عبدالرضا ارسطو کارشناس مالیاتی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی ، در پاسخ به هدف قانونگذار در پی اخذ مالیات از خانه‌های خالی اظهار کرد: دولت ها همواره به دلیل اهمیت بازار مسکن و احتمال نارسایی سازوکار‌های بازار در آن، از طریق سیاست های مختلف در این بازار دخالت می کنند. سیاست های مالیاتی متداول ترین ابزار دولت ها برای دخالت در بازار مسکن است. به طور کلی هدف از تصویب پایه‌های مالیاتی را افزایش درآمد‌های دولت، تنظیم‌گری و سیاستگذاری در نظام اقتصادی عنوان می‌کنند.
مالیات خانه های خالی، تنظیمی است؛ نه درآمدی!
او ادامه داد: مالیات بر خانه‌های خالی از سلسله مالیات‌های تنظیمی است که دولت‌ها با هدف جلوگیری از احتکار مسکن‌های ساخته شده و افزایش عرضه مسکن نسبت به تصویب و وصول آن اقدام می‌کنند. همچنین این مالیات، نابرابری‌های بازار مسکن را کاهش می‌دهد.
این کارشناس مالیاتی با اشاره به برآورد‌ها از تعداد خانه‌های خالی در کشور، بیان کرد: آمار و اطلاعات مختلفی درباره میزان خانه های خالی در کشور مطرح می شود و از ۵/۱ تا ۵/۳ میلیون واحد مسکونی خالی عنوان شده است. برخی از اشخاص حقیقی و یا حقوقی به این نیت که املاک و مستغلات خود را با قیمت بالاتری بفروشند و یا اجاره بیشتری از مستأجر دریافت کنند، فروش و یا اجاره دارایی‌های خود را به تعویق می‌اندازند.
او در ادامه تصریح کرد: به طور معمول به دلیل تورم بالاتر بخش املاک و مستغلات نسبت به سایر کالا‌ها و خدمات، درآمد‌هایی که مالک یک ساختمان بابت عدم اجاره آن از دست می‌دهد، از درآمد‌هایی که به دلیل نگه‌داری طولانی مدت و سپس اجاره آن با قیمت بالاتر بدست می‌آورد، کمتر است.
او گفت: بنابراین به تعویق انداختن فروش و یا اجاره املاک و مستغلات مقرون به صرفه است و مالک آن تمایلی به عرضه این دارایی به بازار ندارد. در چنین شرایطی سرمایه‌های ملی احتکار شده و راکد می‌ماند. این مالیات به نوعی جریمه‌ای برای محتکران املاک و مستغلات محسوب می‌شود تا انگیزه مالکان برای نگه‌داری طولانی مدت دارایی‌ها را کاهش دهد.
ارسطو در پاسخ به تجربه سایر کشور‌ها در زمینه اخذ این مالیات اظهار کرد: مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از کشور‌های جهان با اهدافی مشابه اجرا می‌شود. آمریکا، انگلیس، کانادا، استرالیا، فرانسه، اسپانیا، تایوان و بسیاری از دولت‌های محلی در کشور‌ها از مالیات بر خانه‌های خالی برای تنظیم بازار مسکن استفاده می‌کنند. در ایران نیز سابقه طولانی قانونگذاری برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد.
قانون مالیات خانه های خالی به سال ۵۲ باز می گردد!
او با اشاره به سابقه طولانی اینگونه مالیات در کشور بیان کرد: اولین بار در سال ۱۳۵۲، قانونگذار در قالب ماده (۸) قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها به این مسئله ورود کرد. پس از انقلاب این قانون در سال ۱۳۶۶، مورد ارزیابی قرار گرفت و اصلاح شد و در قالب ماده (۹) و (۱۰) قانون مالیات مستغلات خالی تصویب شد.
او افزود: این قانون تا سال ۱۳۸۰ برقرار بود و پس از آن نمایندگان مجلس شورای اسلامی با این استدلال که سازوکار مناسبی برای شناسایی دقیق واحد‌های خالی وجود ندارد و دشواری‌های وصول آن، این پایه مالیاتی را حذف کردند.
ارسطو ادامه داد: مجددا قانونگذار در اصلاحیه سال ۱۳۹۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ماده (۵۴) مکرر این قانون را در خصوص مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی تصویب کرد و همچنین براساس تبصره (۷) ماده (۱۶۹) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مقرر، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده بود که سامانه املاک و اسکان کشور را برای تشخیص برخط وضعیت مالکان و سکونت کلیه واحد‌های مسکونی، اداری، تجاری و ... را طراحی و ایجاد کند تا براساس این سامانه بتوان واحد‌های خالی را تشخیص و مالیات بر خانه‌های خالی را از آن‌ها وصول کرد.
او گفت: البته وزیر وقت راه و شهرسازی از آنجا که اعتقاد چندانی به مالیات بر خانه‌های خالی نداشت، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان را به سرانجام نرساند و لذا وصول مالیات بر خانه‌های خالی عملیاتی نشد.
ارسطو در ادامه بیان کرد: با توجه به خلا‌های قانونی و ضعف ضمانت‌های اجرایی ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و همچنین مشکلاتی که در مسیر طراحی و استقرار سامانه املاک و اسکان کشور وجود داشت، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۹۹ نسبت به اصلاح وضعیت موجود اقدام کردند.
او ادامه داد: اهم سازوکار اجرایی اصلاحیه سال ۱۳۹۹ قانون مالیات بر خانه‌های خالی بدین صورت است که واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های بالای صد هزار نفر که بیش از ۱۲۰ روز در سال ساکن یا کاربر نداشته باشند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ‌های افزایش یافته (نسبت به قانون قدیم) می‌شوند. البته شایان ذکر است که تمام مالکان املاک شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک خود را در این سامانه اظهار کنند، اما صرفا املاک شهر‌های بالای صد هزار نفر مشمول این مالیات هستند.
عدم اظهار خانه های خالی در سامانه املاک و اسکان، مشمول ۲۰ درصد جریمه خواهد بود
ارسطو با اشاره به اینکه واحد‌های روستایی مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند، تاکید کرد: مالکان این واحد‌ها اگر اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت نکنند، مشمول ۲۰ درصد جریمه از مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد. قانونگذار به منظور حمایت از ساخت و ساز‌های معمولی ۱۲ ماه و پروژه‌های انبوسازی ۱۸ ماه پس از گواهی پایان کار مهلت برای فروش و یا اجاره آن‌ها قرار داده است.
او ادامه داد: هرگونه تغییر مالکیت در واحد‌های مسکونی باید ظرف مدت ۱۲۰ روز در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شود تا اطلاعات این سامانه تکمیل شود. مبتنی بر مفاد این قانون وظیفه تشخیص و تعیین واحد‌های خالی برعهده وزرات راه و شهرسازی است و پس از آن باید فهرست واحد‌های خالی به سازمان امور مالیاتی ارسال شود.
این کارشناس مالیاتی بیان کرد: سازمان امور مالیاتی باید هرساله تا پایان تیر ماه مالیات واحد‌های خالی را محاسبه و به مالکان آن‌ها اعلام کند و مالکان آن‌ها باید ظرف یک ماه نسبت به تسویه مالیات متعلقه اقدام کرده تا مشمول جریمه نشوند. از این پس نقل و انتقال املاک پس از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی امکانپذیر است.
یک ملک اصلی و یک ملک فرعی در شهری دیگر، معاف از مالیات است
این کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در پاسخ به جزئیات این قانون اظهار کرد: در این قانون هر خانوار می‌تواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی در یک شهر دیگر ثبت کرده و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نشود. علاوه بر معافیت اقامتگاه اصلی و فرعی خانوارها، حداکثر یک واحد که مورد استفاده یکی از اعضای خانواده باشد، از مالیات معاف است. همچنین بیماران، طلاب، دانشجویان و شاغل اگر در شهری غیر از شهر‌های مرتبط با اقامتگاه اصلی و فرعی ساکن شوند، اگر اسناد و مدارک ارائه دهند، همچنان از مالیات بر خانه خالی معاف هستند.
او گفت: بنابراین فهرست معافیت‌ها همانطور که گفته شد، قابل توجه و متعدد است تا به آحاد مردم آسیبی وارد نشود. هرچند که گستردگی این معافیت ها فرار مالیاتی و سوء استفاده از آن را افزایش داده است.
او با اشاره به عدم اجرا شدن این قانون تاکنون تصریح کرد: علیرغم تصویب مالیات بر خانه‌های خالی در قانون بودجه سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ و همچنین اصلاح قانون مالیات های مستقیم در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی و ضمانت‌های اجرایی مؤثر آن، تا کنون از محل این پایه مالیاتی درآمدی نصیب دولت نشده به دلیل اینکه اراده لازم برای اجرای آن در دولت قبل وجود نداشت.
او گفت: با توجه به ابلاغ دستورالعمل اجرایی نحوه محاسبه خانه‌های خالی از سوی سازمان امور مالیاتی انتظار می‌رود که از پایان امسال وصول این مالیات عملیاتی شود، اما بعید است که میزان درآمد مصوب در قانون بودجه سال ۱۴۰۰ محقق شود.
۲۸ میلیون تومان مالیات برای یکسال خالی بودن مسکن
ارسطو میزان مالیات پرداختی یک خانه را به عنوان نمونه محاسبه و تصریح کرد: اگر اجاره یک واحد مسکونی مبتنی بر دفترچه ارزش اجاری املاک برابر با مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان ودیعه و ماهانه دو میلیون تومان اجاره باشد، مالیات خالی بودن این خانه در سال اول حدود ۲۸ میلیون تومان خواهد بود.
این کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در پاسخ به چالش‌هایی که این قانون مالیاتی در اجرا تاکنون با آن مواجه بوده است، بیان کرد: چالش‌ها و نگرانی‌هایی در خصوص اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد که می‌تواند اثربخشی آن را کاهش دهد. ناهماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی، ضعف‌های سامانه املاک و اسکان کشور، همکاری دستگاه‌های اجرایی در تشریک و تسهیم اطلاعات با وزارت راه و شهرسازی جهت تکمیل سامانه، همکاری بانک‌ها و مراکز ارائه دهنده خدمات عمومی با وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به منظور اعمال و تقویت ضمانت‌های اجرایی مندرج در قانون، راهکار‌های دور زدن قانون و فرار مالیاتی و ... از جمله آسیب‌هایی هستند که باید برای رفع آن‌ها چاره اندیشی شود.
او ادامه داد: براساس اطلاعات دریافتی استقبال اشخاص از سامانه املاک و اسکان کشور در مرحله اول کمتر از بیست درصد بوده و باید برای ارتقای این سامانه نسبت به خود اظهاری خانوارها اقدام کرد. بررسی های میدانی از بازار مسکن حاکی از آن است که بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری، ادارات و دستگاه های اجرایی بخش عمومی و ... مالک واحد‌های خالی زیادی هستند لذا ضروریست که دولت برخورد سخت گیرانه ای با آن‌ها در راستای اجرای قانون کند.
ارسطو در پایان تاکید کرد: همچنین افزایش اجاره بهای املاک از نگرانی های عمده ای است که مردم در خصوص قانون مالیات بر خانه های خالی دارند، اما مطالعات علمی نشان می دهد که این پایه مالیاتی در جلوگیری از افزایش قیمت واحد‌های مسکونی در بلند مدت موفق عمل کرده است.
