در روزهای اخیر اظهار نظرهای مختلفی در مورد سهم بالای آمار تقاضاهای مصرفی و سوداگرانه در بازار مسکن و تاثیر آن در افزایش قیمت های این بازار انجام شده است. 18 آبان صدیف بدری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس از انجام بیش از دو سوم معاملات بازار مسکن توسط دلال ها خبر داد و گفت: «قطعا باید برای مقابله با دلال بازی و سوداگری در بازار مسکن تمهیدات ویژه ای اندیشید».
یکشنبه 27 آبان زهرا سعیدی، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس با بیان اینکه 77 درصد تقاضای مسکن طی 10 سال اخیر به منظور سکونت نبوده است، گفت: سوداگران عامل افزایش نجومی قیمت ها هستند.
تقاضا های موجود در بازار مسکن را می توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دستۀ کلی «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه ای» تقسیم بندی کرد.
تقاضای مصرفی به بخشی از تقاضا گفته می شود که متقاضی جهت تأمین نیاز خود و در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می کند. ولی تقاضای سرمایه ای، تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می کند.
اگر تقاضاهای سرمایه ای به سمت بخش های تولیدی هدایت شوند و منجر به تولید شوند، نه تنها نقش مخرب در اقتصاد خواهند داشت، بلکه سبب رشد اقتصاد و اشتغالزایی نیز می شوند. اما اگر تقاضاهای سرمایه ای صرفا در بازار معاملات حضور یابند و با سفته بازی و احتکار به دنبال کسب سود باشند، آثار تخریبی بسیار خواهند داشت.ریسک پایین و سود بالای بازار مسکن سبب شده است تقاضاهای سرمایه ای غیر مولد بسیاری به سمت این بخش اقتصاد هدایت شوند.
افزایش خانه های خالی در سال های اخیر
یکی از شواهد این قضیه، افزایش چشمگیر تعداد خانه های خالی در سال های اخیر است. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 توسط مرکز آمار نشان می دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 2.58 میلیون است.
این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 ، 1.6 میلیون بوده است. یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی 5 ساله حدود 60 درصد افزایش یافته است.
موضوع وقتی قابل تامل تر است که بدانیم بیش از 57 درصد از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در 7 استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز و خوزستان توزیع شده اند که مراکز این استان ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند.
این نحوۀ توزیع نشان می دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند که انگیزه کافی برای احتکار آن ها وجود دارد.
از سوی دیگر در سال های 90 تا 95 از 3.8 ملیون واحد اضافه شده به واحدهای مسکونی کشور، تنها یک میلیون واحد به مسکن های ملکی افراد اضافه شده است. این اعداد نشان می دهد در این سال ها بازار مسکن 2.8 میلیون واحد تقاضای سرمایه ای را پاسخ داده است.
مالیات های تنظیمی راهکار مقابله با تقاضاهای سرمایه ای غیرمولد
دولت ها برای مقابله با تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه از ابزار مالیات به عنوان تنظیم گر اقتصاد استفاده می کنند. یکی از این مالیات ها، مالیات بر خانه های خالی است.
مجلس شورای اسلامی با هدف افزایش هزینه احتکار واحدهای مسکونی، طرح مالیات بر خانه های خالی را به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 94 تصویب کرد.
بر اساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد.
در این راستا، مجلس در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند.
با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه های خالی از سال 1395 بود، اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداد چراکه آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی، علاقه ای به اجرای آن نداشت و با دستاویز شدن به بهانه های غیرکارشناسی از اجرای آن سر باز می زد. به عنوان مثال، آخوندی در اظهار نظر های مختلف دریافت مالیات بر خانه های خالی را طرحی زمان‌بر دانست یا در مصاحبه دیگری، این مالیات را بی ارزش خواند.
مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) مهمترین راهکار مقابله با سوداگری بازار مسکن
یکی دیگر از این مالیات ها که می تواند نقش اساسی در کاهش انگیزه برای سرمایه گذاری سوداگرانه در بازار مسکن ایفا کند، مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) است. مالیات بر عائدی سرمایه قدیمی ترین مالیات حوزه املاک دنیاست و سابقه اجرای آن بعضا به 100 سال هم می رسد.
در این مالیات دولت ها درصدی از ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کنند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.
اخیرا طرحی برای اجرای این مالیات پیشنهاد شده که در کمیسیون های اقتصادی و عمران مجلس در حال بررسی است. بر اساس این طرح، از یک ماه پس از تصویب، هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عایدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا 5 درصد، در سال دوم 10 درصد، در سال سوم 15 درصد و از سال چهارم به بعد 20 درصد عایدی ملک خواهد بود. البته مطابق با این طرح، برای حمایت از تقاضاهای مصرفی و همچنین تولیدکننگان مسکن، معافیت هایی در نظر گرفته شده است.
در مجموع، پیش بینی می شود اجرای این دو مالیات که برای جلوگیری از سوداگری و حمایت از تولید و مصرف کننده نهایی مسکن دریافت می شود، کمک بسیار زیادی به تعادل بخشی به بازار مسکن و خروج تقاضاهای سرمایه ای از این بخش بکند.
