اجاره بها در نیمه دوم سال گذشته به خصوص فصل پایانی (زمستان) به دلیل کاهش تقاضای بازار با کاهش روبه رو است. اما با آغاز فصل بهار و به خصوص تابستان که به طور سنتی با افزایش تقاضای مستأجران برای جابه جایی و همچنین افزایش تعداد ازدواج‌ها روبه رو هستیم، اجاره بها افزایش می‌یابد.
با این حال به دلیل آنکه بخش اعظم مستأجران قرارداد‌های اجاره نامه را بیش از یک سال تمدید می‌کنند که در اکثر موارد بدون حضور در بنگاه مشاوران املاک صورت می‌گیرد، نمی‌توان بر اساس اجاره نامه‌های ثبت شده در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور، برآورد دقیقی از وضعیت بازار رهن و اجاره مسکن به دست آورد؛ بر خلاف بازار خرید و فروش مسکن که قریب به اتفاق معاملات مسکن در این سامانه به دلیل تبعات حقوقی‌ای که عدم ثبت آن برای دو طرف خریدار و فروشنده به دنبال دارد، درج می‌شود. به همین دلیل معمولا بازار اجاره بهای مسکن متکی به گزارش گیری‌های میدانی از مناطق مختلف شهر است.
*افزایش اجاره بها در آذر و دی ماه سال گذشته
از همین روست که آمار بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار اجاره بهای مسکن در آذرماه سال گذشته نسبت به آذر ماه سال گذشته رشدی حدودا ۱۱ درصدی را نشان می‌دهد حال آنکه نسبت به ماه قبل از آن در سال ۹۶ رشد اجاره بها کمتر از یک درصد (۸ دهم درصد) معرفی شده است. این در حالی است که بررسی‌های میدانی خبرنگار میزان نشان می‌دهد در ماه‌های آذر و دی سال اخیر، هم تعداد اجاره نامه‌ها افزایش داشته و هم نرخ اجاره بها. همچنین به دلیل تفاوت بسیار زیاد رقم اجاره مسکن در تهران در نقاط مختلف و همچنین کم بودن فراوانی آن، نمی‌توان با استفاده از «میانگین گیری»، وضعیت اجاره بها را تعیین یا حتی تخمین زد؛ بنابراین با توجه به موارد مذکور بررسی‌های میدانی خبرنگار میزان نشان می‌دهد در دو ماه آذر و دی سال گذشته همزمان با افزایش معاملات و همچنین قیمت مسکن، اجاره بها نیز رشد بیش از حد انتظار داشته است. کارشناسان علت آن را سه فاکتور افزایش تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و کاهش سود سپرده‌های بانکی عنوان می‌کنند.
*اجاره بها تا ابتدای تابستان ۹۷ ثابت می‌ماند
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار میزان درباره وضعیت معاملات اجاره مسکن، با تاکید بر اینکه اجاره بها تا ابتدای تابستان ۹۷ ثابت خواهد ماند، اظهار کرد: معمولا در نیمه دوم هر سال شامل فصول پاییز و زمستان به مرور شاهد کاهش قرارداد‌های اجاره مسکن هستیم به دلیل اینکه فصل اصلی نقل و انتقالات مستأجران منقضی می‌شود به همین دلیل در پاییز تعداد قرارداد‌های اجاره کمتر از تابستان است و با ورود به زمستان و نزدیک شدن به شب عید، تعداد قرارداد‌های اجاره کاهش بیشتری می‌یابد که امر متداولی در کل کشور بوده است.
وی با بیان اینکه سال گذشته نیز از نظر تعداد کمّی قرارداد‌های اجاره تا حدودی همین وضعیت وجود دارد، ادامه داد: در خصوص قیمت اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه میزان عرضه از تقاضا بیشتر است، معمولا رشد قیمت کمتری در فصول پاییز و زمستان نسبت به بهار و تابستان هر سال در اجاره بها شاهدیم حتی در مواردی این رشد یا متوقف می‌شود و یا با نرخ کمتری نسبت به خانه‌هایی که در بهار و تابستان اجاره داده می‌شوند، به مستأجران واگذار می‌شود.
رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران تصریح کرد: اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره بها در هر زمانی، قیمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص هایی، چون نرخ سود سپرده‌های بانکی یا تورم حاکم بر کشور یا قیاس مالکان میان واحد‌های مسکونی تحت تملک خود با سود سپرده بانکی نیز به دلیل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعیین اجاره بها، مؤثر هستند این در حالی است که نباید چنین شاخص‌هایی در اجاره بها دخالت داده شوند.
*حداکثر رشد قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۵ درصد
وی خاطرنشان کرد: در فصل پاییز و همچنین یک ماه نخست زمستان سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن بودیم که این رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت در مهر ماه امسال اتفاق افتاد و پس از آن یک ثبات در قیمت‌ها را شاهد بودیم و اینگونه نبود که هر ماه مجددا ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد قیمت مسکن تکرار شود. وگرنه تا الان باید ۷۰ درصد قیمت مسکن افزایش می‌یافت در حالی که اصلا چنین قدرت خریدی در مردم وجود ندارد. این رشد قیمت مسکن بی تأثیر در بالا رفتن اجاره بها نیست.
عقبایی علت وابستگی اجاره بها به قیمت مسکن را افزایش ارزش ملک برای خریدار و درنتیجه تلاش برای حفظ این ارزش در اجاره بها دانست و یادآور شد: در همه جای دنیا هم چنین است که اگر قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره بها نیز بالا می‌رود و این وابستگی کاملا منطقی است. این در حالی است که در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۶ که قیمت مسکن افزایش نیافت، قاعدتا نباید اجاره بها بیشتر می‌شد، اما این اتفاق رخ داد و شاهد رشد اجاره بها در ۵ سال گذشته علی رغم قابت ماندن قیمت مسکن بودیم که علت آن، عوامل بیرونی مانند نرخ سود سپرده‌های بانکی و تورم عمومی بود.
وی تأکید کرد: اجاره بها در پاییز و زمستان سال گذشته افزایش چشمگیری نداشتند به دلیل اینکه تقاضا در بازار چندان نیست؛ اگر این افزایش قیمت مسکن در تابستان رخ می‌داد، شاهد افزایش بیشتر اجاره بها بودیم.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: به نظر می‌رسد برخی ازموجران که از تابستان واحد‌های خود را برای اجاره فایل کرده بودند، اعلام کرده اند که قصد افزایش مبلغ مورد نظر خود را دارند. اما این خواسته موجران محقق نخواهد شد، چون ظرفیت پرداخت این مبالغ در مستأجران وجود ندارد و این اقدام موجران، بیشتر جنبه روانی در حوزه اجاره نشینی دارد به خصوص که رشد اجاره بهای سال گذشته واقع شده است و معمولا کمتر اتفاق می‌افتد که در یک سال، افزایش اجاره بها در دو سری رخ دهد.
وی اظهار کرد: اگر قرار است باز هم رشد بیشتری در اجاره بها رخ دهد، از اواخر خرداد سال آینده آغاز می‌شود. پیش بینی من این است که هم بازار معاملات و قیمت خرید و فروش مسکن و هم اجاره بها تا پایان بهار سال آینده با ثبات نسبی روبه رو خواهد بود.
با این حال به دلیل آنکه بخش اعظم مستأجران قرارداد‌های اجاره نامه را بیش از یک سال تمدید می‌کنند که در اکثر موارد بدون حضور در بنگاه مشاوران املاک صورت می‌گیرد، نمی‌توان بر اساس اجاره نامه‌های ثبت شده در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور، برآورد دقیقی از وضعیت بازار رهن و اجاره مسکن به دست آورد؛ بر خلاف بازار خرید و فروش مسکن که قریب به اتفاق معاملات مسکن در این سامانه به دلیل تبعات حقوقی‌ای که عدم ثبت آن برای دو طرف خریدار و فروشنده به دنبال دارد، درج می‌شود. به همین دلیل معمولا بازار اجاره بهای مسکن متکی به گزارش گیری‌های میدانی از مناطق مختلف شهر است.
*افزایش اجاره بها در آذر و دی ماه سال گذشته
از همین روست که آمار بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار اجاره بهای مسکن در آذرماه سال گذشته نسبت به آذر ماه سال گذشته رشدی حدودا ۱۱ درصدی را نشان می‌دهد حال آنکه نسبت به ماه قبل از آن در سال ۹۶ رشد اجاره بها کمتر از یک درصد (۸ دهم درصد) معرفی شده است. این در حالی است که بررسی‌های میدانی خبرنگار میزان نشان می‌دهد در ماه‌های آذر و دی سال اخیر، هم تعداد اجاره نامه‌ها افزایش داشته و هم نرخ اجاره بها. همچنین به دلیل تفاوت بسیار زیاد رقم اجاره مسکن در تهران در نقاط مختلف و همچنین کم بودن فراوانی آن، نمی‌توان با استفاده از «میانگین گیری»، وضعیت اجاره بها را تعیین یا حتی تخمین زد؛ بنابراین با توجه به موارد مذکور بررسی‌های میدانی خبرنگار میزان نشان می‌دهد در دو ماه آذر و دی سال گذشته همزمان با افزایش معاملات و همچنین قیمت مسکن، اجاره بها نیز رشد بیش از حد انتظار داشته است. کارشناسان علت آن را سه فاکتور افزایش تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و کاهش سود سپرده‌های بانکی عنوان می‌کنند.
*اجاره بها تا ابتدای تابستان ۹۷ ثابت می‌ماند
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار میزان درباره وضعیت معاملات اجاره مسکن، با تاکید بر اینکه اجاره بها تا ابتدای تابستان ۹۷ ثابت خواهد ماند، اظهار کرد: معمولا در نیمه دوم هر سال شامل فصول پاییز و زمستان به مرور شاهد کاهش قرارداد‌های اجاره مسکن هستیم به دلیل اینکه فصل اصلی نقل و انتقالات مستأجران منقضی می‌شود به همین دلیل در پاییز تعداد قرارداد‌های اجاره کمتر از تابستان است و با ورود به زمستان و نزدیک شدن به شب عید، تعداد قرارداد‌های اجاره کاهش بیشتری می‌یابد که امر متداولی در کل کشور بوده است.
وی با بیان اینکه سال گذشته نیز از نظر تعداد کمّی قرارداد‌های اجاره تا حدودی همین وضعیت وجود دارد، ادامه داد: در خصوص قیمت اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه میزان عرضه از تقاضا بیشتر است، معمولا رشد قیمت کمتری در فصول پاییز و زمستان نسبت به بهار و تابستان هر سال در اجاره بها شاهدیم حتی در مواردی این رشد یا متوقف می‌شود و یا با نرخ کمتری نسبت به خانه‌هایی که در بهار و تابستان اجاره داده می‌شوند، به مستأجران واگذار می‌شود.
رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران تصریح کرد: اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره بها در هر زمانی، قیمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص هایی، چون نرخ سود سپرده‌های بانکی یا تورم حاکم بر کشور یا قیاس مالکان میان واحد‌های مسکونی تحت تملک خود با سود سپرده بانکی نیز به دلیل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعیین اجاره بها، مؤثر هستند این در حالی است که نباید چنین شاخص‌هایی در اجاره بها دخالت داده شوند.
*حداکثر رشد قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۵ درصد
وی خاطرنشان کرد: در فصل پاییز و همچنین یک ماه نخست زمستان سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن بودیم که این رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت در مهر ماه امسال اتفاق افتاد و پس از آن یک ثبات در قیمت‌ها را شاهد بودیم و اینگونه نبود که هر ماه مجددا ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد قیمت مسکن تکرار شود. وگرنه تا الان باید ۷۰ درصد قیمت مسکن افزایش می‌یافت در حالی که اصلا چنین قدرت خریدی در مردم وجود ندارد. این رشد قیمت مسکن بی تأثیر در بالا رفتن اجاره بها نیست.
عقبایی علت وابستگی اجاره بها به قیمت مسکن را افزایش ارزش ملک برای خریدار و درنتیجه تلاش برای حفظ این ارزش در اجاره بها دانست و یادآور شد: در همه جای دنیا هم چنین است که اگر قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره بها نیز بالا می‌رود و این وابستگی کاملا منطقی است. این در حالی است که در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۶ که قیمت مسکن افزایش نیافت، قاعدتا نباید اجاره بها بیشتر می‌شد، اما این اتفاق رخ داد و شاهد رشد اجاره بها در ۵ سال گذشته علی رغم قابت ماندن قیمت مسکن بودیم که علت آن، عوامل بیرونی مانند نرخ سود سپرده‌های بانکی و تورم عمومی بود.
وی تأکید کرد: اجاره بها در پاییز و زمستان سال گذشته افزایش چشمگیری نداشتند به دلیل اینکه تقاضا در بازار چندان نیست؛ اگر این افزایش قیمت مسکن در تابستان رخ می‌داد، شاهد افزایش بیشتر اجاره بها بودیم.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: به نظر می‌رسد برخی ازموجران که از تابستان واحد‌های خود را برای اجاره فایل کرده بودند، اعلام کرده اند که قصد افزایش مبلغ مورد نظر خود را دارند. اما این خواسته موجران محقق نخواهد شد، چون ظرفیت پرداخت این مبالغ در مستأجران وجود ندارد و این اقدام موجران، بیشتر جنبه روانی در حوزه اجاره نشینی دارد به خصوص که رشد اجاره بهای سال گذشته واقع شده است و معمولا کمتر اتفاق می‌افتد که در یک سال، افزایش اجاره بها در دو سری رخ دهد.
وی اظهار کرد: اگر قرار است باز هم رشد بیشتری در اجاره بها رخ دهد، از اواخر خرداد سال آینده آغاز می‌شود. پیش بینی من این است که هم بازار معاملات و قیمت خرید و فروش مسکن و هم اجاره بها تا پایان بهار سال آینده با ثبات نسبی روبه رو خواهد بود.
گفتنی است، با توجه به شرایط پیرامون بازار مسکن پیش بینی می‌شود قیمت‌ها تا تابستان سال ۹۷ و همزمان با جابجایی مستاجران افزایش قیمت را تجربه نکند و در این میان باید دید مسئولین چه میزان نظارتی بر روند معاملات بنگاه‌های معاملاتی برای از بین بردن سودجویان خواهند داشت.
