سایه روشن سیاست‌ دولت در بازار مسکن

آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها نیز نشان از افت ۵۰ درصدی میزان تولید مسکن در سال های ۹۲ تا ۹۶ نسبت به چهار سال قبل از آن دارد.

از همین رو تحریک تقاضای خرید مسکن مهمترین راهکاری بود که وزارت راه و شهرسازی دولت های یازدهم و دوازدهم برای برون رفت از وضعیت رکود چند ساله مسکن دنبال کرد که استدلال کارشناسان اقتصادی وزارت راه و شهرسازی در ابتدای دولت یازدهم، مازاد تولید واحد مسکونی از دولت اسبق و اولویت با فروش واحدهای موجود و سپس حمایت از تولید واحدهای جدید بود.

تأکید آخوندی بر ادامه اجرای سیاست تحریک تقاضا

این سیاست (تحریک سمت تقاضا و خرید مسکن با افزایش سقف تسهیلات مسکن) همچنان دنبال می شود، به گونه ای که وزیر راه و شهرسازی در در دیدار اردیبهشت ماه سال جاری خود با اعضای کمیسیون عمران مجلس گفت: «بحث عمده‌ای که در وزارت خانه دنبال می شود، افزایش قدرت خرید متقاضی مسکن است. اگر جنبه مالی بخش مسکن خوب طراحی نشود، باقی اقدامات ابتر باقی می ماند. موتور محرکه این بخش طراحی مالی است. فرض محال اگر جایی پیدا شود که صدها هزار واحد مسکونی بسازد، اگر قدرت خرید نباشد اتفاقی رخ نمی دهد و واحدی فروش نمی رود. بنابراین ما به سراغ جانب تقاضا رفتیم».

با این حال علی رغم تمام تلاش دولت و نظام بانکی برای اثرگذار بودن تسهیلات مسکن، به جز چند ماه پایانی نیمه دوم سال ۹۶ و تا حدودی سه ماه ابتدایی سال جاری که افزایش معاملات مسکن رقم خورد، باز هم رکود دامن گیر بخش مسکن شده و از اواخر خرداد امسال تا پایان مرداد ماه تعداد معاملات مسکن به شدت افت کرد. به گونه ای که از ۱۹ هزار فقره معامله مسکن در اردیبهشت ماه، به ۱۵ هزار فقره در خرداد و سپس ۱۳ هزار فقره در ماه های تیر و مرداد امسال رسیدیم. پیش بینی می شود این روند کاهشی (یا حداقل عدم افزایش تعداد معاملات مسکن) تا اواخر نیمه دوم امسال هم ادامه داشته باشد.

کارشناس اقتصادی: کاهش هزینه تولید مسکن، راهکار خروج بازار از رکود

مهدی غلامی مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم از سوی وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، اظهار داشت: آخوندی با هدف تحریک سمت تقاضا صندوق پس انداز یکم را راه اندازی کرد و با اختصاص اقساط بازگشتی مسکن مهر برای تامین منابع این صندوق، سقف وام خرید مسکن را ۸ برابر کرد.

رشد ۷۱ درصدی وام خرید مسکن در مقابل رشد ۴ درصدی وام ساخت

وی افزود: گزارشی که اخیرا بانک عامل بخش مسکن از میزان اعطای انواع تسهیلات بانکی خود در چهار ماهه اول سال ۹۷ منتشر کرده، از اهتمام این بانک در افزایش اعطای وام خرید مسکن خبر می دهد که مطابق این گزارش تعداد انواع تسهیلات پرداختی این بانک با رشد ۹۸ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل به بیش از ۱۴۱ هزار فقره و همچنین تعداد تسهیلات پرداختی توسط بانک مذکور به متقاضیان خرید خانه در چهار ماه اول امسال ۷۱ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال رشد پیدا کرده است.

این پژوهشگر اقتصادی بخش مسکن تصریح کرد: این حمایت های بانک عامل بخش مسکن از سمت خرید و تحریک تقاضای مسکن در حالی است که تسهیلات ساخت مسکن فقط ۶ درصد از تمام تسهیلات پرداختی بانک مسکن را به خود اختصاص داده و نسبت به چهار ماه اول سال گذشته تنها ۴ درصد رشد کرده است. در نتیجه کاملا مشخص است افزایش تسهیلات خرید مسکن چه از نظر میزان و چه از نظر تعداد، نتوانسته تولید مسکن را از رکود خارج کند.

به گفته این کارشناس اقتصادی، اصرار دولت و وزارت راه و شهرسازی بر اجرای سیاست حمایت از سمت تقاضا و توسعه تسهیلات مرتبط با آن، نتیجه ای جز تعمیق رکود و افزایش قیمت ها نداشته است.

دولت به جای اجرای مالیات بر خانه های خالی، بر ساخت و ساز مالیات وضع کرد

وی یادآور شد: از سوی دیگر در غیاب سیاست های تنظیمیِ بازار خرید و فروش مسکن، فرصت مناسبی برای سوداگران فراهم شد تا با سفته بازی، انجام معاملات مکرر و احتکار واحدهای مسکونی از طریق خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، به سودهای تضمین شده ای دست یابند که این اتفاق اهمیت تسریع در اجرای سیاست معطل مانده مالیات بر خانه های خالی و همچنین وضع و اجرای مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) را نشان می دهد، رویکردی که هزینه احتکار و سوداگری را بالا برده و سرمایه ها را به سمت فعالیت های مولد از جمله ساخت و ساز مسکن هدایت می کند.

 غلامی با تأکید بر لزوم کاهش هزینه های تولید مسکن به عنوان یکی از اصلی ترین راهکارهای خروج این بخش از رکود اظهار کرد: این در حالی است که هیئت دولت خرداد سال گذشته در اقدامی اشتباه، با تغییر نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، میزان مالیات سازندگان مسکن را چندین برابر کرد و باعث خروج آن‌ها از بازار ساخت و ساز و تعمیق بیشتر رکود شد.

آذرمند: افزایش وام مسکن، فشار دوباره به بانک و مردم است

حمید آذرمند کارشناس اقتصادی درباره علت ادامه رکود بازار مسکن علی رغم پرداخت وام های متعدد مسکن و افزایش سقف تسهیلات این بخش اظهار داشت: افزایش قیمت مسکن بسیار بیشتر از نرخ تسهیلات مسکن بوده است و سهم تسهیلات از متوسط قیمت خرید مسکن همچنان ناچیز است.

وی ادامه داد: اگر میزان تسهیلات مسکن را از کل قیمت خرید مسکن در نظر بگیرید به حدی این تناسب فاصله دارد که این تسهیلات نمی تواند تقاضا ایجاد کند.

این اقتصاددان تصریح کرد: اگر هدف را تحریک تقاضا بگذاریم و منابع بانکی را متمرکز کنیم برای تقویت سمت تقاضا، اتفاقی که می افتد این است که هم فشار به بانک ها می آید و هم اینکه اگر تحریک تقاضایی اتفاق بیفتد، اثر مجدد بر قیمت ها می گذارد و قیمت ها دوباره بالاتر برده و مجددا توان پذیری قیمت را برای متقاضیان خرید مسکن کمتر خواهد کرد.

دولت هزینه تولید مسکن را کاهش دهد

وی با بیان اینکه به دولت و نظام بانکی توصیه می شود تا تمرکز منابع را بر تحریک سمت عرضه داشته باشد افزود: دولت می تواند منابع بانکی، وجود اداره شده و زیرساخت ها را به انبوه سازی مسکن اختصاص دهد که هم هزینه تمام شده مسکن نوساز را کم کند، هم نقدینگی را به سمت انبوه سازی سوق دهد و هم با کاهش هزینه تمام شده مسکن،  قیمت مسکن را برای خانوارهای متوسط شهری متعادل کند.

بنابراین در این شرایط حمایت از طرف تقاضا و افزایش وام مسکن خطای بزرگی است. اگر منابع بانکی، دولتی و بازار سرمایه را به انبوه سازی مسکن هدایت کنیم، این در نهایت هم به نفع اقتصاد کشور است و هم به سود خانوارها تا بتوانند مسکن خود را تأمین کنند.

خانه های خالی موجود، مناسب شرایط بازار مصرف واقعی نیست

پژوهشگر پژوهشکده پولی و بانکی درباره اینکه توجیه وزارت راه و شهرسازی از تحریک سمت تقاضا، تولید مسکن بیش از نیاز در سال های قبل از آن بوده و باید ابتدا خانه های خالی به فروش می رفت و سپس مسکن جدید احداث می شد، گفت: خانه هایی که از سال های گذشته احداث شده و خالی مانده بود، خانه هایی هستند که با هدف بورس بازی و در برخی مناطق خاص و لوکس شهرهای بزرگ ساخته شدند. خانه های خالی موجود نمی تواند کمکی به تأمین مسکن اقشار مختلف بکند؛ در حالی که هنگامی که از تحریک سمت عرضه صحبت می شود، منظور احداث خانه هایی است که با هدف سکونت خانوارها ساخته می شود. به معنای دیگر باید منابع دولتی و بانکی در انبوه سازی مسکن با متراژهای پایین متمرکز شود.

آذرمند تأکید کرد: خانه های خالی در زمانی که انگیزه بالایی برای سفته بازی و سوداگری بازار دارایی ها بود ساخته شدند که از محل تخصیص منابع ناکارآمد اتفاق افتاد که سازندگان به سمت لوکس سازی حرکت کردند و هنوز هم بسیاری از این واحدها در این سالها خالی مانده اند.