از سوی دیگر بنا به همین آمارها میانگین قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی در تابستان، نسبت به بهار 14.4 درصد افزایش داشته است که این رقم نسبت به تابستان سال گذشته با افزایشی 44 درصدی همراه بوده است. نکته قابل توجه در این خصوص سهم بیشتر تهران از کل کشور در افزایش قیمت مسکن است.
افزایشی که با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوار، به نظر می‌رسید بازار مسکن را دوباره به مرحله رکود وارد کرده است. این در حالی است که از اواخر سال 94 بازار مسکن وارد فاز رونق شده بود و خرید و فروش در آن رونق نسبی داشت. بسیاری از کارشناسان معتقدند افزایش قیمت‌ها در کشور به دو دلیل رخ داده؛ اول، سرایت جهش قیمتی در بازارهای موازی (به خصوص بازار ارز و در نتیجه مصالح ساختمانی) به بازار مسکن است و دوم افزایش تقاضای مسکن برای سوداگرانی است که نتوانسته‌اند در تهران به خرید و فروش ملک بپردازند.
مدعای این گزاره در گزارش مرکز آمار است که در تابستان (با وجود افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی) معاملات مسکن در کشور با افزایش 16 درصدی نسبت به تابستان گذشته همراه بوده در حالی که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران تا تابستان امسال به‌طور متوسط 20درصد افت کرد.
از طرف دیگر دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چند روز قبل از گزارش مرکز آمار از تحولات معاملاتی در حوزه مسکن، طی گزارشی از کاهش 26.6 درصدی معاملات مسکن در آبان ماه نسبت به مهر در پایتخت خبر داده بود. در این گزارش آمده است در آبان ماه امسال، تعداد معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی شهر تهران به 7 هزار و 17 واحد رسید که نسبت به ماه قبل 26.6 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 53.1 درصد کاهش را نشان می‌دهد.
در گزارش دیگر از همین مرکز، به تحولات قیمتی نیز پرداخته شده است، آبان ماه امسال در پایتخت قیمت مسکن 6.4 درصد افزایش داشته و متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی آپارتمانی به9.19میلیون تومان رسیده است.
از طرف دیگر رییس اتحادیه معاملات املاک استان تهران نیز طی اظهارنظری عنوان کرد که معاملات کل کشور در آذرماه 22 درصد کاهش داشته است. محمد قلی خسروی با اشاره به تعداد معاملات ثبت شده خرید و فروش در کل کشور، به نتیجه کسادی در بازار مسکن رسید. خسروی در تحلیل کسادی بازار مسکن گفت: یکی از عوامل پایین آمدن معاملات به نوسانات فصلی مربوط می‌شود که در پاییز همواره شاهد کاهش خرید و فروش ملک هستیم. دلیل دیگر آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک که بعد از افزایش نرخ ارز ایجاد شده بود فروکش کرده است.
**قانون همچنان اجرا نمی‌شود
اخذ مالیات از سوی دولت‌ها (فارغ از نوع و جامعه هدف آن) به منظور کنترل سوداگری و کسب درآمد صورت می‌گیرد. در این میان زمین و مسکن به عنوان یک دارایی ثابت که نوسانات پیش بینی نشده کمتری دارند و از بین هم نمی‌روند، به عنوان یکی از منابع مالیاتی شناخته، از این رو در جهت کسب درآمد از آنها استفاده می‌شود. قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز یکی از انواع مالیات بر واحدهای مسکونی بود که در سال 94 مصوب شد و هدفش کنترل تقاضای سوداگرانه بر این بازار بود که البته چند سالی است که در صف انتظار اجرا قرار دارد اما تا به امروز رنگ اعمال به خود ندیده است.
در واقع به دلیل نگاه‌های تک‌بعدی دولت‌ها به بحث مالیات ستانی از واحدهای مسکونی خالی و عدم ایجاد زیرساخت و بانک اطلاعاتی برای شناسایی آنها، عملا فرصت درآمدزایی و کنترل سوداگری گرفته شده است. اما بعد از تب و تاب دلار در اواخر سال 96 و سرایت جهش‌های قیمتی به بازار مسکن و افزایش تقاضای سفته بازی، ضرورت به اجرا درآمدن قانون مالیات از خانه‌های خالی، دوباره بر سر زبان‌ها افتاد به گونه‌ای که در اردیبهشت امسال وزارت راه و شهرسازی بر اساس قانون سال 94 موظف شد که «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را به سرعت راه‌اندازی کند.
در همان روزها محمد قلی خسروی نیز اعلام کرده بود که این طرح از خرداد سال جاری به اجرا گذاشته می‌شود و وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی اجرای این طرح در حال شناسایی خانه‌های خالی است. او با بیان اینکه با اجرای این طرح، صاحبان ویلاهایی که خالی است باید مالیات پرداخت کنند، ادامه داد: «در سامانه املاک و اسکان تمام املاک مسکونی ایران با مشخصات دقیق اعم از متراژ، کاربری و نشانی دقیق شناسایی و ثبت می‌شود.
هر چند شناسایی خانه‌های خالی به گفته مسوولان کار چندان راحتی نیست اما تشخیص خالی بودن بخشی از املاک برای ماموران مالیاتی آن قدرها هم دشوار نیست. به عنوان مثال ویلاهای تفریحی یکی از این دسته املاک است که سکونت دایمی ندارند یا مالکانی که چند خانه دارند و گزارش اجاره دادن آن در سامانه معاملات ملکی وجود ندارد». قرار بود نرخ این مالیات 15درصد و پایه آن، یک‌سوم اجاره واقعی آپارتمان در شهرها باشد. خرداد نیز گذشت اما همچنان از اجرای این قانون خبری نیست.
البته بعد از گرد و خاک دلار، پر بیراه نیست که اجرای این قانون به تعویق بیفتد چرا که با بروز شرایط تورمی، تکاپوی مردم برای حفظ قدرت خریدشان بالا رفت که همین عامل باعث شد برخی از امواج سرمایه‌ای وارد بازار مسکن شود و قیمت‌ها در این بازار افزایشی ناگهانی را تجربه کند. این مساله باعث ایجاد مشکلاتی برای بسیاری از افرادی که خواهان خرید مسکن برای استفاده شخصی یا حتی اجاره آن هستند شد و به همین خاطر متولیان این امر از شناسایی خانه‌های خالی دست نگه داشتند چراکه ممکن بود برخی خانه‌ها به دلیل پایین آمدن قدرت خرید خانوارها خالی شده باشند و نه به دلیل تقاضاهای سوداگرانه.
با ورود تعادل نسبی به بازار ارز و ثبات قیمت‌ها، مالیات ستانی از خانه‌های خالی دوباره مطرح شد. نفس مالیات‌گیری (مخصوصا از بخش‌هایی که ممکن است فعالیت‌های سوداگرانه در آنها شکل گیرد) به خودی خود خوب است و جلوی تقاضای سفته بازی را در کشور می‌گیرد. همان‌طور که رییس اسبق امور مالیاتی نیز به آن اشاره کرد و گفت: «این طرح در ابتدا برای سر و سامان دادن به بازار مسکن و جلوگیری از افزایش تقاضای سفته‌بازی در کشور مطرح شد که البته تا به امروز از اجرایی شدن آن خبری نیست.».
علی‌اکبر عرب‌مازار گفته بود که تاثیر مالیات بر خانه‌های خالی در بلندمدت می‌تواند اثرگذار باشد. از سال 1352 قرار بود که سازمان ثبت اسناد یک بانک اطلاعاتی را در حوزه املاک و مستغلات ایجاد کند اما تاکنون این اتفاق نیفتاده است.
اگر دستگاه‌های متولی این امر بتوانند با ایجاد یک بانک اطلاعاتی دقیق، مالیات ستانی از بازار مسکن را رونق دهند، جلوی خرید و فروش‌هایی که مبنای سوداگرانه دارد، گرفته می‌شود و بازار مسکن کمتر از نوسانات سایر بازارها، تاثیر می‌پذیرد. طبق آمارهای منتشره وزارت اقتصاد و امور دارایی، در پایان سال 96 حدود 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد.
