طرح مالیات بر عایدی سرمایه با تأکید بر اجرای آن در بخش مسکن و املاک از سال ۹۶ در کمیسیون اقتصادی مجلس مطرح و پس از تصویب آن در این کمیسیون، به صحن علنی مجلس ارسال شد. این در حالی است که دولت مخالفت خود با این طرح را اعلام کرده و آن را عاملی برای رکود بازار مسکن و خارج شدن سرمایه گذاران از این بازار دانسته است.
مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که عموماً در هنگام فروش دارایی‌هایی مانند مسکن و یا فلزات گرانبها و اوراق بهادار اخذ می‌شود و ناشی از افزایش ارزش این دارایی‌ها در طول زمان است، این مالیات در بخش مسکن گاهی با مالیات‌های دیگری مانند مالیات بر دارایی، مالیات بر عایدی ناشی از اجاره، مالیات بر نقل و انتقال اشتباه گرفته می‌شود.
مالیات بر عایدی سرمایه یکی از مهمترین ابزارهای مالیاتی در دنیا از سوی دولت هاست تا با استفاده از آن بتوانند دارایی‌های سرمایه‌ای غیر مولد به خصوص مسکن را به کالای مصرفی تبدیل کنند تا با این اقدام، از بروز تورم‌های غیر قابل کنترل در بخش مسکن جلوگیری کنند.
در همین خصوص و پیرامون ابهاماتی که موافقان و مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص اخذ این پایه مالیاتی در بخش مسکن و آثار آن در اقتصاد کشور مطرح کرده اند، با دکتر مرتضی زمانیان عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی امیرکبیر و مدیر گروه اقتصادِ اندیشکده حکمرانی شریف گفتگویی انجام داده ایم که از نظرتان می‌گذرد:
مالیات بر عایدی غیر از آثار تنظیمی، چه آثار دیگری دارد؟
یکی از دیدگاه‌های اشتباهی که وجود دارد تاکیدِ صرف بر نقش تنظیمی آن است در حالی که یکی از اهداف اخذ این نوع مالیات، درآمدهای مالیاتی آن برای دولت است. اگرچه این مالیات نقش تنظیم‌گرانه نیز داشته و عموماً با وضع نرخ بیشتر در معاملات مکرر به عنوان مانعی برای فعالیت‌های سفته‌بازانه و سوداگرانه عمل می‌کند.
یکی از دلایل ضرورت‌های وضع این مالیات در شرایط فعلی کشور حفظ انگیزه فعالیت‌های مولد است زیرا درآمدِ ناشی از فعالیت‌های مولد مترتب بر پرداخت مالیات بوده اما کسب درآمد از طریق سفته بازی معاف از مالیات است.
از سوی دیگر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در مواردی که ارزش املاک به دلیل ایجاد زیرساخت و یا کالاهای عمومی افزایش می‌یابد نیز ضروری به نظر می‌رسد. به طور مثال اگر ساخت یک بوستان از منابع عمومی منجر به افزایش قیمت املاک یک منطقه شود، بخشی از افزایش قیمت آن املاک در هنگام فروش از این طریق به منابع عمومی باز خواهد گشت.
مالیات بر عایدی سرمایه در کدام بخش اقتصادی اولویت دارد؟ مسکن یا سایر بازارها؟
وضع مالیات بر عایدی سرمایه به دلایل مشابهی در بازارهایی چون سهام، سکه و ارز نیز قابل اعمال است و از بُعد عدالت مالیاتی نیز سایر بازارها باید مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شوند اما به این دلیل که زیرساخت لازم برای وضع این مالیات در همه بازارها فراهم نیست، توصیه می‌شود در گام اول، این مالیات از بخش مسکن شروع شود و به سایر بازارها تعمیم داده شود و عدم وضع این مالیات در تمام بخش‌ها مانع وضع مالیات در بخش مسکن نشود.
برخی بر این باورند که وضع مالیات در بخش مسکن منجر به خروج سرمایه و هجوم نقدینگی به سایر بخش‌ها خواهد شد. باید گفت هر چند سفته‌بازانی که برای خرید و فروش مسکن، نقدینگی را در حساب‌های جاری خود نگه داشته‌اند، ممکن است اقدام به سفته‌بازی در سایر بخش‌ها نمایند اما این مساله محدود به منابع این بازیگران خواهد بود و به نظر نمی‌رسد حجم زیادی نسبت به کل اقتصاد کشور داشته باشد.
در مورد سایر اشخاصی که اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کنند باید توجه داشت که این معاملات صرفاً به معنی جابجایی سپرده از یک حساب بانکی به حساب دیگر خواهد بود و کاهش تعداد معاملات به این معناست که روند جابجایی سپرده‌ها به نسبت قبل از این مالیات کمی متفاوت خواهد شد.
به بیان دیگر از منظر جابجایی نقدینگی، تفاوت اعمال و عدم اعمال این مالیات تنها این است که سپرده‌های موجود در حساب چه کسانی باشد. از این‌رو نمی‌توان به راحتی ادعا کرد که کاهش خرید مسکن توسط عده‌ای و کاهش انگیزه فروش مسکن توسط عده‌ای دیگر منجر به تورم جدی در سایر بخش‌ها شود و بسیاری از انتقادات ذکر شده پشتوانه دقیقی ندارد.
در عین حال باید توجه کرد که مشکلات سایر بازارها را باید با تمهیداتی در خود آن بخش‌ها درمان کرده و نباید توقع داشت که بخش مسکن مشکل تمامی بخش‌های اقتصاد را به دوش بکشد.
چه پیشنهادی برای آغاز اعمال این نوع مالیات در بخش‌های مختلف اقتصادی دارید؟
این نگاه همه یا هیچ که به خاطر تأثیر یک بخش بر سایر بازارها باید از انجام اصلاحات در آن بخش چشم پوشی کرد به توقف و قفل شدن فرایند اصلاحات اقتصادی منجر خواهد شد. باید اصلاحات را از یک بخش آغاز کرده و سایر بخش‌ها را نیز در گام‌های بعدی مورد توجه قرار داد. ضمن آنکه سیاست‌های مکمل دیگری برای کنترل خروج سرمایه و سفته‌بازی در سایر بازارها وجود دارد که می‌توان این سیاست‌ها را همزمان به کار گرفت تا مشکلی در سایر بازارها ایجاد نشود.
تصویب و اعمال قانون مالیات بر عایدی سرمایه چه تأثیری بر دوره‌های رکود و رونق مسکن دارد؟
باید توجه داشت مالیات بر عایدی سرمایه دو اثر متضاد بر قیمت خواهد گذاشت. از یک طرف عرضه‌کنندگان مسکن با وجود مالیات بر عایدی مسکن حاضر به عرضه مسکن خود با قیمتی بالاتر از قیمت پیشین هستند. این امر در منطق اقتصادی باعث جابجایی منحنی عرضه به سمت چپ و افزایش قیمت مسکن خواهد شد. این اثر، «اثر قفل‌شدگی» نامیده می‌شود.
از سوی دیگر تقاضاکنندگان غیرمصرفی مسکن با وجود مالیات بر عایدی سرمایه رغبت کمتری برای خرید مسکن خواهند داشت و به تعبیری منحنی تقاضا به سمت چپ جابجا خواهد شد. این اثر که «اثر سرمایه‌سازی» یا «اثر تبدیل به سرمایه» نام دارد، باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.
از این‌رو مشخص نیست که برآیند این دو نیرو چه اثری بر قیمت مسکن خواهد گذاشت و بنابراین پیش‌بینی اثر این سیاست بر پدیده رکود در بخش مسکن کمی پیچیده است.
در عین حال یکی از تبصره‌های مکمل این سیاست، لحاظ کردن دوره تنفس به معنی در نظر گرفتن یک بازه زمانی بین تصویب و اجرای این مالیات است. در این صورت پس از تصویب این مالیات مالکان مسکن‌های متعدد، انگیزه دارند که در دوره تنفس بخشی از املاک خود را عرضه کنند.
با توجه به اینکه در این دوره تنها «اثر سرمایه‌سازی» وجود دارد، لذا در دوره تنفس قیمت مسکن کاهش یافته و افرادی که املاک متعددی دارند عرضه کننده خواهند بود که در مجموع منجر به انتقال بخشی از املاک به افرادی می‌شود که اصطلاحاً مسکن اولی خوانده می‌شوند.
آیا برای کنترل بهینه بازار مسکن، در کنار مالیات بر عایدی، اقدام دیگری هم لازم است؟
این تحلیل که در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن رکود ایجاد می‌شود، برای اثبات نیازمند ارائه کانال‌های مشخصی است که برایند نیروهای فوق به چه شکل خواهد بود. عامل تعیین‌کننده در عرضه و ساخت مسکن، قیمت مسکن و به تبع سود ناشی از ساخت است.
اگر قیمت مسکن با حذف سفته بازی از بازار دارایی کاهش نداشته باشد، عملاً انگیزه سازنده کاهش نخواهد یافت زیرا سازنده در عمل به سود خود توجه دارد. البته ممکن است ترکیب و مناطقی که در آنها ساخت و ساز اتفاق می‌افتد تغییر کند؛ زیرا با تغییر انگیزه خرید مسکن از سفته‌بازی به سکونت، احتمالاً مسکنی با ویژگی‌های متفاوت، مورد تقاضا قرار گیرد.
حال اگر مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش قیمت مسکن شود، آنگاه وضع این مالیات به نفع متقاضیان مسکن برای سکونت خواهد بود. در عین حال اگر در پی کاهش قیمت مسکن، قیمت زمین و سایر عوامل تولید به تناسب کاهش نیابد، این مالیات می‌تواند با کاهش سودآوری ساخت و ساز اثر رکودی بر این بخش داشته باشد. در این شرایط می‌توان با سیاست‌های مشوق تولید، اثرات رکودی احتمالی این سیاست را کنترل نمود.
آیا با این نظریه که اجرای مالیات بر عایدی، بازار مسکن را دچار رکود می‌کند، موافقید؟
در بعضی موارد خلط بین رکود در خرید و فروش مسکن با رکود در ساخت و ساز مسکن اتفاق می‌افتد. آنچه مهم است، رکود در بخش تولید مسکن است که بنابر استدلال فوق تابعی از قیمت و سود تولید مسکن است. به ازای یک قیمت مشخص برای مسکن، کاهش تعداد معاملات که عموماً ناشی از حذف سفته‌بازی است اساساً موضوع مهمی نیست.
ضمن آنکه باید توجه داشت که سفته‌بازی، رقیب ساخت و ساز به شمار می‌رود و زمانی که یک فعالیت اقتصادی مانند سفته بازی، سودآوری بالایی داشته باشد، قاعدتاً بخشی از سازندگان مسکن نیز ترجیح خواهند داد به جای ساخت اقدام به سفته‌بازی کنند.
لازم به ذکر است که کاهش نقدشوندگی در پی کاهش تعداد معاملات نیز در نهایت اثر خود را در قالب کاهش قیمت خواهد گذاشت و از این‌رو قیمت تا حد زیادی منعکس‌کننده رکود معاملاتی حاکم بر بازار نیز خواهد بود. از این‌رو توجه به قیمت مساله مهم در تحلیل وضعیت بازار خواهد بود.
برای اجرای مالیات بر عایدی مسکن به زیرساخت‌های اطلاعاتی نیاز داریم؟
برخلاف این نقل رایج که اجرای این پایه مالیاتی نیازمند زیرساخت‌ها پیچیده و یا سامانه‌هایی مانند حدنگاری (کاداستر) است، اجرای این مالیات به هیچ وجه نیازمند چنین زیرساخت‌هایی نخواهد بود.
در وهله اول کافی است دفترخانه‌ها ملزم به ثبت قیمت معاملات شوند. در مورد معافیت خانه اصلی نیز که در برخی کشورها رایج است نیز صرفاً خوداظهاری کفایت خواهد کرد، ضمن آنکه می‌توان از این سیاست جایگزین استفاده کرد کهیکبار انتقال یک واحد مسکونی به‌وسیله هر فرد در هر چند سال معامله معاف از مالیات باشد. این مورد نیز بر اساس کد ملی کاملاً قابل رصد خواهد بود.
چگونه می‌توان راه‌های فرار از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن را مسدود کرد؟
در مورد انتقالات قهری، ارث، هبه، اعطای وکالت و امثال آن، تمهیدات خاصی لازم است تا این قانون به درستی اجرا شود. به نظر می‌رسد در متن پیشنهادی مرکز پژوهش‌های مجلس این موارد تا حد خوبی مورد توجه قرار گرفته است.
به طور خاص قاعدتاً در انتقالات بلاعوض و محاباتی باید پرداخت مالیات موضوع این ماده بر عهده شخص منتفع از عایدی سرمایه یا همان منتقل‌الیه باشد. همچنین به منظور ممانعت از دور زدن این مالیات با استفاده از وکالت‌هایبلاعزل پیشنهاد شده است که اعطای وکالتی که در آن حق انتقال ملک وجود دارد نیز مشمول مالیات موضوع این ماده شده و دفاتر اسناد رسمی برای ثبت وکالتنامه، موظف به اخذ گواهی پرداخت این مالیات باشند.
اجرای مالیات بر عایدی می‌تواند انگیزه‌ای برای اظهار قیمت غیرواقعی مسکن باشد؟
در مورد ساز و کار اجرایی مالیات بر عایدی سرمایه باید گفت خوشبختانه این مالیات به نحوی است که عموماً انگیزه‌ی اظهار قیمت غیرواقعی مسکن در فرایند ثبت کمتر است زیرا عدم اعلام صحیح قیمت به ضرر یکی از طرفین معامله خواهد بود.
با این حال در مواردی که یک طرف از معافیت برخوردار است احتمال اظهار غیرواقعی قیمت قوت می‌گیرد. در هر حال لازم است بر اساس قیمت‌های ثبت شده در معاملات در هر منطقه، سازمان امور مالیاتی بازه قابل قبولی را برای قیمت مورد محاسبه ملک در نظر گیرد.
ضعف وجود اسناد عادی در برابر اسناد رسمی در مالیات بر عایدی هم جاری است؟
اسناد عادی به صورت کلی یک مشکل مهم در نظام اداری کشور به شمار می‌روند و شمول معاملات انجام شده با این اسناد نیز ذیل مالیات بر عایدی سرمایه دشوار خواهد بود.
با این حال به نظر نمی‌رسد این نقیصه که یک مساله کلان در نظام حقوقی کشور است دلیلی برای توقف این پایه مالیاتی موجه قلمداد شود. در نهایت یکی از تمهیداتی اندیشیده شده برای تعدیل این مساله این است که احکام دادگاهی که صحت اسناد عادی را اثبات نمایند بتوانند برای اخذ این مالیات مورد استناد سازمان امور مالیاتی قرار گیرند.
