بررسی‌ها درباره جزئیات قانون ساماندهی بازار مسکن ، زمین و اجاره بها که به تازگی و پس از تایید شورای نگهبان لازم الاجرا شده است نشان می‌دهد، براساس این قانون، مرجع شناسایی و معرفی خانه‌های خالی، از این پس شهرداری‌ها خواهند بود.
در قانونی که سال ۹۹ برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی مصوب شد، وزارت راه وشهرسازی مکلف شد بعد از شناسایی خانه‌های خالی، فهرست این خانه‌ها را برای دریافت مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه دهد. اما براساس قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها، از این پس شهرداری‌ها مسوول شناسایی این خانه‌ها و معرفی آن‌ها به دولت برای دریافت مالیات خواهند بود. البته در قانون جدید یک مشوق مهم نیز برای شهرداری‌ها تعریف شده است.
این مشوق، اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد ناشی از مالیات ستانی از خانه‌های خالی به شهرداری برای تامین بخشی از هزینه‌های شهر است. این موضوع یعنی تغییر مرجع شناسایی خانه‌های خالی از دولت به شهرداری‌ها که اتفاقا دقیق‌ترین اطلاعات مربوط به وضعیت سکونت در آن‌ها از بابت خالی بودن یا نبودن را در اختیار دارند، اولین انحراف گیری قانونی از ضوابط دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی از سکنه، محسوب می‌شود.
شهرداری، مرجع شناسایی خانه خالی
قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها که به تازگی برای اجرا از سوی شورای نگهبان تایید شد، در حالی طی روز‌های اخیر به دلیل تعیین ضوابط جدید برای نرخ گذاری در بازار اجاره مورد توجه قرار گرفت، که این قانون تنها معطوف به تعیین سقف مجاز برای رشد سالانه اجاره بها نیست. در بخشی از این مصوبه، تغییراتی از بابت نحوه اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه اعمال شده است. براساس این تغییرات در وهله اول، مرجع شناسایی و معرفی خانه‌های خالی از این پس شهرداری‌ها خواهند بود و از سوی دیگر، کل درآمد حاصل از این موضوع برای تامین بخشی از هزینه‌های اداره شهر‌ها در اختیار شهرداری‌ها قرار خواهد گرفت.
در بخشی از این قانون آمده است: «شهرداری‌های شهر‌های دارای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مکلف هستند واحد‌های مسکونی خالی از سکنه واقع در شهر‌ها را شناسایی کنند و اطلاعات آن را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند و وزارت راه و شهرسازی موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحت سنجی کند و پس از تایید، جهت اخذ مالیات متعلقه موضوع ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.»
همچنین، «صد درصد درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی شناسایی‌شده توسط شهرداری‌ها به حساب شهرداری شهر‌های محل اخذ مالیات واریز می‌شود. دستورالعمل اجرایی این ماده توسط وزارت کشور و با همکاری وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی) و راه و شهرسازی ظرف مدت یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌رسد.»
مسوولیت شناسایی خانه‌های خالی در حالی در قانون جدید از وزارت راه و شهرسازی به شهرداری‌ها منتقل شده است که اتفاقا، شهرداری‌ها به داده‌های دقیق تری نسبت به خالی بودن یا نبودن واحد‌های مسکونی دسترسی دارند. این در حالی است که در برخی از مطالعات کارشناسی که پیش‌تر انجام شده بود نیز اعلام شده بود بهتر است مسوولیت شناسایی خانه‌های خالی در اختیار شهرداری‌ها قرار گیرد و تجارب موفقی نیز در این زمینه در سایر کشور‌ها وجود دارد.
از آن جمله می‌توان به مطالعه‌ای که در سال ۹۶ از سوی پژوهشکده وزارت اقتصاد انجام شد اشاره کرد. در مطالعه‌ای که در آن زمان و از سوی این پژوهشکده برای آسیب شناسی دلایل عدم‌اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی که قبل از مصوبه سال ۹۹ در متن قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم گنجانده شده بود، انجام شد، اعلام شده که در دنیا مسوولیت شناسایی این خانه‌ها بر عهده شهرداری‌ها قرار دارد. اما در مصوبه سال ۹۹، وزارت راه و شهرسازی به عنوان مرجع شناسایی این خانه‌ها معرفی شد. اکنون، در قانون جدید، به این توصیه پژوهشکده وزارت اقتصاد عمل شده است.
تعیین شهرداری‌ها به عنوان مرجع شناسایی خانه‌های خالی با تعیین مشوق درآمدی در این زمینه (اختصاص ۱۰۰درصد درآمد حاصل از شناسایی این خانه‌ها به شهرداری ها)، اولین انحراف گیری از قانونی است که به‌رغم گذشت چند سال از تصویب موفقیت چندانی در اجرا به دست نیاورده است. با این حال این قانون کماکان یک انحراف بزرگ دیگر را در خود دارد وآن استثنائاتی است که عمده مالکان خانه‌های خالی را در خارج از این تور مالیاتی قرار می‌دهد.
براساس قانون مصوب سال ۹۹ در این زمینه، عملا سه‌خانه ای‌ها از این قانون معاف هستند و هر فرد مجاز است علاوه بر یک خانه در شهر محل سکونت، یک خانه خالی به نام فرزند یا همسر در همان شهر به‌علاوه یک خانه دیگر در شهری دیگر داشته باشد. این در حالی است که بخش زیادی از مالکان خانه‌های خالی اتفاقا دو یا سه‌خانه ای هستند.
نکته دیگر مربوط به وضعیت بازدارندگی این مالیات است. فرمولی که براساس قانون برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی تعیین شده است، عملا چندان بازدارنده نیست. براساس این فرمول، به طور متوسط، مالیات خانه‌های خالی در سال اول معادل هزینه یک ماه اجاره همان واحد مسکونی است؛ البته این میزان در سال دوم به دو برابر افزایش یافته و در سال‌های بعد نیز بیشتر می‌شود. با این حال، تعیین شهرداری‌ها به عنوان مرجع شناسایی و محل وصول درآمد مالیات خانه‌های خالی، یک حسن بزرگ دارد و آن تامین درآمدی پایدار معادل حدود یک‌سوم بودجه سالانه شهرداری از این محل است.
یک نکته مهم دیگر که در قانون جدید درباره مالیات ستانی از خانه‌های خالی لحاظ شده است اضافه شدن شهر‌های جدید به شهر‌های مشمول پرداخت این نوع مالیات است. در حالی که در قانون مصوب سال ۹۹، نامی از شهر‌های جدید برده نشده بود، به موجب قانون جدید، اما «در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم پس از عبارت «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت»، عبارت «و کلیه شهر‌های جدید» اضافه می‌شود.»
به این معنا که از این پس شهر‌های جدید نیز مشمول این قانون خواهند بود و مالکان خانه‌های خالی در این شهر‌ها که فعلا تعداد آن‌ها ۳۰ هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود، نیز مشمول پرداخت این مالیات هستند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد به دنبال استمرار جهش قیمت مسکن، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای برای حفظ دارایی خود، اقدام به خرید سرمایه‌ای مسکن از شهر‌های جدید کرد. همین موضوع تعداد خانه‌های خالی در این شهر‌ها را افزایش داد و حالا برای عرضه این واحد‌ها به بازار به نفع تقاضای مصرفی، شهر‌های جدید نیز به فهرست شهر‌هایی که مالکان خانه‌های خالی در آن‌ها باید مالیات پرداخت کنند، اضافه شدند. ۳۰ هزار واحد مسکونی خالی که تاکنون در شهر‌های جدید شناسایی شده اند در واقع معادل حدود ۲۰ درصد کل واحد‌های مسکونی شهر‌های جدید پرند و پردیس است.
رهگیری خانه خالی جایگزین اظهار مالکان
با قانون جدید عملا رهگیری خانه‌های خالی جایگزین خوداظهاری مالکان این خانه‌ها خواهد شد. براساس قانون مصوب سال ۹۹ در این زمینه، مالکان خانه‌های خالی در قالب خوداظهاری، خالی بودن این واحد‌ها را از طریق ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان کشور زیرنظر وزارت راه و شهرسازی، به دولت اطلاع می‌دادند. در واقع این روش شناسایی بیشتر جنبه دعوتی و خوداظهاری داشت که عملا هم می‌توان گفت چندان به نتیجه نرسید.
در حالی که وصول درآمد ۲ هزار میلیارد تومانی از محل دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای دولت در سال ۱۴۰۲ برنامه ریزی شده بود، اما عملا آمار‌های رسمی سازمان امور مالیاتی نشان می‌دهد سال گذشته تنها ۵ میلیارد تومان از این محل عایدی مالیات ستانی دولت بوده است. اما براساس قانون جدید، شهرداری این خانه‌ها را با اطلاعاتی که در اختیار دارند شناسایی خواهند کرد؛ بنابراین در شرایطی که عملا روش خوداظهاری به جواب نرسید انتظار می‌رود با جایگزینی روش جدید، خانه‌های خالی بیشتری رهگیری شده و در تور مالیاتی قرار بگیرند.
با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد، قانون جدید در خصوص خانه‌های خالی با یک تعارض قانونی نیز روبه‌روست که انتظار می‌رود در روز‌های آتی، از سوی مسوولان حل وفصل شود. در حالی که در قانون جدید یعنی قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها، اعلام شده ۱۰۰ درصد درآمد ناشی از مالیات ستانی از خانه‌های خالی به شهرداری‌ها واگذار می‌شود، اما در قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ آمده است: تمام درآمد‌های مالیاتی بخش مسکن از جمله مالیات خانه‌های خالی باید برای تامین مالی پروژه‌های حمایتی، به صندوق ملی مسکن واریز شود.
با تمام آنچه گفته شد، دریافت مالیات از خانه‌های خالی عملا در کشور‌های موفق دنیا در حوزه مسکن، منسوخ شده است. این در حالی است که در سال‌های اخیر که به دلیل جهش قیمت مسکن و انتظارات تورمی، سهم تقاضای سرمایه‌ای با هدف حفظ و ارتقای دارایی خانوارها، در بازار مسکن افزایش یافت، موجودی خانه‌های خالی نیز بیشتر شد؛ بنابراین لازم است در وهله اول، از طریق مهار تورم و انتظارات تورمی، تقاضای سرمایه‌ای که مالکان اصلی خانه‌های خالی هستند به حداقل برسد و سپس از طریق تعیین مالیات سالانه ملکی، چند‌خانه ای‌ها مشمول پرداخت مالیات شوند و هزینه ملاکی خود در بازار مسکن را از این طریق پرداخت کنند.
