طی یک ماه نخست فصل نقل و انتقالات سال جاری، در مناطق ۲۲ گانه پایتخت مجموعا ۱۲ هزار و ۳۶۹ واحد مسکونی در بنگاه‌های املاک معامله شد که نسبت به خردادماه معادل ۱۰ درصد کاهش داشته است. اولین ریزش معاملاتی در خردادماه معادل ۲۲ درصد نسبت به نیمه بهار رخ داد و هم‌اکنون با آغاز فصل تابستان حجم معاملات مسکن مجددا با افت ۱۱ درصد مواجه شده است.
این تعداد خرید و فروش آپارتمان در طول یک ماه به معنای نزدیک شدن ابعاد بازار معاملات مسکن به کف معاملاتی در دوره رکود است.
بررسی تجربه بازار مسکن طی دوره‌های رونق و رکود سال‌های گذشته نشان می‌دهد: طی سال ۹۴ همزمان با بروز رکود معاملات مسکن، به‌طور متوسط حجم معاملات ماهانه در شهر تهران معادل ۱۲ هزار واحد مسکونی بود. این در حالی است که طی دوره رونق قبل(سال‌های ۹۰ تا ۹۲)، ماهانه به‌طور متوسط حداقل ۱۷هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت خرید و فروش می‌‌شد و حتی در ماه‌هایی از سال‌های رونق، خرید و فروش واحدهای مسکونی تا مرز ۱۹ تا ۲۰ هزار آپارتمان نیز ثبت شده است. اما هم‌اکنون به فاصله چندماه از آغاز دوره رونق جدید در بازار مسکن، دومین ریزش معاملات ماهانه خرید و فروش در پایتخت با ظهور نشانه‌هایی از نزدیک شدن به دوره رکود مجدد اتفاق افتاده است.
منشأ بروز ریزش سریالی حجم معاملات ماهانه مسکن در یک عامل کلیدی قابل ردیابی است. جزئیات اثرگذاری عوامل درونی و بیرونی بازار مسکن نشان می‌دهد: مهم‌ترین منشأ دومین ریزش ماهانه معاملات مسکن در ابتدای تابستان امسال که اولین سال دوره رونق جدید محسوب می‌شود ارائه «قیمت‌های پیشنهادی تقاضاگریز» از سمت عرضه است. طی چندماه گذشته از سال جاری که به نوعی به عنوان کانال ورود بازار مسکن به دوره رونق مطرح است، سطح قیمت‌های پیشنهادی به شکل «نامتعارف»، با «شیب تند» و در «مدت زمان کوتاه» افزایش پیدا کرد.
به این صورت که اگرچه براساس عرف موجود در بازار همواره میان قیمت‌های هر مترمربع آپارتمان‌های کوچک متراژ و بزرگ‌متراژ هر منطقه تفاوت اندکی وجود داشت اما طی ماه‌های اخیر تحت تاثیر تغییر وضعیت بازار، میان قیمت مترمربع آپارتمان‌های کوچک و بزرگ متراژ فرق چندانی وجود ندارد. علاوه بر این میان هرمترمربع قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی مجهز و نوساز با هر مترمربع آپارتمان‌های چندسال ساخت یا قدیمی‌ساز اختلاف چندانی از سوی سمت عرضه گذاشته نشده است. در عین حال یکی دیگر از مصادیق افزایش قیمت نامتعارف در بازار مسکن آن است که سطح قیمت واحدهای مسکونی با ویژگی‌های متفاوت در یک محله تقریبا یکسان شده است. این نوع قیمت‌گذاری تقاضاگریز از سوی عرضه اگرچه با توجه به تورم انتظاری فروشنده‌ها و تحت تاثیر شوک‌های ارزی تعیین شده است اما با این حال هم قدرت خرید متقاضیان برای خرید واحدهای مسکونی با سطح قیمت‌های پیشنهادی کنونی وجود ندارد و هم آنکه ریسک خرید برای تقاضای سرمایه‌ای نیز با سطح قیمت‌های کنونی افزایش پیدا می‌کند. ضمن آنکه تردید خریداران برای تشخیص برابری قیمت پیشنهادی با ارزش واقعی آپارتمان نیز دشوارتر شده است. مجموعه این عوامل مدلی از ارائه قیمت‌های تقاضاگریز را شکل داده و نهایتا منجر به بروز ریزش سریالی حجم معاملات ماهانه مسکن در دو ماه گذشته شده است. اولین ریزش حجم معاملات در خردادماه را، نوع واکنش تقاضای مصرفی به سطح قیمت‌های پیشنهادی رقم زد. در ماه پایانی فصل بهار، تقاضای مصرفی پس از مواجهه با قیمت‌های نامتعارف و ناهماهنگ با قدرت خرید خود، به نوعی از ورود به بازار عقب‌نشینی کرد. پس از آن، دومین ریزش ماهانه معاملات مسکن در ابتدای تابستان، از یکسو ناشی از عقب‌نشینی تقاضای مصرفی و از سوی دیگر ناشی از کم شدن حجم خریدهای سرمایه‌ای رخ داد. اگرچه همچنان تقاضای سرمایه‌ای به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی و با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود در بازار مسکن حضور دارد اما نسبت به ماه‌های ابتدایی سال جاری، حجم معاملات این بخش از تقاضا و جست و جو برای یافتن فایل موردنظر افزایش پیدا کرده است.
در اولین ماه تابستان، همزمان با ریزش حجم ماهانه معاملات مسکن، شیب رشد ماهانه قیمت نیز اندکی کاهش پیدا کرده است. گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، از قرارگرفتن قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مرز ۷ میلیون تومان خبر می‌دهد. براین اساس قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت طی یک ماه گذشته، به ۶ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان رسید که نسبت به یک ماه گذشته معادل ۲/ ۷ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته(تیرماه ۹۶) معادل ۵۲ درصد افزایش را تجربه کرده است. این میزان رشد ماهانه نشان‌دهنده کاهش بیش از یک واحد درصدی شیب رشد افزایش قیمت در تیرماه نسبت به پایان بهار است. در خردادماه نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن معادل ۴/ ۸ درصد ثبت شده است.به این معنی که طی یک ماه خرداد، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معادل ۵۱۰ هزار تومان نسبت به ماه قبل از آن رشد داشته اما در تیرماه رشد این شاخص برای هر مترمربع معادل ۴۷۰ هزار تومان بوده است. یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در تیرماه، پرشدن ظرفیت بازار برای افزایش پی‌در‌پی و نامتعارف قیمت مسکن است. به تعبیر دیگر اثر عقب‌نشینی تقاضا از بازار و افت حجم معاملات بازار مسکن در کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن قابل ردیابی است. در عین حال علت ثبت تورم نقطه‌ای ۵۲ درصدی قیمت مسکن در تیرماه امسال به جهش قیمت در فاصله زمستان گذشته تاکنون بازمی‌گردد که منجر به ثبت تغییرات نقطه‌ای بیش از ۳۰ درصد از نیمه بهار تاکنون شده است. قیمت هرمترمربع مسکن در اردیبهشت، خرداد و تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۳۲ درصد، ۴۲ درصد و ۵۲ درصد افزایش داشته است.
همچنین بررسی گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی از آن است که ظرف ۴ماه گذشته قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران بیش از یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان افزایش داشته است. بازار معاملات مسکن در ابتدای سال جاری با میانگین قیمت مترمربعی ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان آغاز به کار کرد و هم‌اکنون قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به مرز ۷ میلیون تومان رسیده است.
نوسازهای پرریسک برای خریداران
برای متقاضیان حاضر در بازار مسکن گروهی از فایل‌های نوساز اما پرریسک برای خرید وجود دارد که ممکن است به دلیل ارائه قیمت پیشنهادی پایین از سوی فروشنده، جذاب باشند. این نوع فایل‌های نوساز، آپارتمان‌های بدون پایان کار هستند که به دلیل اشکال در صدور پایان کار آن ممکن است نسبت به سایر فایل‌های نوساز منطقه با قیمت پایین‌تری برای فروش ارائه شوند
از آنجاکه غالب ساخت‌وسازهای مسکونی دارای تخلفات ریز و درشت هستند، برای اخذ پایان کار دو راه پیش رو دارند. راه اول آنکه اقدام به برطرف کردن تخلف موجود در سازه کنند و اقدام دوم پرداخت جریمه تخلف انجام شده است. از این رو فرآیند صدور پایان کار برای ساختمان مسکونی یک فرآیند ساده، قابل پیش‌بینی و تضمین‌کننده نیست. بسیاری از ساختمان‌های مسکونی با وجود گذشت سال‌ها از ساخت و فروش اولین واحد مسکونی، همچنان در مرحله اخذ پایان کار مانده‌اند. دیروز در همین زمینه رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران به شهروندان تهرانی نسبت به خرید این‌گونه واحدها هشدار داد. زهرا صدراعظم‌نوری در این زمینه گفت: این نوع ساختمان‌ها فاقد تاییدیه و گواهی ایمنی از سازمان آتش‌نشانی است. بنابراین هنگام بروز خطر نیز نیروهای آتش‌نشانی به‌عنوان بازرسان ایمنی اجازه ورود به ساختمان‌های مسکونی را ندارند. درنتیجه امکان صدور و ابلاغ اخطار برای ساختمان‌های ناایمن با کاربری مسکونی نیست و فقط موارد موجود در محیط بیرونی ساختمان را می‌توانند مورد بازرسی قرار دهند. او ادامه داد: با توجه به آنکه تعداد زیادی از ساختمان‌های بلندمرتبه در شهر تهران بدون پایان کار در حال خرید و فروش هستند به شهروندان تهرانی نسبت به خرید این واحدها هشدار می‌دهیم.
