بدیهی است سرمایه گذار براساس منافعش حرکت کرده و ترجیح می دهد در جایی سرمایه گذاری کند که بازدهی بهتری داشته باشد چرا که اصولا شرط عقلایی بودن سرمایه گذاری این است که منجر به افزایش سرمایه و کاهش ریسک وخطرپذیری دربازارشود.
بر اساس بخشنامه سازمان امور مالیاتی طبق ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، درآمدهای اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهار و پنجم از باب سوم این قانون(مالیات بر درآمد مشاغل) می‌باشد.
بر این اساس شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. در این بخش از این نامه تاکید شده است که اخذ مالیات از ساختمانهای احداث شده در شهرهای زیر یک صد هزار جمعیت منتفی است.
همچنین در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت، علاوه بر مالیات نقل و انتقال در مورد اشخاص حقیقی مالیات علی الحساب ۱۰ درصدی ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال نیز اخذ خواهد شد. در پی اعلام تصویب قانون ۷۷ مالیات های مستقیم انبوه سازان با اعتراض به این مساله آن را ضربه بزرگی بر پیکر نیمه جان مسکن عنوان کردند. در پایگاه خبری- تحلیلی قدس آنلاین در گفتگویی با دکتر مهدی سلطان محمدی استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن به تببین این موضوع پرداخته که آیا اجرای قانون مالیات های مستقیم در بخش مسکن در شرایط رکودی به نفع یا ضرر این بازار است؟
سلطان محمدی با دفاع از اخذ مالیات توسط دولت در شرایط رونق اقتصادی گفت: اینکه دولت بتواند از هر نوع درآمدی مالیات اخذ کند امرپسندیده وقابل دفاعی است چرا که باید روزی به این مرحله برسیم که تمامی فعالیت های اقتصادی که توسط سازمان ها ونهادهای مختلف انجام می شود " موظف به پرداخت مالیات و شفافیت اقتصادی شوند. چرا که با پرداخت مالیات وشفافیت اقتصادی دولت قادر به تامین هزینه های عمومی کشور خواهد بود. وی در ادامه افزود: به هر حال گام های قابل توجهی در اخذ مالیات برداشته شده است به طوریکه دولت درصدد است درآمدهای مالیاتی را افزایش دهد اما همچنان در اخذ مالیات تا رسیدن به کشورهای توسعه یافته فاصله زیادی داریم.
این استاد دانشگاه در توضیح قانون ۷۷ مالیات های مستقیم در بخش مسکن تصریح کرد: هر چند اخذ مالیات از سوی دولت امرپسندیده ای است اما در صورتی باید به دریافت مالیات توجه کرد که قانون در زمان مناسبی اعمال شود. متاسفانه قانون ۷۷ مالیات های مستقیم در شرایط نامناسبی تدوین شده که زیان های آن بیش از سودش خواهد بود.
وی عدم کارآمدی قانون اخذ مالیات از مسکن را در شرایط رکودی برشمرده وعنوان کرد: قانون ۷۷ مالیات های مستقیم نمی تواند تاثیر خوبی بر عرضه وساخت مسکن داشته باشد. دلیل اول رکود حاکم بر بخش مسکن است که اجرای این قانون شرایط موجود را وخیم تر می کند اگر چه رونق و رکود در بخش مسکن همیشه بوده است اما درباره ایران اوضاع کمی متفاوت است. محمدی ادامه داد: بهتر بود این قانون زمانی تصویب می شد که مسکن دوران رونق خود را تجربه می کرد یا حداقل در دروه تعادل قرار داشت نه درزمانی که بخش مسکن در عمیق ترین رکود غرق شده است. قطعا اجرایی شدن این قانون منجر به عمیق تر شدن رکود حاکم بر بخش مسکن خواهد شد.
این کارشناس مسکن با اشاره به سودهای وسوسه کننده بانکی گفت: مساله دیگری که دراین موضوع تاثیر گذار است سود بالای بانکی است که توسط بانک ها پرداخت می شود. در اقتصاد متغیرهای اسمی کاربرد چندانی ندارند و در حقیقت ما با متغیرهای حقیقی رو به رو هستیم. متغیرهای حقیقی یعنی اینکه اثر تورمی را باید از متغیرهای اسمی خارج کنید بنابراین وقتی از سود بانکی حرف می زنیم بیشتر به سود حقیقی بانک ها اشاره می کنیم. سلطان محمدی سود ۲۰ درصدی که بانکها به سرمایه های بالا پرداخت میکنند را به خودی خود وسوسه کننده دانسته و معتقد است: چون سرمایه هایی که در بخش مسکن وارد می شود سرمایه های سنگینی است بازار رقیب یعنی سود بانکی به قدری وسوسه کننده است که تصویب قوانین ناکارآمد می تواند سرمایه را به بانک ها سوق دهد.
وی با بیان اینکه سرمایه گذاری در این شرایط معقول نیست خاطر نشان کرد: در شرایطی که شاهد تورم ۸ درصدی هستیم سود حقیقی بالای ۱۲ درصد از پرداخت مالیات معاف است بنابراین اگر شرایط برای رقابت سایر بخش های اقتصادی با بانک ها فراهم نشود سرمایه گذار رغبتی برای سرمایه گذاری نخواهد داشت. بدیهی است سرمایه گذار براساس منافعش حرکت کرده و ترجیح می دهد در جایی سرمایه گذاری کند که بازدهی بهتری داشته باشد چرا که اصولا شرط عقلایی بودن سرمایه گذاری این است که منجر به افزایش سرمایه و کاهش ریسک وخطرپذیری دربازارشود. در حالی که سود بانکی از حداقل ریسک برخوردار بوده و بازدهی حقیقی ۱۲ درصدی دارد که در چند دهه اخیر در تاریخ ایران چنین مساله ای وجود نداشته و اصلا نمونه های آن در دنیا با این سود ها انگشت شمار است.
وی در خاتمه با تاکید بر این موضوع که یکی از عوامل کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن مساله سودهای بانکی است خاطرنشان کرد: درچنین شرایطی بخش مسکن که بازدهی قابل قبولی نداشته و نسبت به سیستم بانکی بازدهی کمتری دارد وضع مالیات سنگین بر بخش مسکن به سرمایه گذار علامت می دهد که برای ورشکسته نشدن و سود آوری به سمت بانک ها حرکت کنند.
