گرانی مسکن که تحت تاثیر افزایش نرخ ارز، نرخ سود بانکی، انتظارات فروشندگان و کمبود عرضه ملک قرار دارد؛ عاملی شده تا رکود بخش مسکن عمیق تر از سال گذشته شود.
افزایش قیمت مسکن در اواخر سال 96 سبب شد، برخی از فعالان این بخش شرایط بازار مسکن را نامناسب ارزیابی کنند و اکثر سازنده ها و فروشندها تصمیم خود برای معامله را به سال جاری موکول کنند.
تغییرات قیمتی مسکن در اواخر سال 96 برای بسیاری از فعالان این بازار قابل باور نبود. به طوری که افزایش 22 درصدی در ماه های آخر شوکه کننده ارزیابی شد. به طور میانگین هم در اواخر سال گذشته قیمت مسکن 15 درصد رشد پیدا کرد.
بسیاری از فعالان بازار مسکن امید داشتند که تا پایان سال 96 این بخش از رکود خارج شود و حجم معاملات افزایش محسوسی پیدا کند. نمودارهای آماری معاملات بخش مسکن در سال 96 نشان می دهد که حجم معاملات در نیمه دوم این سال روند صعودی داشت، با این حال افزایش قیمت با شتاب بیشتری صورت گرفت و در نهایت فاز رونق شکل گرفته را با سکته مواجه کرد.
بیشترین افزایش قیمت مسکن طی سال 96 در شهر تهران صورت گرفت، کارشناسان بخش مسکن معتقدند این روند هرچند با تاخیر در سال جاری به شهرستان ها نیز سرایت خواهد کرد. با این حال بعد از گذشت دوره ای 5 ساله که بخش مسکن در رکود به سر برده است، دولتمردان خیلی مایل هستند اعلام کنند که قیمت مسکن در سال 97 افزایشی بیش از نرخ تورم را تجربه نخواهد کرد. مسئولان دولت به تاثیر افزایش قیمت مسکن در نرخ تورم کلی واقف هستند. از این جهت صحبت آنها مبنی بر افزایش نیافتن قیمت مسکن از جنبه تبلیغاتی قابل توجیه است. اما سیگنال های درون بازار مسکن حکایت از این دارد که پیش از خروج کامل بخش مسکن از دوره رکود چند ساله، افزایش سرسام آور قیمت ها شرایط را برای تعمیق رکود مهیا کرده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که در سال 97 گرانی مسکن در حدود 2 درصد بیشتر از نرخ تورم رخ خواهد داد، با این حال فعالان بازار مسکن نسبت به صحبت دولتمردان و دیگر مسئولان بخش مسکن اکتفا نکردند و به نظر می رسد با احتیاط به پیشواز سال جدید رفته اند. فروشنده ها نیز اغلب به طمع کسب سود بیشتر در سال 96 دست نگه داشتند و منتظر به پایان رسیدن تعطیلات سال جدید هستند.
بهروز ملکی، کارشناس مسکن که معتقد است در سال 97 حجم معاملات با محوریت تهران افزایش پیدا خواهد کرد و به سایر شهرها انتقال پیدا می کند، میزان رشد را وابسته به مولفه هایی همچون بازار پول و ارز کشور می داند و محتمل ترین سناریو طی این سال افزایش قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی می داند.
وی می افزاید که افزایش نرخ ارز، انتظارات تورمی ایجاد کرده است و مقایسه نسبی قیمت مسکن را سبب شده است. در این حالت مالکان مسکن و سازندگان در مقایسه قیمت مسکن با سایر کالاها و خدمات به سمت گران شدن قیمت حرکت می کنند. در کنار این موضوع افزایش قیمت ارز به افزایش قیمت مصالح، دستمزدها و سایر هزینه های مسکن نیز می تواند منجر شود.
یکی از عوامل موثر در افزایش حجم معاملات در سال جاری حضور خانه اولی ها یا همان افرادی است که موعد پرداخ تسهیلات خرید مسکن آنها فرارسیده است. اما برخی کاشناسان بخش مسکن حضور این افراد در بازار را به تنهایی عامل رونق بازار نمی دانند. از نگاه کارشناسان عرضه نشدن بخش عظیمی از مسکن و احتکار آن یکی از عواملی است که ارزان نشدن مسکن منجر خواهد شد.
فعالان بازار مسکن معتقدند موج گرانی ارز در اواخر سال 96 یکی از عواملی است که به گران تر شدن ساخت مسکن در سال 97 کمک کرده است. بر این اساس روند صعودی نرخ ارز به گران شدن آهن، میلگرد، سیمان و ... منجر شده است.
در نیمه دوم سال گذشته طبق برخی شواهد آماری مسکن وارد فاز رونق شد، اما جهش زودهنگام قیمتی اثر منفی بر کل بازار مسکن داشت. به طوری سرعت معاملات در پایان سال96 به صفر رسید. رشد قیمت ارز، قیمت پیشنهادی مالکان و افزایش نرخ سود بانکی در قالب فروش اوراق مالی سه عاملی هستند که سبب شده است بخش مسکن در رکود خود ماندگار شود.
قیمت ها در بخش مسکن در ابتدای سال 96 به کمترین میزان قابل انتظار رسید، از سویی طی این سال با ورود خریداران صاحب امتیاز وام حجم معاملات افزایش پیدا کرد. به طوری که در آذرماه حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال 95 افزایش 50 درصدی پیدا کرد. این در حالی است که در اسفند 96 نسبت به سال قبل تنها 0.5 درصد فزایش معاملات رقم خورد، اما به دلیل عوامل یادشده قیمت ها در بیشترین حالت 26 درصد رشد پیدا کرد.
برخی گمانه زنی ها از شرایط بخش مسکن حکایت از این دارد که این بخش در رکود تورمی به سر می برد. نشانه های این موضوع هم از افت حجم معاملات طی 4 ماه پایانی سال گذشته قابل اثبات است و در حالی که حجم معاملات در آذر رشد چشم گیر 50 درصدی نسبت به سال قبل داشت، طی ماه های بعد از آن روند کاهش ادامه پیدا کرد و در اسفندماه به نزدیک صفر رسید.
یک کارشناس مشاور املاک در منطقه مرکزی تهران معتقد است که رشد قیمت مسکن در تهران به دلیل کمبود عرضه نسبت به تقاضاست. این موضوع حتی بر بخش اجاره ملک نیز تاثیر داشته است.
از نگاه صاحبان بنگاه مشاور املاک کاهش نرخ سود بانکی در سال گذشته زمینه را برای ترغیب ساخت و ساز مسکن فراهم کرد. اما با افزایش نرخ سود بانکی مجدد پول های خارج شده از بانک به خزانه بانک ها برگشت. یک کارشناس مشاور املاک در این خصوص می گوید که بازار مسکن از اواخر سال 95 سیگنال های رونق را نشان داد، هرچند با شیب ملایم؛ این وضع با کاهش نرخ سود بانکی زمینه را برای سرمایه گذاری در بخش مسکن فراهم کرد. چرا که بازار پول رقیب اصلی بخش مسکن است.
یکی دیگر از کارشناسان مشاور املاک هم معتقد است که قیمت مسکن به دلیل سخت گیری شهرداری تهران در صدور پروانه ساخت و ساز بالارفته است. همین وضع هم سبب شده عرضه کاهش پیدا کند. از سویی به دلیل بالابودن نرخ سود اوراق مسکن خریداران راحت اقدام به خرید نمی کنند. در چنین شرایطی افزایش قیمت مسکن به کاهش قدرت خرید متقاضیان می انجامد و شرایط رکودی را تشدید خواهد کرد.
