پارادوکس «جهش فروش ملک بدون صعود قیمت»

 کالبدشکافی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی نیمه اول امسال، دو پارادوکس بین «تغییرات قیمت با حجم خریدها» و همچنین «میانگین قیمت آپارتمان با ارزش کل معاملات» نشان می‌دهد که با تشخیص علل این تناقض‌ها، تعیین دقیق موقعیت از بابت رکود یا رونق و همچنین کیفیت آن –تورمی یا غیرتورمی- به راحتی امکان‌پذیر خواهد شد. گزارش جدید گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن از آنچه بر معاملات املاک پایتخت طی ماه‌های سپری شده از سال 95 گذشته است، نشان می‌دهد: به‌رغم افزایش نزدیک به 20 درصدی حجم خرید و فروش آپارتمان در پنج ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، متوسط قیمت مسکن بدون اثرپذیری از گرمای محسوس معاملات، با رشد تک‌رقمی (8 درصد) کمتر از نرخ تورم مواجه شده است که این به‌عنوان پارادوکس اول بازار که پیش‌تر و در جریان اعلام میانگین قیمت مرداد، ظاهر شده بود، در حال حاضر مطرح است. از سوی دیگر، اگر چه قیمت مسکن در این فاصله با نوسان زیر 10 درصد روبه‌رو شده اما ارزش کل معاملات آپارتمان به‌عنوان پارادوکس دوم، 30 درصد رشد کرده است.

ابعاد این دو پارادوکس در ماه میانی تابستان تشدید نیز شده است به‌طوری که در مرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران با لحاظ جهش 40 درصدی حجم معاملات، حدود 11 درصد –هم مرز تورم عمومی- افزایش پیدا کرد و در مقابل، ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در این ماه، با پرش 56 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 94 همراه شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره این دو پارادوکس، چهار علت را مشخص می‌کند و در عین حال نشان می‌دهد: معاملات مسکن همان‌طور که از ناحیه تسهیلات خرید و تحریک تقاضا در حال صعود است، در مسیر انتقال به فاز رونق در حال محافظت تورمی نیز قرار دارد. پارادوکس اول که در حال حاضر به‌صورت «جهش معاملات در عین ثبات قیمت واقعی مسکن» در بازار وجود دارد را می‌توان با تشریح نقش محافظان بازار ملک از متغیرهای تورم‌ساز، پاسخ داد.

«افزایش عرضه ناشی از میل فروشنده‌ها به بهره‌برداری از حضور تقاضا» و «عدم افزایش قیمت پیشنهادی تحت تاثیر همراهی فروشنده‌ها با توان مالی خریداران» دو محافظ معاملات مسکن در برابر تورم و تحریک قیمت، محسوب می‌شود که پیش‌تر در چند گزارش نقش این دو به‌صورت کامل تشریح شده بود. اما محافظ سوم که در حال حاضر قوی‌تر از دو محافظ دیگر عمل می‌کند، در «مناطق گرمسیر معاملات مسکن» خلاصه می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق اطلاعات گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن، ماه گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در 5 منطقه پایتخت که دارای چهار ویژگی مشترک و خاص هستند، بیش از 60 درصد صعود کرد و عملا دو برابر میزان رشد معاملات کل شهر تهران افزایش یافت. مناطق 4، 5، 8، 13 و 14 در حال حاضر نقاط گرمسیر بازار ملک پایتخت محسوب می‌شود که از ویژگی «مصرفی، پرنوساز، متراژ پایین و دارای قیمت متعادل» در مقایسه با سایر مناطق شهر برخوردار هستند.

این پنج منطقه از یکسو طی سال‌های اخیر محل بیشترین حجم ساخت و ساز بوده که محصول آن هم‌اکنون حجم عرضه نوساز در این مناطق را افزایش داده است. از سوی دیگر، فراوانی آپارتمان‌های زیر 100 متر مربع در مناطق گرمسیر، سازگاری آنها با توان خرید مصرفی را به نسبت، در وضعیتی بهتر از سایر مناطق قرار داده است، ضمن آنکه تناسب املاک این پنج منطقه با شرایط خانه‌اولی‌ها نیز بیشتر است. از طرفی، میانگین قیمت آپارتمان در این پنج منطقه، حول و حوش قیمت میانگین شهر است. مجموعه این چهار ویژگی علاوه بر اینکه دمای معاملات مسکن در مناطق پنج گانه را تا دو برابر دمای معاملات کل شهر افزایش داده، سهم این مناطق گرمسیری در فروش ماهانه آپارتمان در پایتخت را نیز به نزدیک 50 درصد - نصف- رسانده است.

این وضعیت سبب شده جهش در حجم خرید و فروش آپارتمان به جای آنکه به تحریک قیمت منجر شود، زمینه رونق غیرتورمی معاملات را فراهم کند. به عبارت دیگر، چون عمده معاملات خرید مسکن طی ماه‌های اخیر در مناطق گرمسیر دارای خواص چهارگانه مصرفی متمرکز شده، شیب قیمت‌‌ها دستخوش نوسان شدید و فراتر از تورم عمومی نشده است. بیشترین رشد منطقه‌ای معاملات ملک در تهران، در منطقه 5 با جهش 75 درصدی در حجم معاملات اتفاق افتاده است. این منطقه در ماه مرداد با سهم 17 درصدی از کل معاملات، پرفروش‌ترین منطقه نیز بوده است. 4 منطقه دیگر به ترتیب بیشترین رشد در فروش، شامل مناطق 4، 8، 13 و 14 هستند که خرید و فروش آپارتمان در آنها طی ماه گذشته 56 تا 68 درصد نسبت به مرداد سال 94 افزایش پیدا کرده است.

میانگین قیمت آپارتمان در این مناطق مترمربعی 3میلیون و 300 هزار تا 4 میلیون و 800 هزار تومان است که نزدیک به قیمت میانگین -4 میلیون و 490 هزار تومان- قرار دارد. جهش 60 تا 70 درصدی حجم معاملات مسکن در مناطق گرمسیر باعث شده حجم فروش آپارتمان‌های با قیمت میانگین 4 تا 5 میلیون تومان نیز 70 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش یابد که به این ترتیب، اثر هدایت خودکار متقاضیان مسکن به پنج منطقه خاص، در تنظیم قیمت و عدم انحراف شدید قیمت‌ها از سطح متوسط شهر، قابل رویت و ردیابی است. گزارش «دنیای اقتصاد» درباره علت پارادوکس دوم –جهش 56 درصدی ارزش کل معاملات مسکن به رغم افزایش حدود 11 درصدی قیمت هر مترمربع آپارتمان- حاکی است: شیفت معاملات از آپارتمان‌های ریزمتراژ و کوچک متراژ به واحدهای میان‌متراژ و بالاتر، باعث شده ارزش معاملات ملک با شیب بیشتری نسبت به قیمت مسکن، رشد کند.

مرداد امسال حجم فروش آپارتمان‌های 80 تا 100 مترمربع رقمی معادل 65 درصد افزایش پیدا کرد که به این ترتیب میزان رشد فروش این واحدها حدود دو برابر میزان رشد کل معاملات شهر بوده است. این در حالی است که حجم فروش واحدهای ریزمتراژ نسبت به سال گذشته تغییری نداشته است. آپارتمان‌های 80 تا 100 مترمربع –واحدهای میان متراژ و بالاتر- یک سوم کل معاملات ماهانه آپارتمان در شهر تهران را تشکیل می‌دهد. سهم آپارتمان‌های بزرگ متراژ (بالای 150 مترمربع) به مراتب کمتر است. به این ترتیب، اگر چه طی ماه‌های اخیر قیمت مسکن –میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان- حدود 10 درصد افزایش پیدا کرده اما چون جنس خریدها تغییر کرده و متقاضیان به‌واسطه دریافت وام‌های موثر خرید مسکن، سراغ واحدهای بزرگ‌تر رفته‌اند، ارزش کل معاملات افزایش چشمگیر پیدا کرده است. با این حال چون نیمی از معاملات در پنج منطقه غیرتورمی انجام می‌شود، بازار از تورم قیمتی در امان مانده است.

 طی ماه‌های گذشته از سال 95،‌ پیشروی آپارتمان‌هایی با دو متغیر کلیدی –واحدهای 80 تا 100 مترمربعی با قیمت متری 4 تا 5 میلیون- در بازار معاملات ملک، سبب شده میزان فروش واحدهای مسکونی با ارزش 400 میلیون تومان، نسبت به سال گذشته 100 درصد رشد کند و دو برابر شود. در حال حاضر این نوع آپارتمان‌ها، پرفروش‌ترین واحد مسکونی در کل پایتخت به شمار می‌رود. براساس اطلاعات گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت مسکن در تهران در مرداد امسال به مترمربعی 4 میلیون و 490 هزار تومان رسید که یک درصد نسبت به تیرماه کاهش و حدود 11 درصد نسبت به مرداد 94 افزایش پیدا کرد. در حال حاضر قیمت واقعی مسکن حدود یک درصد نسبت به سال گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد که تقریبا از ثبات نسبی حکایت دارد. مرداد امسال 16 هزار و 700 واحد مسکونی در پایتخت با ارزش کل 6 هزار و 800 میلیارد تومان فروش رفت به‌طوری که بازار به لحاظ حجم معاملات، 38 درصد و به لحاظ ارزش، 56 درصد جهش کرده است. طی پنج ماه اول امسال نیز 67 هزار واحد مسکونی در تهران با ارزش کل 27 هزار میلیارد تومان معامله شد.