دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس فعال بازار مسکن درباره علل پدیدار شدن خانه‌های خالی در کشور می‌گوید: «خانه‌های خالی نتیجه مازاد عرضه‌ای است که در سال‌های 1386 تا 1392 در بازار ایجاد شد و به تدریج موجودی مسکن به دلیل اینکه میزان عرضه مسکن بسیار سریعتر از میزان تقاضا رشد کرد، تعادل بازار را برهم زد.»
او ادامه می‌دهد: «این وضعیت همیشه در دوره‌های رونق ایجاد می‌شده و در انتهای دوران رونق مازادهایی را داریم که به همین دلیل منجر به ایجاد دوره رکود می‌شود، منتها این بار چون میزان مازاد خیلی زیاد بود و باعث شد رکود هم طولانی‌تر شود به همین دلیل، رکودی که از سال 92 به بعد تجربه کردیم یکی از طولانی‌ترین و بی‌سابقه ترین رکودهایی بود که اتفاق افتاد.»
او اضافه می‌کند: «با توجه به این شرایط تأثیر این مازاد عرضه در دوره رکود بوده است و خروج از آن زمان بیشتری را می‌طلبد و با دشواری‌های زیادی همراه خواهد بود.»
مالیات کارساز نیست
سلطان محمدی با اشاره به طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی نیز اینطور می‌گوید: «به نظرم این طرح بیشتر جنبه روانی دارد و خیلی کمکی به پر شدن این خانه‌ها نخواهد کرد؛ دلیلش هم این است، وقتی سازندگان مسکن که این مازاد موجودی نزد آنها باقی مانده است و نتوانسته‌اند آنها را بفروشند و چهارسال سرمایه‌های آنها قفل شده و با توجه به اینکه در این مدت نیز تورم به 100 درصد هم رسید در حالی‌که قیمت مسکن ثابت بود، تمایل به فروش ندارند زیرا ارزش دارایی‌های سازندگان در طول این دوره به نسبت بقیه کالاها به نصف رسیده است.» او اضافه می‌کند: «به نظرم همین الان هم جریمه‌های سنگینی را این سازندگان پرداخت کرده‌اند، بنابراین اگر جریمه می‌توانست مشکلات را حل کند همین جریمه‌ای که باعث شد ارزش دارایی آنها کاهش بیابد باید مؤثر می‌بود، اخذ مالیات 2، سه یا چهاردرصدی از این خانه‌ها کمک مؤثری به فروش یا پر شدن این خانه‌ها نمی‌کند.»
این کارشناس فعال بازار مسکن معتقد است: «اینگونه نیست که مالکان خانه‌های خالی نخواهند ملک خود را بفروشند بلکه تقاضا ضعیف است و برای حل این مشکل باید سیاست گذاری به سمت تقویت تقاضا برود تا سرمایه به این بازار جذب شود.»
گرانی با رونق بازار مسکن
سلطان محمدی در پاسخ به این سؤال که چگونه می‌توان از افزایش نرخ مسکن در زمان اعطای تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن جلوگیری کرد، می‌گوید: «اگر بخواهیم واقع بینانه به موضوع نگاه کنیم چنین اتفاقی غیرممکن است، اگر بخواهیم رونق مجددی در کشور ایجاد شود و بازار تکانی بخورد و از رکود خارج شویم، لازمه آن این است که سرمایه گذاری بیشتری صورت بگیرد.» این کارشناس فعال بازار مسکن اضافه می‌کند: «یکی از دلایلی که این رکود را ایجاد کرده این‌است که سازندگان نتوانستند موجودی خود را بفروشند و چشم‌انداز سودی در بازار نمی‌بینند یعنی با قیمت‌های فعلی ساخت مسکن مقرون به صرفه نیست وگرنه نیاز به مشوق‌های دیگری ندارد چراکه سود مهمترین انگیزه اقتصادی برای فعالیت اقتصادی است.»
او می‌گوید: «الان برای این مسأله راه حلی را نمی‌توان پیش بینی کرد مگر اینکه کسی بخواهد سوبسیدی به صورت آشکار یا پنهان به سازنده بدهد که آن هم معنی‌ای ندارد، بنابراین اندک تغییری خواهد بود و به همین دلیل هم اگر قیمت مسکن در حد تورم تغییر کند، قیمت حقیقی مسکن ثابت مانده و فشار اضافی هم روی خریدار نخواهد آورد.»
ابهام در آمار
او درباره درست بودن یا نبودن آمار ارائه شده مسکن‌های خالی نیز می‌گوید: «اگر آمار نتیجه سرشماری سال 1395 باشد که آمار نسبتاً جدیدی است و با حداکثر دقتی که می‌توانسته انجام شود، تهیه شده، اما جای تفسیر دارد که این 2.5 میلیون واحد چیست.»
سلطان محمدی اضافه می‌کند: «بخشی از خانه‌ها ممکن است املاک خانه‌های متروکه در روستاها باشد که رها شده‌اند؛ بخشی از خانه آماده و در انتظار فروش در بازارند؛ بخشی هم خانه‌های دوم افراد است که در آمارگیری جداشده‌اند. این که دقیقاً بگوییم اینها خانه‌های خالی آماده فروش‌اند، واقعاً چنین قضاوتی نمی‌تواند کرد.»
او ادامه می‌دهد: «وقتی آمار خانه‌های خالی را در دوره‌های قبلی با همین روش تهیه شده مقایسه می‌کنیم، حداقل می‌توانیم بگوییم که این میزان، افزایش شدیدی پیدا کرده و از آن طرف تعداد پروانه‌های صادره را در سال‌های 88 تا 92 نشان می‌دهد که می‌توان به این نتیجه رسید که میزان ساخت مسکن در آن سال‌ها بیشتر از میزان تقاضای بازار بوده است. به ویژه که این اتفاق در سال‌هایی بوده است که درآمدهای خانوار ثابت مانده بود.»
این کارشناس فعال بازار مسکن معتقد است: «در آن شرایط خانوار هم در شرایطی نبوده که قدرت خرید خانه داشته باشد، این نتیجه سیاست گذاری‌های سال 88 بود که باعث شد بخشی از سرمایه‌های ملی راکت بماند و این مشکل به وجود آمده است و باید با آرامش این مشکل را حل کرد.»
وجود خانه‌های خالی به خودی خود مشکل نیست اما زمانی‌که بخش زیادی از مردمان جامعه بی‌سرپناه هستند و بازار مسکن همچنان در رکود و خواب به سر می‌برد، توجه به این مشکل بیشتر از گذشته به عنوان نیاز جامعه مطرح می‌شود. سیاست‌های ناموفق دولت و به ویژه وزارت راه و شهرسازی در سال‌های گذشته و بی‌تدبیری در رونق این بازار که به نوعی می‌تواند محرک صنایع وابسته زیادی باشد، باعث شده تا امروز به حجم خانه‌های خالی اضافه شود.
