در روزهای اخیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن که در طول ۱۰ ماه گذشته عمدتا بالای ۷۰ هزار تومان بود به نزدیک ۶۰ هزار تومان کاهش یافته است. اگرچه بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی کاهش حجم معاملات مسکن در تهران از بهمن ماه آغاز شده و تعداد مبایعه نامه ها نسبت به دی ماه روند کاهشی را طی کرده بود، اما با توجه به اینکه قیمت اوراق تسهیلات مسکن هر روز در جریان عرضه و تقاضای واقعی کشف می شود، این کاهش نسبتا شدید قیمت اوراق تسهیلات مسکن در روزهای اخیر، از کاهش چند برابری معاملات مسکن در اسفند ماه پرده برمی دارد.
اسفندماه، آغاز کاهش معاملات مسکن؟
از سوی دیگر بررسی نمودار سالانه انجام معاملات مسکن در سال های گذشته نشان می دهد که همواره در اسفندماه، هم با کاهش خرید و فروش مسکن مواجه بوده ایم و هم با کاهش قیمت مسکن. اما در حال حاضر شواهد نشان می دهد اگرچه تعداد معاملات تا حدودی کاهش یافته، اما نشانه هایی از کاهش قیمت ها به چشم نمی خورد.
همچنین برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند یکی دیگر از علل کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن، خودداری برخی شعب بانک عامل بخش مسکن از پرداخت تسهیلات، به بهانه رسیدن به پایان سال مالی این بانک و تلاش برای تنظیم ترازنامه مالی شعب، است و در صورتی هم که پرونده تسهیلات برای متقاضیان تشکیل هم دهند، اما سعی می کنند از پرداخت آن تا پایان سال جاری خودداری کرده و آن را به اواخر فروردین یا اوایل اردیبهشت سال ۹۷ موکول کنند که این موضوع در کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بی تأثیر نیست.
فاصله وام مسکن با اوراق وام مسکن یکم تنها ۴۰ میلیون تومان
یکی دیگر از دلایل کاهش قیمت اوراق تسهیلات، گران شدن قیمت واحد مسکونی در پایتخت است. بسیاری از متقاضیان خرید مسکن معتقدند وام های بانک عامل بخش مسکن به خصوص تسهیلات از محل اوراق تسهیلات مسکن، پوشش دهی مناسبی برای قیمت فعلی واحدهای مسکونی ندارد. این در حالی است که برخی کارشناسان معتقدند بانک عامل بخش مسکن در ماه های گذشته تلاش کرد تا میزان وام مسکن از محل اوراق تسهیلات را به خصوص برای زوجین با روش های مختلف از قبیل راه اندازی وام بدون سپرده (به میزان ۲۰ میلیون تومان)، افزایش رقم وام جعاله (از ۱۰ به ۲۰ میلیون تومان) و نیز پرداخت وام به زوجین متقاضی تسهیلات خرید مسکن (به میزان ۱۰۰ میلیون تومان) افزایش دهد. در نتیجه یک زوج متقاضی خرید مسکن در تهران می تواند ۱۴۰ میلیون تومان با اوراق تسهیلات وام بگیرند که با وام خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم (ویژه زوجین) تنها ۴۰ میلیون تومان فاصله دارد و این اقدام بانک عامل بخش مسکن در گران شدن مسکن بی تأثیر نبوده است.
نقض سیاست خرید مسکن از محل پس انداز
سیاست دولت یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن که از سوی دو نهاد سیاست گذار این بخش شامل وزارت راه و شهرسازی و بانک عامل بخش مسکن، بارها اعلام شده است، توسعه سیاست خرید مسکن از محل پس انداز بوده است. ولی این سیاست در ماه های اخیر از سوی بانک عامل بخش مسکن نقض شد و این بانک، رقم وام مسکن از محل اوراق تسهیلات را افزایش دادند.
کارشناس بازار مسکن: وام ۱۴۰ میلیونی عامل گرانی مسکن
حمیدرضا چراغی کارشناس بازار مسکن گفت: از آنجایی که مسکن در ایران یک کالای سرمایه ای محسوب می شود، با افزایش رقم تسهیلات خرید مسکن و افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها، حتی آن دسته از خانوارهایی که نیازی به خرید مسکن دوم و سوم نداشتند، وارد بازار شدند که با توجه به افزایش تقاضا و کاهش عرضه مسکن، قیمت ملک در دو ماه گذشته به ناگاه رو به رشد گذاشت و مجددا پس از چند سال حباب قیمتی در بازار مسکن ایجاد کرد.
وی افزود: این سیکل معیوب افزایش مبلغ وام و درنتیجه افزایش قیمت مسکن در ایران بارها و بارها آزموده شده و هر بار با شکست مواجه شده است. تا زمانی که در ایران به مسکن به شکل سرمایه ای نگریسته شود و به کالای مصرفی تبدیل نشود، این روند و این چرخه از پیش شکست خورده بارها و بارها تکرار خواهد شد.
به گفته این کارشناس بازار مسکن، مالیات بر مسکن برای افراد دارای بیش از یک واحد مسکونی بهترین روش برای تبدیل مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی است.
زمان مناسب برای خرید اوراق تسهیلات مسکن
با این حال با توجه به کاهش بسیار مناسب قیمت اوراق تسهیلات مسکن از یک سو و نیز زمان دار بودن این اوراق از زمان خرید تا زمان دریافت تسهیلات (دو سال)، متقاضیان خرید مسکن می توانند در روزهای جاری که قیمت اوراق تسهیلات مسکن کاهش یافته، این برگه ها را خریداری کنند و در ماه های آینده اقدام به دریافت تسهیلات کنند.
البته خریداران باید برگه هایی خریداری کنند که تاریخ انقضای آنها میان مدت یا بلندمدت باشد.
