چند ماهی است که بررسی طرح مالیات بر عایدی سرمایه املاک در کمیسیون اقتصادی و عمران مجلس مطرح است و نمایندگان آن را مقدمه‌ای بر اخذ مالیات بر ثروت یا دارایی عنوان می کنند.
به تازگی اخباری از مجلس به گوش می رسد که برخی نمایندگان با مطرح کردن این موضوع که اگر می خواهیم مالیات بر عایدی سرمایه مسکن را تصویب کنیم باید بازار سرمایه‌های دیگر نیز دیده شود، سعی دارند روند بررسی این طرح را به تاخیر بیاندازند. به نظر می رسد کمیسیون عمران مجلس با توجه به همین فضا، بررسی طرح را متوقف کرده و تصویب آنرا منوط به این اقدام کمیسیون اقتصادی مجلس عنوان کرده است.
پیشتر علی‌اکبر کریمی یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در خصوص طرح مالیات بر عایدی سرمایه بر املاک آن را مقدمه‌ای بر اخذ مالیات بر ثروت یا دارایی عنوان کرده و می گوید: طرح الحاق یک ماده قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن در شهریورماه در مجلس شورای اسلامی ارائه و چاپ شده است. براساس این طرح یک متن به عنوان ماده ۶۰ به قانون مالیات‌های مستقیم الحاق می‌شود.
وی افزود: براساس مفاد این ماده و تبصره‌های آن بعد از یک ماه از تاریخ تصویب قانون کلیه معاملاتی که در خصوص املاک و مستقلات با کاربری‌های مسکونی تجاری و اداری صورت می‌گیرد، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه املاک خواهد بود و این قانون در مورد کل مناطق کشور و حتی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی نیز ساری و جاری است.
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه عایدی سرمایه املاک به معنای مابه‌التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش است، تصریح کرد: فرض طراحان طرح و قانون‌گذار این است که هر وقت ملکی خریداری شده و همزمان به فروش می‌رسد مابه‌التفاوت ارزش خرید و فروش عایدی است که گیر مالک آمده و با توجه به اینکه برای این درآمد تلاش نشده و فقط سرمایه در آن ملک ذخیره شده و در واقع ارزش افزوده حاصل شده همه این مبلغ متعلق به فرد نیست. بخشی از آن ناشی از تورم و تغییراتی است که یکباره در بازار املاک و مسکن اتفاق می‌افتد و درآمد بادآورده است، لذا اخذ مالیات از این درآمد می‌تواند برای جامعه مفید باشد و صرف نیاز جامعه شود.
بنابراین گزارش، نرخ مالیات برعایدی سرمایه املاک طی سال‌های مختلف متفاوت است. در سال اول اجرای قانون این نرخ ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد خواهد بود.
موافقان این طرح می گویند: اولین انتقال املاک که قبل اجرای قانون خریداری شده و برای اولین‌بار نقل و انتقال صورت می‌گیرد از پرداخت مالیات معاف هستند. همچنین اولین نقل و انتقال در مورد ساختمان‌های نوساز که از اخذ پروانه ساخت آنها بیش از پنج سال نگذشته باشد، معاف خواهد بود. این عاملی است که ساختمان‌های نوسازی که خالی هستند هرچه سریع‌تر به فروش رسیده و حبس نشوند و احتکار مسکن و ساختمان ساخته شده نخواهیم داشت.
نقل و انتقال واحد مسکونی اصلی هر شخص حقیقی یکبار در هر دو سال نیز از این مالیات معاف است. فرض این است که هر فرد یک خانه دارد و برای آن خانه اصلی که آن را به سازمان امور مالیاتی معرفی خواهد کرد؛ اگر در هر دو سال یک معامله انجام دهد از این معامله معاف است. علاوه بر این در صورتی که فردی بخواهد ملکی را کسی وقف کند نقل و انتقال آن از مالیات معاف است یا مواردی که قیمت فروش مساوی یا کمتر از قیمت خرید باشد مالیات اعمال نخواهد شد زیرا ارزش افزوده‌ای ایجاد نشده است.
به هر سوی اکثر کارشناسان بر این باور هستند که تصویب و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک (CGT) می تواند از ورود سفته بازان و سوداگران به بخش مسکن بکاهد و منجر به کاهش و واقعی شدن قیمت مسکن شود.
بسیاری از کارشناسان معتقدند در صورت تصویب و اجرای این طرح، می توان بازار مسکن را از دستبرد سوداگران و سودجویان در امان نگه داشت.
براساس این طرح هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عائدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدی ملک یعنی ما به التفاوت قیمت خرید و فروش خواهد بود. البته در این طرح تولیدکنندگان و مصرف کنندگان واقعی مسکن از پرداخت مالیات معاف شده اند.
*پروین پور:مالیات بر عایدی سرمایه، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد
افشین پروین پور کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در خصوص تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.
وی افزود: وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین کاری اجرا شود 10 درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم اجرا نشد اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن 10 درصد کاهش یابد.
پروین‌پور ادامه داد: این سیاست هم اثرکوتاه‌مدت و هم میان‌مدت و بلندمدت خواهد داشت و کاملاً هم می‌تواند مؤثر باشد چون یک دورنمایی برای اقتصادی ترسیم می‌کند که سوداگری در بخش املاک و مستغلات سودی نخواهد داشت و این باعث می‌شود عده زیادی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج می‌کنند.
وی افزود: این برنامه می‌تواند یک سیاست مؤثر و راهگشایی برای مهار حباب‌های قیمت مسکن و سوداگری‌ها باشد.
*چه ارگان‌هایی در اجرای مالیات بر عایدی سرمایه تعلل کرده‌اند؟
پروین‌پور در پاسخ به این سوال که چه ارگان هایی باید این مالیات را اجرا می‌کردند که در اجرای آن تعلل کرده‌اند، گفت: سازمان امور مالیاتی باید این کار را انجام می‌داد اما همواره متولی بخش مسکن و مستغلات وزارت راه و شهرسازی است و باید از دولت آن را پیگیری و جلساتی را با سازمان امور مالیاتی برگزار و رایزنی می‌کردند.
وی ادامه داد: مسئول مدیریت و تنظیم بازار در زمین و مسکن و وزارت راه و شهرسازی است و وظیفه سازمان امور مالیاتی اخذ مالیات است اما دغدغه کاهش قیمت و مدیریت بازار مسکن را ندارد؛ اما مدیریت و کنترل بازار مسکن و افزایش و کاهش قیمت مسکن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است آنها باید این برنامه را پیگیری می‌کردند که متأسفانه تا کنون آن را پیگیری نکرده‌اند و اراده‌ای در دولت وجود نداشته است تا این برنامه را به سرانجام برساند.
وی افزود: دورنمای سرمایه‌گذاران در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن معمولاً بلندمدت است بنابر این وقتی مالیات بر عایدی مسکن اجرا شود و دورنما اینگونه باشد که سوداگری مسکن کنترل می‌شود بسیاری از سرمایه‌گذاران علاقه‌ای برای سرمایه‌گذاری در این بخش نخواهند داشت.
*سوداگران فضا را متشنج می کنند تا مالیات بر عایدی مسکن اجرا نشود
پروین‌پور اظهار داشت: مخالفت برخی از افراد با اجرای دریافت این مالیات برای این است که چون سوداگران علاقه‌ای به کاهش قیمت مسکن ندارند بنابر این فضا را متشنج می‌کنند و اعلام می‌کنند که این مالیات از تقاضای مصرفی دریافت می‌شود در حالی که این طور نیست چون که آن ملک، ملک مصرفی است و از آن استفاده می‌شود و مالیات بر عایدی از آن اخذ نمی‌شود.
وی ادامه داد: مالیات بر عایدی مسکن با سوداگران مقابله می‌کند و چون سرمایه‌گذاران ملک‌های اضافی دارند و کسب و سود می‌کنند این مالیات بر عایدی مسکن با آنها مقابله می‌کند.
وی ادامه داد: این مالیات بر عایدی حتی از تولیدکننده‌ها نیز اخذ نخواهد شد چرا که تولید مسکن به هر تعداد که باشد سوداگری محسوب نمی‌شود.
کارشناس سیاست‌گذاری مسکن تأکید کرد: هدف مالیات بر عایدی مسکن مقابله با سوداگری است؛ یعنی افرادی که در زمان خرید و فروش سودهای مناسبی کسب می‌کنند بدون اینکه فعالیت خاصی کرده باشند؛ پس دولت نباید اجازه دهد که این اتفاق رخ دهد و اگر این اجرایی نشود سرمایه‌گذاران به سمت تولید نمی‌روند و به خرید و فروش مسکن روی آورده و از آن محل کسب سود می‌کنند.
وی ادامه داد: مسکن نیاز اساسی مردم است و نباید دولت اجازه دهد که مدام دچار افزایش قیمت شود پس دولت باید مالیات را از سوداگران دریافت کند.
*غلامی:تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه گام مهمی برای تنظیم بازار مسکن
مهدی غلامی، کارشناس مسکن تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه را گام مهمی برای تنظیم بازار مسکن دانست و گفت: در حالی که امیدوار به تغییر سیاست های کلان وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن هستیم، تصویب و اجرای این طرح نیز می تواند با کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار مسکن، افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن را کنترل کند.
*رکود تولید مسکن نتیجه سوداگری و عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه است
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای مالیات بر عایدی املاک مانع ورود نقدینگی به سمت تولید مسکن نخواهد شد،گفت: ماجرا از این قرار است که در شرایط کنونی، به دلیل عدم اجرام مالیات های تنظیمی، خرید و فروش مسکن، سود بسیار بیشتری از تولید مسکن دارد. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند سرمایه های خود را به جای تولید مسکن به سمت خرید و فروش و بعضا سفته بازی و سوداگری در این بازار سوق دهند. در نتیجه تولید و عرضه مسکن در پایین ترین حد خود در سال های اخیر رسیده است.
غلامی با اشاره به اینکه آمارها از کاهش 50 درصدی تولید مسکن در سال های 92 تا 96 نسبت به سال های قبل از خود حکایت دارد، افزود: این رکود تولید مسکن تاثیر خود را در کل اقتصاد کشور گذاشته است، زیرا رونق تولید مسکن می تواند بسیاری از صنایع دیگر را به حرکت در آورد. بنابراین رکودی که بعضی از نمایندگان مجلس آن را نتیجه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه می‌دانند، اکنون اتفاق افتاده است و اگر این مالیات اجرا نشود، این رکود سنگین تر هم خواهد شد.
*مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، تهدیدی بر رونق بازار مسکن نیست
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه باید بین رکود در تولید مسکن و رکود خرید و فروش در بازار مسکن تمایز قائل شد، گفت: مطابق با آمار منتشره توسط بانک مرکزی، میزان معاملات انجام شده در ماه‌های اخیر در شهر تهران در حال کاهش است، تا جایی که در مهرماه امسال به پایین ترین سطح خود در دو سه سال اخیر رسیده است.
غلامی یکی از علل رکود در معاملات بازار مسکن را هم عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه دانست و گفت: از آنجایی که مسکن یک نیاز اساسی خانواده هاست و تقاضا برای آن همیشه وجود دارد، علت رکود معاملات را باید در سمت عرضه مسکن دنبال کرد، زیرا کسانی که قصد فروش مسکن دارند با هدف افزایش شدید قیمت ها در آینده، از عرضه واحدهای خود خودداری می‌کنند تا سود بیشتری کسب کنند.
وی افزود: از طرفی، عده ای نیز با خالی نگه داشتن واحدهای نوساز و احتکار آن، دنبال سود سرشار هستند. وجود نزدیک به 500 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران نشانه ای از وجود این رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن است. این در حالی است که با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه این سودهای بادآورده کنترل می شد و انگیزه برای عدم عرضه کاهش پیدا می‌کرد.
*کمک به رونق تولید مسکن با تصویب این طرح
این کارشناس مسکن در ادامه اظهار داشت: کارکرد اصلی مالیات بر عایدی سرمایه هدایت نقدینگی به سمت بخش های مولد اقتصاد است که در شرایط فعلی کشور امری ضروری است. اتفاقا با معافیت سازندگان مسکن از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه، سرمایه‌گذاران بخش تولید مسکن متضرر نمی‌شوند. از طرف دیگر، با حذف مالیات بر ساخت مسکن که در این طرح پیشنهاد شده است، این افراد بهره بیشتری از سرمایه گذاری خود در بخش تولید کشور خواهند داشت. بنابراین با اجرای این مالیات باید منتظر رونق تولید و عرضه مسکن باشیم.
*معاملات صوری کنترل خواهد شد
غلامی در مورد ابهاماتی چون حرکت به سمت معاملات صوری و واقعی نبودن قیمت معاملات املاک در صورت اجرای این مالیات در کشور گفت: یکی از مهم ترین ویژگی های این مالیات، خودکنترل بودن آن است. به این معنی که بدون مداخله حکومت و با یک ساز وکار نرم، این مالیات به واقعی شدن قیمت ها ومعاملات کمک هم خواهد کرد. پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده و براساس ما به‌التفاوت میزان خرید و فروش است.
این کارشناس مسکن افزود: در نتیجه، اگر خریداری هنگام خرید ملک با فروشنده تبانی کند و بپذیرد که برای کاهش میزان مالیات فروشنده، رقم کمتری در معامله ثبت شود، خود متضرر خواهد شد. زیرا هنگام فروش ملک خود در آینده هزینه مالیاتی بیشتری را باید پرداخت کند، زیرا میزان ما به التفاوت خرید و فروش خود را بیشتر از میزان واقعی کرده است. بنابراین هیچ خریداری تن به ثبت معامله صوری نخواهد داد و از این باب نیز نگرانی در مورد اجرای مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد.
*سخنگوی کمیسیون عمران: سوداگری معمولاً در بازار مسکن نقش مهمی در رشد قیمت مسکن ایفا می‌کند
صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز معتقد است طرح مالیات بر عایدی سرمایه در املاک می تواند در کنترل قیمت مسکن مفید و مناسب باشد
وی افزود:نظر کمیسیون اقتصادی مجلس این است که آن بازارهای مهم را نیز مورد توجه قرار دهند، بنابراین شاید اگر این بازارها دیده نشود، مسکن را بتوان کنترل کرد اما این طرح به تنهایی به بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در آن آسیب خواهد زد.پس اگر سایر بازارهای سرمایه نیز در کنار هم دیده شود، طبیعتاً از سوداگری جلوگیری خواهد کرد و به سمت و سوی نیاز واقعی و مصرف‌کننده واقعی خواهد رفت.
بدری در پاسخ به این سوال که سوداگری معمولاً در بازار مسکن نقش مهمی در رشد قیمت مسکن ایفا می‌کند آیا طرح مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند از سوداگری در بخش مسکن جلوگیری کند، گفت: قطعاً سوداگری در بخش مسکن موجب رشد قیمت مسکن می‌شود و این طرح می‌تواند از سوداگری و رشد بیش از حد قیمت مسکن جلوگیری کند.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: ساز و کارهای شناسایی کنترل قیمت مسکن را نیز باید دولت تهیه کند که تا کنون انجام نشده است، بنابر این تمام بازارها باید با هم دیده شوند و اگر غیر از این باشد مشکلی حل نخواهد شد.
*در این طرح، چه افرادی از پرداخت مالیات معاف هستند؟
بدری در پاسخ به این سوال که ظاهراً در کمیسیون عمران مجلس مخالفان زیادی برای طرح مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد،گفت: اگر سایر بازارهای سرمایه نیز در کنار این طرح دیده شود مخالفان زیادی برای طرح وجود ندارد.
وی در پاسخ به این سوال که چه افرادی در طرح مالیات بر عایدی سرمایه از مالیات معاف هستند،گفت: تولیدکننده‌های مسکن و سازنده‌ها از مالیات معاف هستند و هر کدام از اعضای خانواده می‌تواند دارای مسکن باشد و از مالیات معاف است و دریافت مالیات به صورت پلکانی برای سال‌های اولیه کم است و برای 2 سال به بعد افزایش خواهد داشت.
با توجه به اینکه مسکن بیشترین سهم را در هزینه های خانواده ها دارد و افزایش چشمگیر قیمت آن در ماه های اخیر فشار زیادی به اقشار متوسط جامعه به ویژه مستاجران آورده است، توجه بیشتر سیاستگذاران و دولتمردان ضرورت دارد و تصویب و اجرای سیاست‌های تنظیمی مانند مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند تا حدودی بار هزینه های سنگین مسکن را از دوش خانواده ها بردارد.
