اجاره بها و رهن منازل، از موضوعاتی است که هر ساله ذهن مالکان و فراتر از آن مستاجران را به خود مشغول می‌سازد.
اگرچه قاعدتا در رکود 5 ساله حاکم بر بازار مسکن، افزایش افسار گسیخته نرخ اجاره‌بها معقولانه و منطقی به نظر نمی رسد و قاعده و هنجار بازار حکم می‌کند به نسبت افزایش نرخ مسکن و مبنا قرار دادن یک چهارم قیمت آن، نرخ اجاره‌بها یا رهن برآوُرد شود، اما برخوردهای سلیقه‌ای برخی مالکان،در سال‌های اخیر، از معضلاتی است که بعضا مستاجران را در تنگناهای شدیدی قرار داده است.
امسال نیز با شروع شدن سال جدید و ظهور و بروز نوسانات نرخ ارز، اِعمال نرخ های آنچنانی در بخش اجاره بها حاکی از نرخ گذاری‌های سلیقه‌ای برخی مالکان است و با وجود رکودی که همچنان بر بازار مسکن و ساخت و سازها حاکم است (به استثنای شهر تهران که در سال 96 با رشد معاملات مسکن همراه بوده و همین امر به رشد 25 درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق دامن زده) این موضوع با شدت بیشتری در حال ظهور و بروز است.
آنچنان که پیش از این نیز مرسوم بوده، رشد قیمت مسکن در تهران به تدریج، شهرهای دیگر را نیز تحت‌الشعاع قرار می‌دهد، اما متاسفانه در ماه‌های اخیر و بخصوص در طول دو هفته گذشته، مالکان با نرخ های نجومی در صدد تمدید یا انعقاد قرارداد با مستاجران هستند.
حمید مروتی، یکی از مشاوران املاک فعال در استان تهران ، با اشاره به افزایش اجاره‌بها و رهن نسبت به سال گذشته، اظهار کرد: رشد نرخ ها در این بخش (اجاره‌بهای مسکن) موضوعی جدید نیست و هر ساله به نسبت سال گذشته شاهد ضریبی از رشد و افزایش اجاره‌بها هستیم.
وی افزود: این افزایش نسبت به موقعیت منطقه ای، شرایط منازل و امکاناتی که از آن برخوردار می‌باشد، متفاوت است و نمی‌توان یک الگو و قاعده ای خاص را برای تمامی نقاط استان یا شهر تهران مد نظر قرار داد.
مروتی گفت: به عنوان مثال، مناطق شمالی تهران که به نواحی مرفه نشین یا بالا نشین شهره است، از این قاعده مستثنی هستند و میزان افزایش اجاره‌بها یا رهن بر مبنای توافق موجر و مستاجر تعیین می‌شود، اما در سال‌های گذشته، قاعده و مبنا بر افزایش 10 درصدی اجاره‌بها نسبت به سال قبل استوار بود که در این میان برخی از مالکان به صورت سلیقه‌ای به تعیین نرخ مبادرت می ورزند.
وی افزود: به زعم برخی از مالکان در رکود حاکم بر اقتصاد کشور، بایداجاره‌بها افزایش پیدا کند تا به نوعی از این محل بتوان کاهش سطح درآمدها را جبران کرد که این قاعده چندان منطقی به نظر نمیرسد، زیرا در شرایط رونق مسکن نیز افزایش نرخ اجاره‌بها و رهن قطعی است و به تبع چنین رفتار و رویکردی معقولانه نیست.
وقتی برخی مشاوران املاک به عاملی برای افزایش نرخ رهن و اجاره بها تبدیل می‌شوند
یکی از مشاوران املاکِ فعال غرب تهران که علاقه‌ای به رسانه‌ای شدن نام خویش نداشت در ارتباط با اِعمال نرخ‌های سلیقه‌ای در حوزه رهن و اجاره‌بها، گفت: موضوع مذکور پیش از این نیز وجود داشته، اما در برخی مناطق، شدت آن کمتر و در برخی نواحی چنین رویکردی با شدت هر چه بیشتری ظهور و بروز می‌کند.
وی افزود: شهرک گلها واقع در شهرستان ملارد از نمونه مناطقی است که نرخ گذاری اجاره‌بها و رهن در آن به صورت کاملا سلیقه‌ای اِعمال می‌شود و بعضا شاهد اختلاف 100 درصدی میان نرخ رهن یا اجاره‌بها در بین منزل با مشخصات و مختصات یکسان و مشابه هستیم.
این فعال در عرصه مشاوره املاک، گفت: متأسفانه برخی از همکاران ما نیز در افزایش و فراز و فرودهای قیمتی نقش بسزایی دارند و بعضا برای دریافت پورسانت هر چه بیشتر با شانتاژ و تحریک صاحب‌خانه‌ها به بالا رفتن قیمت‌ها دامن می‌زنند.
وی افزود: البته در این بین هستند مشاوران املاک شریف و مُقَیَدی که اخلاق و سلامت کاری را لحاظ می‌کنند، اما عده ای نیز به صورت باندی عمل می‌کنند و برای بالا بردن نرخ اجاره‌بها و رهن از هیچ اقدامی دریغ نمی‌کنند.
این فعال در عرصه مشاوره املاک، بیان کرد: این موضوع، پدیده نوظهوری نیست، اما در برخی مناطق، شدت آن بسیار زیاد است و انتظار می‌رود با اِعمال نظم و چارچوب مشخص‌تری به این نابسامانی پایان داده شود.
وی افزود: انتظار می‌رود مالکان برای نرخ گذاری، شرایط و موقعیت ملکی و منطقه‌ای منزل خود اعم از امکانات، قدمت بنا و غیره را به صورت منطقی و معقولانه‌ای مد نظر قرار دهند، اما در سالیان اخیر با افزایش مشکلات اقتصادی این بی قاعدگی‌ها بیش از پیش تشدید شده است.
محمد نوری،یک دیگر از مشاوران املاک در غرب استان تهران با اشاره به نرخ‌گذاری توهم گونه برخی مالکان در اجاره بها و رهن منازل، گفت: به نظر می رسد با گذشت زمان و قرار گرفتن در فصل نقل و انتقالات و بخصوص در هفته‌ها و ماه‌های پایانی این، منطق هر چه بیشتری در بازار مذکور حاکم شود و تَجارُبِ گذشته نشان می‌دهد بسیاری از مالکان به دلیل هراس از فصل انتقالات و خالی ماندن ملک خود قیمت و نرخی که برای اجاره بها و رهن منزل خویش تعیین کرده‌اند را شکسته و تعدیل کنند.
وی افزود: عمده نرخ‌گذاری‌های نجومی در ارتباط با رهن به منازلی معطوف می‌شود که به تازگی خرید و فروش شده‌اند و مالکان تلاش می‌کنند با افزایش مبلغ رهن، کسری پول خود برای خرید ملک را تأمین کنند.
دولت جهت کنترل اجاره بها از طرح مسکن استیجاری استفاده کند
حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران اظهار کرد: میزان قیمت اجاره در تابستان ۹۷ بیش از نرخ تورم خواهد بود، بنابراین اجاره نشینان، امسال با رشد قیمتی روبه‌رو هستند.
وی در ادامه افزود: دولت باید برای تابستان امسال طرح مسکن استیجاری و تسهیلاتی را برای مستأجران جهت کنترل قیمت اجاره ارائه کند.
عقبایی، گفت: مالکان با توجه به کاهش نرخ سود بانکی تمایل به دریافت اجاره دارند و این موضوع در کلان شهری مانند تهران بیش از سایر شهرها و مناطق خواهد بود.
وی، تصریح کرد: در بهار 97 بازار خرید و فروش با ثبات نسبی همراه خواهد بود و ما شاهد افزایش حجم معاملات مسکن تا خرداد ماه هستیم.
اجاره نشینی در ایران روبه افزایش است
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در سال 96 بازار مسکن رونق گرفت، گفت: طبق آخرین آماری که بانک مرکزی ارائه داد بازار مسکن سهم عمده‌ای از رشد اقتصادی کشور را شامل می‌شد به طوری که رشد این بازار معادل 6.9 درصد بود.
وی در ادامه افزود: امسال به طور یقین رشد بازار مسکن بیشتر خواهد شد و هیچ دلیلی برای جهش قیمتی در این بازار وجود نخواهد داشت.
وزیر راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار اجاره در شهرها، گفت: هم اکنون در بسیاری از شهرها این طور به نظر می‌رسد که افراد تمایل دارند از سرمایه‌هایشان در بازار بیشتر استفاده کنند به طوری که آمارها نشان می‌دهد که در بخش تجاری میزان فروش سرقفلی مغازه‌ها کاهش پیدا کرده و مالکان ترجیح می‌دهند با سرمایه خودشان مغازه را اداره کنند.
آخوندی در ادامه افزود: در گذشته برخی از خریداران سرقفلی را خریداری می‌کردند و از طریق اجاره آن مبلغی را دریافت می‌کردند، اما هم اکنون این شیوه تغییر پیدا کرده است.
وی، افزود: آمارها نشان می‌دهد که میزان اجاره نشینی در ایران همانند سایر کشورها رو به افزایش است.
وزیر راه و شهرسازی، تأکید کرد: برخی از منتقدان این شیوه را درست نمی‌دانند، البته به نظر من شیوه اجاره نشینی شیوه بدی نیست و می‌توان از طریق تزریق سرمایه اقتصاد کشور را رونق بخشید.
ساماندهی بازار رهن و اجاره بهای منازل چه زمانی در دستور کار مراجع ذی‌ربط قرار می‌گیرد؟
با نیم نگاهی به بازار مسکن و میزان حقوق دریافتی کارکنان دولت،جامعه کارگری و غیره این واقعیت به اثبات می‌رسد که عمده پرداختی خانوارها به تأمین هزینه مسکن معطوف می‌شود.
با چنین شرایطی، ( نابسامانی در بازار مذکور)، ورود دستگاه‌های ذی‌ربط برای ساماندهی و لحاظ کردن چارچوب و نظم و قاعده‌ای مشخص، ضرورتی است که متأسفانه همچنان مورد بی توجهی و غفلت قرار می‌گیرد.
به واقع در شرایطی که حتی برای یک قرص نان 500 تومانی، دستگاه‌های مربوطه مداخله می‌کنند، عدم ورود به بازاری همچون مسکن با حجم انبوهی از موجر و مستأجر هیچگونه توجیهی ندارد و انتظار می‌رود یکبار برای همیشه با تدوین دستورالعملی مشخص و بازنگری سالیانه در آن به نسبت نرخ تورم، به نرخ گذاری‌های سلیقه‌ای برخی از مالکان و افسار گسیختگیِ موجود در این حوزه پایان داده شود.
