رشد نرخ اجاره بها در حد نرخ تورم همواره مورد تایید مقامات دولتی و حتیکارشناسان بوده است، اما اجاره بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون بخشی متاثر است وتورم عمومی و رشد قیمت مسکن همواره بر این بازار تاثیرگذار بوده است.
اگرچه نرخ تورم این روزها تک رقمی است و تا حدودی این امید را می‌توان داشت که یکی از مولفه‌های رشد نرخ اجاره‌بها کنار رفته است، اما رشد قیمت مسکن که یک بار در اواخر سال گذشته و یک بار هم در اردیبهشت ماه امسال پس از نوسانات نرخ ارز رخ داد، این نگرانی را در میان مستاجران ایجاد کرده است که نرخ اجاره بها آیا در حد معقولی رشد خواهد کرد یا خیر و آیا ورود دولت به این بازار برای کنترل قیمت عقلانی و درست است؟
بنابراین گزارش، تمامی کارشناسان اقتصادی و مسکن بر این باور هستند، عوامل روانی همواره در فصل نقل و انتقالات بازیگر اصلی رشد نرخ اجاره بهای مسکن است و البته رشد تقاضا برای جابجایی و کمبود عرضه مسکن از دیگر دلایل رشد اجاره بهای مسکن است.
*2 عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن در سال جاری
نظر بهروز ملکی کارشناس مسکن در مورد اجاره مسکن در سال 97 جالب است.
وی اگر چه معتقد است، میانگین رشد قیمت مسکن در 4 سال گذشته نسبت به سایر اقلام و کالاها عقب‌تر است، اما می‌گوید دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن در سال جاری نرخ تورم عمومی و رشد قیمت است.
وی با این عنوان که افزایش تدریجی اجاره‌بها از خرداد ماه قابل انتظار است و این روند قابلیت رشد تا شهریور را خواهد داشت.
ملکی افزود: برخلاف 4 سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بوده پیش‌بینی می‌شود، در فصل نقل و انتقال سال 97 بازار اجاره مسکن برای مستاجران به خصوص تهرانی‌ها سخت باشد.
حال اگر در بهترین حالت و محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن رشد 10 تا 15 درصدی باشد، باید اذعان کرد که این رشد از نرخ تورم عمومی نیز عبور کرده است و اگر جو روانی به گونه‌ای باشد که مشاوران املاک در ارائه فایل اجاره عاجز شوند، قطعا رشد بیش از 20 تا 30 درصدی برای اجاره‌بها پیش‌بینی می‌شود.
کاهش عرضه مسکن در چند سال گذشته که ناشی از رکود 5 ساله بازار مسکن است یک شیوه خطرناک برای سوداگران و برخی مشاوران املاک و حتی مالکان است که بخواهند با این ترفند رشد بیش از 20 تا 30 درصدی اجاره بهای مسکن را کلید بزنند و این جاست که حضور دولت و نهادهای ذی‌ربط برای کنترل اجاره بها پیش از پیش ضروری به نظر می‌رسد.
*بازار اجاره بها کنترل را نمی پسندد
اما اکثر کارشناسان بر این باور هستند که بازار اجاره بها کنترل را نمی پسندد.
ترابی کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که هر گاه دولت در تنظیم بازار آزاد نقش و یا دخالتی داشته است، نه تنها باعث کنترل بازار نشده است بلکه دود آتش به پا شده مستقیم به چشم مصرف کننده نهایی یعنی مردم رفته است. بازار آزاد بازاری سلیقه ای با ویژگی های خاص درونی تعریف شده است که در این بازار عرضه و تقاضا حرف اول و آخر را می زند.
وی می افزاید: به تناسب عرضه کالایی ممکن است قیمت آن افزایش یابد یا برعکس کاهش هم پیدا کند. بازار محلی است که فروشنده کالای خود را با ویژگی ها و خصایصی که دارد، در معرض نمایش گذاشته و خریدار هم با توجه به نیاز و سلایقی که دارد کالای خود را در میان انبوه کالاها پیدا و خریداری می کند. بنابراین ورود دولت در نرخ گذاری بازاری چون اجاره بها می توان بی ثمر باشد و حتی نتیجه معکوس هم رخ دهد.
به گفته وی، بهترین گزینه که می تواند موثر واقع شود اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه است. با اجرای این برنامه و با ورود واحدهای مسکونی ساخته شده، عرضه از تقاضا عقب نخواهد ماند و دیگر توجیه سوداگران نمی تواند کارساز باشد که چون عرضه پایین است و تقاضا زیاد پس رشد نرخ اجاره بها موضوع عادی است.
*رشد 26 درصدی نرخ اجاره بها در زمستان سال 96 از سوی بانک مرکزی خطرناک است
اما گزارش زمستانی بانک مرکزی از اجاره بها تا حدودی خطر رشد بیش از حد نرخ اجاره بها را به صدا درآورد.بانک مرکزی در گزارش خود اینگونه آورده است که نرخ اجاره بهای زمستان 96 نسبت به زمستان 95 افزایش 26 درصدی داشته، اما شواهد در بهار امسال نشان می دهد رشد اجاره بها همچنان روند صعودی را دنبال می کند.
طبق آمارهای بدست آماده از سال 73 تا 93 در تهران 50 درصد و در خراسان رضوی 30 درصد هزینه‌ها صرف مسکن می‌شود و از آنجا که روز به روز بر تعداد مستاجران در کشور اضافه می‌شود، این هشدار را به مسئولان می‌دهد که مسکن و به خصوص بازار اجاره‌بها نیازمند یک برنامه‌ریزی مدون برای جلوگیری از رشد بیش از حد قیمت است.
گزارش افزایش تعداد مستاجران به این شکل است که در سال 65 حدود 78 درصد مردم مالک بودند و در سال 90 این تعداد به 63 درصد رسیده و گزارشهای دیگری حاکی از این است که 40 درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند.
آمارهای رشد 26 درصدی اجاره بها در زمستان از سوی بانک مرکزی این هشدار را می دهد که علیرغم آغاز نشدن فصل اجاره وقتی در زمستان با این رشد مواجه می شویم باید در تابستان و پس از اتمام ماه مبارک رمضان منتظر رشد بیش از حد اجاره بها باشیم.
مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز ، در پاسخ به این سوال که آیا رشد اجاره بهای مسکن در حد نرخ تورم رخ خواهد داد گفت: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است پس از آنجا که پیش‌بینی می‌شود وضعیت مسکن در حد نرخ تورم و یا دو درصد بیشتر از این نرخ باشد اجاره بهای مسکن هم در حد نرخ تورم رشد خواهد کرد.
خسروی اضافه می‌کند البته علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها،عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره‌بها تاثیر دارد.
به گفته وی، پس هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد.
اسلامیان کارشناس اقتصاد مسکن در مورد اینکه آیا طرح اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن می تواند برای جلوگیری از رشد قیمت ها موثر باشد گفت:در خرداد ماه سال 92 بحث اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن مطرح شد اما به شدت جواب عکس گرفت.
وی با بیان اینکه برای ثبات قیمت مسکن و اجاره بها محکوم به ساخت مسکن و افزایش عرضه و عقب نماندن از تقاضا هستیم افزود: در سال اول اجرای طرح تعزیرات اجاره بها نرخ 7 تا 9 درصد تعیین شد و در تلویزیون و رسانه‌ها اعلام شد که هر مالک یا بنگاهی از این عدد پیروی نکند با او برخورد خواهد شد.
وی ادامه داد: مردم را با اجرای این طرح به خلاف واداشتیم اما مردم الزامی ندیدند که این کار را انجام دهند و اتفاقا اقدام به نوشتن مبایعه‌نامه‌های زیرمیزی کردند پس برای جلوگیری از رشد قیمت اقدامات تنبیهی شاید جواب عکس بدهد و تخلفات پنهانی بیشتر شود، پس بنابراین با برخی اقدامات مثل تقویت عرضه مسکن به خصوص با هدف جایگزینی واحدهای فرسوده و اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه می‌توان به رشد عرضه کمک کرد.
به گفته وی،بعد از اجرای این طرح اعلام شد که طرح بلوک‌بندی اجرا خواهد شد، بنابراین دولت نهم و دهم سعی داشت کاری بکند که ملک را تبدیل به کالا کند و بعد از آن بر روی آن قیمت‌گذاری کند اما می‌بینیم که این گونه نشد چرا که مالکیت در دین اسلام محترم است. پس باید بتوانیم صنعت اجاره‌داری را رونق و ساخت و ساز را افزایش دهیم و نیازمندی‌های مردم را بر اساس همان منطقه‌ای که هستند، پاسخ دهیم.
اما گزارش میدانی و پرس وجو از برخی بنگاه های معاملات املاک در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که علیرغم تک رقمی بودن تورم عمومی اما اجاره بها در برخی نقاط تهران هنوز با آغاز نشدن فصل نقل و انتقالات بیش از 30 درصد تا 40 درصد افزایش یافته است. حال با آغاز فصل نقل و انتقالات و با توجه به کمبود عرضه مسکن در آن دوره به نظر می رسد، از هم اکنون می‌توان پیش بینی رشد اجاره بهای بالایی را در تابستان و بعد از اتمام ماه مبارک رمضان داشت.
