در پی افزایش قیمت مسکن از یک سو و کاهش ساخت و ساز از سوی دیگر شرایطی در بازار مسکن فراهم شده که مصرف کنندگان واقعی این کالا و زوج های جوانی که به دنبال خرید سرپناه کوچکی برای آغاز زندگی هستند، با کمبود واحد مسکونی مصرفی روبه رو شده اند.
بررسی های میدانی نشان می دهد در حال حاضر بیشترین حجم واحدهای موجود برای خریداران را تنها دو دسته از واحدها تشکیل می دهند؛ دسته اول، واحدهای مسکونی بسیار کوچک با سن بنای بالا واقع در طبقات چهارم بدون آسانسور و پارکینگ هستند که از سوی خریداران با اقبال مواجه نمی‌شوند؛ و دسته دوم، واحدهای بزرگ متراژ در محله های گران قیمت مناطق ۱، ۲، ۳ و ۵ پایتخت هستند که از متری ۱۷ میلیون تومان آغاز شده و در مواردی مانند برخی واحدهای خیابان فرشته به متری ۴۵ تا ۵۵ میلیون تومان هم می رسد.
کمبود واحدهای مسکونیِ مصرفیِ خانوارپسند به همراه رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن به گونه ای است که برخی مشاوران در صورت داشتن فایل های مناسب برای فروش، نهایت سوءاستفاده را برای حداکثر کردن منافع خود انجام می‌دهند.
چرا عرضه مسکنِ مصرفی کاهش یافته است؟
از انجا که بسیاری از فعالان بازار، کاهش چشمگیر مسکن مصرفی را بعنوان عامل اصلی رشدقیمت مسکن معرفی می کنند، این سوال پیش می آید که چرا عرضه مسکن مصرفی با کاهش روبرو شده است؛ در همین ارتباط، مهدی سلطان محمدی، انبوه ساز و کارشناس بازار مسکن در گفت وگویی درباره علت کاهش ساخت و ساز گفت: این موضوع به گرانی مسکن در بازار و همچنین افزایش قیمت تمام شده ساخت وساز برای انبوه سازان برمی گردد.
وی با بیان اینکه گرانی ناگهانی مصالح ساختمانی سبب شد تا حاشیه سود سازندگان به طور محسوسی کم شود، گفت: علاوه بر مؤثر بودن قیمت نهاده های ساختمانی در کاهش ساخت وساز، افزایش بیش از حد قیمت زمین نیز سبب شده تا انبوه سازان از حوزه ساخت و ساز خارج شوند چراکه روش کار سازندگان حرفه ای ابتدا زمین یا ملک مورد نظر برای ساخت و ساز را خریداری کرده و سپس به دنبال رفع و رجوع فرآیندهای هزینه بر، بروکراتیک و پیچیده اداری آن به خصوص مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی می روند و پس از آن اقدام به ساخت می کنند. اما در نهایت به دلیل ناتوانی مردم و نداشتن قدرت خرید کافی، واحدهای تولید شده روی دست سازنده می ماند. حتی اگر به فروش هم برسد، باز هم در این مدت به قدری تورم بازار مسکن بالاست که امکان تجدید این پروسه و خرید زمین جدید وجود ندارد.
آمار بالای صدور پروانه ساختمانی نشان رونق ساخت و ساز است؟
برخی مسئولان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به استناد افزایش تقاضای دریافت پروانه ساختمانی در ماه های پایانی سال گذشته و ابتدایی سال جاری، مدعی بهبود میزان ساخت و ساز هستند.
ولی انبوه سازان می گویند بسیاری از دارندگان پروانه های ساختمانی حاضر به اجرای عملیات ساخت به دلیل بالا بودن هزینه های ساخت و ساز به خصوص قیمت زمین که نزدیک به ۷۰ درصد ارزش ملک را در پایتخت به خود اختصاص می دهد، نیستند. بنابراین افزایش صدور پروانه های ساختمانی، نمی تواند ملاک مناسبی برای سنجش رونق ساخت و ساز باشد.
بنگاه‌ها چگونه به حباب قیمت دامن می‌زنند؟
اینها نشان می دهد کمبود واحد مسکونی مصرفی خانوارهای متوسط شهری به خصوص در پایتخت، زمینه را برای سوءاستفاده برخی مشاوران املاک فراهم کرده است.
یکی از شهروندان تهرانی در خصوص نحوه قیمت گذاری برخی مشاوران املاک گفت: من واحد مسکونی کوچک متراژ ولی با شرایط مناسب را برای فروش ، نزد یکی از مشاوران املاک فایل کردم؛ به دلیل شرایط خوب این واحد ، چه از نظر قیمت پیشنهادی من و چه از نظر موقعیت واحد مسکونی و دارا بودن آسانسور و پارکینگ، فایل بنده با موجی از تقاضا برای خرید روبه رو شد.
وی ادامه داد: مبلغ مدنظر من برای آپارتمان، ۲۸۰ میلیون تومان بودو بنگاه به ما اعلام کرد جهت عقد مبایعه نامه با خریدار، در بنگاه حضور پیدا کنیم. زمانی که به بنگاه مراجعه کردیم، مشاور املاکی که فایل ما را پیگیری می کرد، ما را به داخل اتاقی راهنمایی کرد. در آنجا به ما گفت: شما ملک تان را ۲۸۰ میلیون تومان قیمت گذاری کرده بودید. با این قیمت مشکلی ندارید؟ بنده هم گفتم: خیر مشکلی ندارم. مشاور املاک بعد از کلی مقدمه چینی و توضیحات حاشیه ای، به ما گفت حاضر است حق کمیسیون از ما دریافت نکند و در ادامه گفت: من ملک شما را به رقم بالاتری فروخته ام. بنابراین الان که با خریدار مواجه می شوید و قرار است مبایعه نامه تنظیم و امضا کنید، به قیمتی که من به خریدار اعلام می کنم، واکنش نشان ندهید؛ قرار من با شما همان ۲۸۰ میلیون تومان است و بنده از شما حق کمیسیون دریافت نمی کنم.
این شهروند تهرانی ادامه داد: وی ما را به اتاق دیگری که خریدار حضور داشت، هدایت کرد. گفتگوها برای تنظیم مبایعه نامه آغاز شد و متوجه شدیم که او، ملک ما را به ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار بخت برگشته اعلام کرده است.
وی ادامه داد:در نهایت هم آپارتمان را ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار فروختیم و مشاور املاک روی معامله ما، ۴۰ میلیون تومان سود کرد.
وی گفت: مشاور املاک شرایط بازار و قیمت ها را به گونه ای برای خریدار بخت برگشته توصیف کرده بود که خریدار برای خرید به قیمت ۳۲۰ میلیون تومان خیلی عجله داشت و نگران بود اگر نتواند ملک ما را بخرد، قیمت بالاتر می رود و دیگر نخواهد توانست صاحب خانه شود.
وی افزود: به همین راحتی مشاوران املاک در نرخ گذاری دخالت کرده و با ایجاد حباب قیمتی، ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از ارزش واقع ملک آن را قیمت می کنند. از سوی مقابل خریداران نیز به دلیل کمبود شدید واحد مسکونی مصرفی نمی توانند با زیاده خواهی های برخی مشاوران املاک مقابله کرده و خواهان کم کردن قیمت پیشنهادی شوند. چون در هر صورت برای واحد مسکونی با شرایط مناسب و میان متراژ، مشتری وجود دارد و اگر در آن لحظه از خرید این واحد مسکونی منصرف شود، باید واحد گرانتری بخرد.
نقش پنهان گروه‌های تلگرامی متعلق به مشاوران املاک
بررسی های میدانی نشان می دهد برخی از مشاوران املاک با تشکیل گروه های تلگرامی میان خود، قیمت گذاری مسکن را در اختیار گرفته و در صورت داشتن فایل های با شرایط مناسب، نحوه افزایش قیمت آن را با یکدیگر هماهنگ می کنند به گونه ای که با درک این موضوع که در هر محله چه تعداد واحد مسکونی با شرایط مناسب آماده فروش وجود دارد، در صورت کاهش عرضه، قیمت آن را به بالاترین رقم به خریداران پیشنهاد داده و با هماهنگی یکدیگر حاضر بهکاهش قیمت ها در آن محله نیستند.
به نظر می رسد این روش قیمت گذاری دلالان بازار مسکن تا حدودی مشابه نحوه قیمت گذاری دلالان بازارهای موازی در یکی دو ماه گذشته باشد و لازم است دستگاه های نظارتی همانگونه که با دلالان و سودجویان بازار سکه و ارز برخورد کردند، برخورد با سوداگران بازار مسکن را هم در دستور کار خود قرار دهند.
