کدام منطقه تهران پیشتاز تورم در بازار مسکن است؟

 روند قیمت مسکن در منطقه ۵ تهران طی ماه‌های اخیر حاکی از رشد متداوم ماهانه است و با وجود این‌که گران‌ترین منطقه تهران محسوب نمی‌شود، رشد آن همواره بالاتر از میانگین شهر تهران بوده است. منطقه ۵ در مهرماه امسال ۱۰۵ درصد افزایش قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل را تجربه کرد و این در حالی است که متوسط رشد قیمت مسکن شهر تهران ۸۳ درصد بود. در هفت ماهه امسال منطقه ۵ به ترتیب ۴۷، ۵۳، ۶۳، ۷۲، ۸۲، ۹۲ و ۱۰۵ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است. این در حالی است که رشد قیمت این منطقه منجر به کاهش معاملات آن نشده است؛ به طور مثال سهم معاملات این منطقه از ۱۳ درصد در شهریورماه به ۱۵ درصد در مهرماه رسیده که علت اصلی آن به تقاضای سفته بازانه و خرید به قصد سرمایه‌گذاری مربوط می‌شود.

طبق بررسی‌ها محله‌های اکباتان، آپادانا و پونک در منطقه ۵، فرمانیه در منطقه ۱، سعادت آباد در منطقه ۲، نیاوران در منطقه ۱، گیشا در منطقه ۲ و ستارخان و مرزداران در منطقه ۵ به ترتیب محبوب‌ترین محله‌های شهر تهران محسوب می‌شوند.

قیمت مسکن در شهر تهران به طور کامل از توان متقاضیان واقعی خارج شده است. قیمت‌ها ۸۳ درصد افزایش یافته و این در حالی است که معاملات ۳۲ درصد کاهش یافته است. در شرایط کنونی برخی معتقدند سقف تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن دیگر جوابگو نیست و این رقم باید افزایش یابد. در این زمینه رییس کل بانک مرکزی اعلام کرده که مطالعاتی را برای اصلاح تسهیلات مسکن در دستور کار قرار داده است.

اما درخصوص پیش‌بینی وضعیت آینده بازار مسکن، کارشناسان معتقدند که بازار مسکن با توجه به سرعت رشد تورم آن در نیمه دوم سال آینده وارد رکود خواهد شد. از سوی دیگر کاهش قیمت دلار باعث شده بعضی کارشناسان پیش‌بینی کاهش تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در پایان سال جاری را ارایه کنند. اما تجربه نشان داده قیمت اسمی مسکن هیچ‌گاه کاهش نیافته، بلکه با توجه به جهش‌های ادواری وارد رکود شده و سپس توان تقاضا متناسب با قیمت‌ها اصلاح شده است.

علیم یارمحمدی - عضو هیأت رئیسه کمیسیون عمران مجلس - می‌گوید: کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بسیار ضعیف و غیرممکن است. اقتصاد ایران همواره افزایش قیمت‌ها را تجربه کرده و به نظر نمی‌رسد که قیمت مسکن نیز از این موضوع مستثنی باشد. بهترین سیاست و راهکار، محدود کردن تلاطمات نرخ بازار مسکن و ثابت نگه داشتن قیمت در شرایط کنونی است. پس از آن می‌توان با اعمال سیاست‌های مالی فضا را برای افزایش توان خانوارها جدید خرید مسکن فراهم کرد.

همچنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: به اعتقاد من هر نوع اظهارنظر درخصوص کاهش یا افزایش قیمت مسکن به نفع مردم نیست. اگر قیمت مسکن کاهش یابد، ما آن را به فال نیک می‌گیریم، اما کسانی که چنین مطالبی را مطرح می‌کنند باید این موضوع را هم در نظر بگیرند که بازار مسکن تابع عرضه و تقاضا است، در عین حال از بازارهای ارز، طلا، بورس، حامل‌های انرژی و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید و عرضه‌ی مسکن تاثیر می‌پذیرد.

به گفته مصطفی‌قلی خسروی، اگر برنامه‌های وزیر جدید راه و شهرسازی موثر بیفتد، می‌توان انتظار داشت بازار مسکن در ریل مناسبی قرار گیرد و عرضه و تقاضا به تعادل برسد.

بر اساس اعلام بانک مرکزی  متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۶.۱ میلیون ریال است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۴ و ۸۳.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۵  و ۳۲.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود و با توجه به رشد ۲۵۰ درصدی دلار و ۲۳۷ درصدی سکه، خود را با آن تطبیق می‌دهد .البته کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را دارد و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیق‌تر می‌شود؛ با این وجود آمار گویای آن  است که به دلیل انتظارات تورمی، قیمت اسمی مسکن در مسیر صعود قرار دارد.