بی‌اعتمادی متقاضیان به بازار آتی مسکن

ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن در این زمینه با بیان اینکه دو شناسنامه فعلی در نوع کاربرد متفاوت از هم هستند، گفت: برگه شناسنامه فنی ساختمان مخصوص ساختمان‌های پیش‌فروش و دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان برای تمام ساختمان اجباری است. رفیعی افزود: برگه شناسنامه فنی از سوی شهرداری همزمان با صدور پروانه ساختمانی و دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را سازمان نظام‌مهندسی تهران و بعد از صدور پروانه ساختمانی ارائه می‌شود که در زمان صدور پایان کار توسط شهرداری‌ مورد رویت و تایید قرار بگیرد.

وی با بیان اینکه یکی از الزامات قانون پیش‌فروش این است که این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، گفت: در حال حاضر به علت تکمیل تدریجی (این دفترچه همزمان با صدور پایان کار شهرداری‌ها صادر می‌شود) ساختمان‌های پیش‌فروشی ارائه شناسنامه فنی و ملکی مقدور نبوده اگرچه برخی استان‌ها با هماهنگی و همکاری‌ شهرداری‌ها توانسته‌اند برای املاک خود شناسنامه فنی ملکی دریافت کنند.

این کارشناس گفت: اما به‌طور کلی تاکنون دفترچه شناسنامه فنی و ملکی در استان تهران برای املاک پیش‌فروش صادر نشده است و ازآنجایی‌که بدون این دفترچه نیز امکان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی مقدور نبود بنابراین وزیر راه و شهرسازی با ابلاغ جدید تحت عنوان برگه شناسنامه فنی این معضل را حل کرده زیرا این برگه همزمان با صدور پروانه قابل‌دسترس است.  رفیعی اظهار کرد: یکی از بزرگ‌ترین مشکلات و هزینه‌های سازمان‌ها، حفظ و نگهداری ساختمان‌ها و تاسیسات آنهاست اما مهندسی‌هایی که انجام می‌دهند، عمدتا مهندسی‌های بدون پشتوانه اطلاعاتی است و آن پشتوانه اطلاعاتی لازم را ندارد. متاسفانه فردی که شناسنامه ساختمان را تهیه می‌کند نیز اطلاعات لازم در این مورد ندارد. شناسنامه ساختمان یک فیلدهای اطلاعاتی دارد که تا جزیی‌ترین موارد را شامل می‌شود.  این کارشناس بازار مسکن گفت: اگر در یک ساختمان برای تاسیسات، فاضلاب، سیستم آب‌رسانی و دیگر تاسیسات و امکانات آن اتفاقی بیفتد یا دچار مشکل بشود، آنگاه است که شناسنامه ساختمان به درد می‌خورد زیرا در ضمیمه‌های شناسنامه ساختمان نقشه‌های تاسیساتی، نقشه‌های اجرایی، نقشه‌های فنی وجود دارد. حتی اینکه چه کسانی این بنا را ساخته‌اند نیز وجود دارد. بنابراین اگر یک موقع به مشکل بخورد از شناسنامه ساختمان می‌توان مشکل را فهمید.  وی با بیان اینکه به‌طور کلی مستندسازی ایرانی‌ها به‌خصوص در زمینه ساخت‌وساز بسیار ضعیف است، اظهار کرد: همانند هر شخص که برای خود یک هویت و شناسنامه مخصوص دارد، شناسنامه فنی و ملکی یک ساختمان نیز برگه هویت یک بناست. در بحث شناسنامه ساختمان مشخص می‌شود که پیمانکار بنا چه کسی بوده، بنا و مهندس ناظر چه کسی بوده؟ مهندس اجرا، طراح و محاسب ساختمان هم چه کسی بوده است؟ پس وجود و مطالبه این شناسنامه برای هر شخص حقوقی و حقیقی الزامی است.

وی تاکید کرد: اما صدور این شناسنامه می‌تواند با ایجاد اطمینان از رعایت اصول فنی ساخت در خریداران مسکن آنها را با دلگرمی بیشتری روانه بنگاه‌های معاملات ملکی کند. در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل املاک پیش‌فروش شده نبود اعتماد و اطمینان است؛ زیرا متقاضیان معتقدند آنچه به عنوان پیش‌خرید می‌خرند بسیار متفاوت از ملک تحویل گرفته ‌شده است؛ زیرا بسیاری از سازندگان املاک پیش‌فروش تمام حقیقت را در خصوص ملک در حال ساخت عرضه نمی‌کنند.

رفیعی گفت: به نظر می‌رسد نظر ابلاغ‌کنندگان این دستورالعمل بیشتر رفع ایرادات قانونی بر سر معاملات پیش‌فروش مسکن باشد تا الزام به رعایت قوانین و ضوابط فنی ساخت ملک. مشکل این قبیل قوانین و دستورالعمل‌ها نه در متن و رعایت بندهای اصول مهندسی است، بلکه مشکل اصلی در نبود ضمانت اجرایی و قوانین محکم حقوقی در برخورد با متخلفان از این اصول و ضوابط است.

 نقش بیمه‌نامه‌ها

این کارشناس گفت: در جامعه امروز ما بار جبران قریب به‌اتفاق نواقص ساخت و حوادث ناشی از قصور عوامل ساخت بنا بر دوش بیمه‌هاست و بیمه‌نامه‌هایی از قبیل مسوولیت مدنی کارفرما، فوت و غرامت دستمزد، بیمه عیوب پنهان ساختمان و... تمام مشکلات و بار حقوقی را از دوش سازندگان برداشته است.  وی گفت: راستی چرا باید سازندگان که می‌توانند با پرداخت مبلغی در حدود کمتر از یک درصد ارزش ملک، خود را در برابر تمام این مسوولیت‌های مهم و حیاتی بیمه کنند، باید خود را ملزم به رعایت اصول و ضوابط هزینه‌بر و وقت‌گیر فنی ساختمان کنند؟

وی گفت: این دفترچه در صورت اجرای واقعی می‌تواند اطمینانی به‌پیش خریدار عرضه کند؛ زیرا در چند سال اخیر تقلب در ساخت‌وساز متضاد ازآنچه در زمان پیش‌فروش به‌پیش خریدار وعده داده‌شده به یکی از پرونده‌های مهم دادگاه‌ها تبدیل‌شده است. معضلاتی مانند کم‌فروشی، استفاده از مصالح نامرغوب، تخلف در بخش‌های پنهان ساختمان باعث کاهش اعتماد و امنیت پیش خریداران شده است و بر همین اساس بسیاری از متقاضیان بازار پیش‌فروش به این بازار روی خوش‌نشان نمی‌دهند.

 سر بی‌کلاه مشاوران املاک

در همین حال جلال صباغ کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در حال حاضر تعداد معاملات رسمی پیش‌فروش‌ها نسبت به آمار سال قبل به‌شدت کاهش‌یافته است، گفت: طی سه ماه پاییز امسال حدود 685قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده که این میزان در مدت مشابه سال گذشته 1335قرارداد بوده است.

صباغ گفت: بزرگ‌ترین دلیل کاهش میزان معاملات پیش‌فروش ریشه در نحوه اجرای «قانون پیش‌فروش» دارد زیرا این قانون بسیار گنگ و نامفهوم است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر هیچ فایلی از سوی مشاوران املاک به بازار پیش‌فروش معرفی نمی‌شود، تاکید کرد: قانون 5ساله پیش‌فروش به‌هیچ‌عنوان مطابقتی با ظرفیت بالقوه بازار پیش‌فروش ندارد.

صباغ با تاکید بر این موضوع که در حال حاضر درج هر نوع آگهی پیش‌فروش منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه و شهرسازی در هر استان است، گفت: به نظر می‌رسد، ابلاغ صدور شناسنامه فنی از سوی شهرداری همزمان با پروانه ساختمانی باعث خواهد شد، رونق نسبی در بازار پیش‌فروش‌ها ایجاد شود.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: تبلیغ و عرضه پیش‌فروش در سال‌های اخیر در لفافه توسط سازنده‌ها به‌پیش خریداران عرضه ‌شده است، سازنده با عناوینی همچون «پرداخت چندمرحله‌یی» یا «تحویل در چند ماه آتی یا سال دیگر» عملا به متقاضی اعلام می‌کند ملک وی به‌صورت پیش‌فروش است.

صباغ با بیان اینکه با ابلاغ این قانون از چند روز پیش مشاوران املاک عملا از منافع کمیسیون این نوع قراردادها محروم خواهند شد، گفت: در حال حاضر قانون فقط به دفاتر اسناد رسمی مجوز جاری کردن این نوع قرارداد را داده عملا سر مشاوران املاک در این معاملات بی‌کلاه می‌ماند.

وی گفت: با هوشمند کردن شناسنامه فنی و ملکی کیفیت ساخت‌وساز افزایش و از سازندگان دارای صلاحیت استفاده می‌شود. صباغ با انتقاد از پیش‌خریداران مسکن گفت: متاسفانه با وجود مشکلات متعدد اجرای قانون پیش‌فروش مسکن به مطالبه عمومی تبدیل نشده و همچنان به‌صورت غیررسمی عرضه می‌شود.

وی در خصوص مشکلات عمده پیش‌فروش گفت: در حال حاضر نبود زیرساخت‌های لازم برای ثبت محضری قراردادها و همچنین منع انتشار بدون مجوز آگهی پیش‌فروش، ایجاد پیش‌فروش‌های به شکل فامیلی و اطمینانی و چشم‌انداز مبهم بازار مسکن باعث شده است، سازندگان از پیش‌فروش املاک خودداری کرده یا در خفا این امر مهم را انجام دهند.

صباغ در بخش دیگری از سخنانش با بیان اینکه در حال حاضر ساخت‌وسازهای بالای 2هزار مترمربع مشمول صدور دفترچه شناسنامه فنی و ملکی به‌صورت بلاتکلیف بین اختیاری و اجباری هستند، گفت: این در حالی است که اغلب واحدهای مسکونی کمتر از 2هزار مترمربع وسعت دارند؛ بنابراین اعم خریداران نمی‌توانند انحرافات سازنده را به‌صورت رسمی پیگیری کنند.

وی در خصوص برگه شناسنامه فنی نیز متذکر شد: به نظر می‌رسد به دلیل عدم دریافت حق‌الزحمه توسط مهندس ناظر طبق ابلاغیه وزارت راه و شهرسازی و زمان صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان در حین صدور پروانه ساختمانی کارآ‌یی مطلوبی نداشته باشد؛ زیرا عدم دریافت حق‌الزحمه توسط ناظر این عمل را کاملا صوری خواهد کرد و از آن‌طرف اختیاری کردن دریافت این برگه توسط سازنده مشکل پیش‌خریداران را حل نخواهد کرد. اگرچه به‌موجب قانون پیش‌فروش، برگه شناسنامه فنی ساختمان یکی از اسناد ضروری در زمان تنظیم قرارداد محضری پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی است.

 دلایلی برای کاهش پیش‌فروش مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه نقص و اشکالات قانون پیش‌فروش علت کلیدی کاهش حجم معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن است، گفت: موانعی مانند عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان، بیمه ساختمان‌های پیش‌فروش، مالکیت تدریجی و عدم حضور مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش باعث شده بازار پیش‌فروش به حالت چراغ‌قرمز و بحرانی تبدیل شود.

حسام عقبایی با بیان اینکه در زمان ثبت قرارداد پیش‌فروش باید دفترچه شناسنامه فنی مطالبه شود، گفت: تاکنون حتی یک شناسنامه فنی ملکی ساختمان (به علت تدریجی بودن پیش‌فروش‌ها) برای یک ملک هم صادر نشده است.

وی گفت: ماجرای بیمه ساختمان نیز برای خود روایتی دیگر دارد. تاکنون قانونی در رابطه با نحوه بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی مصوب نشده است. این در حالی است که یکی از ابزارهای اساسی برای پیش‌فروش ملک داشتن بیمه ساختمان است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص مالکیت تدریجی نیز گفت: درصورتی‌ که پیش‌خریدار در اواسط کار قادر به پرداخت اقساط بعدی نشود، معلوم نیست مالکیت سایر بخش‌هایی که در مراحل قبلی ساخت به نام وی شده است با چه سازوکاری به‌پیش فروشنده برگشت داده خواهد شد.

وی گفت: نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در فرآیند پیش‌فروش ساختمان در متن قانون پیش‌فروش بیانگر بی‌توجهی به قشر مشاوران املاک و به رسمیت نشناختن آنهاست درحالی که مشاوران املاک به عنوان کاتالیزور معاملات از سال‌های پیش در ایران فعالیت کرده و باعث رونق بخشی به بازار مسکن شده‌اند.