حال علاوه بر عوامل بیرونی همچون افزایش نرخ ارز، بازگشت تحریم‌ها، جهش تورمی و رکود اقتصاد کلان که منجر به بازگشت رکود تورمی به بازار مسکن شده‌اند، می‌توان عوامل درون‌صنعتی از جمله کمبود تولید، رواج دلالی، عدم‌حمایت از انبوه‌سازان و... را در این امر دخیل دانست. با اینکه انتظار می‌رفت پس از رکود شش‌ساله، بازار مسکن دوره رونق طولانی‌مدت را تجربه کند، اما آخرین آمار نشان از رشد 83 درصدی قیمتها در ماه گذشته و کاهش معاملات نسبت به مهر پارسال دارد. در همین زمینه گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیل‌گر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.
با اینکه انتظار می‌رفت پس از کاهش نرخ ارز، قیمت مسکن نیز متعادل شود، اما آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان از سیر صعودی قیمتها تا 3/6 درصد در مهر ماه نسبت به شهریور دارد. همچنین نگاهی به آمار یک سال گذشته نشان می‌دهد که صنعت ساختمان‌سازی رشد قیمت 83 درصدی را تجربه کرده است. دلیل این اتفاق چیست؟
در سال 97 چند عامل روی افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بودند. بر اساس چرخه‌هایی که صنعت ساختمان‌سازی در گذشته داشت، پس از یک دوره طولانی‌مدت رکود که از سال 91 به بعد در بازار این کالا اتفاق افتاد، انتظار می‌رفت دوباره در سالهای 96 و 97 بازگشت به رونق محقق شود. این انتظار عمومی زمانی که با یک سری عوامل تشدیدکننده مانند جهش تورم، فشارهای خارجی و نوسان بازار ارز ترکیب شد، تاثیر خود را روی تورم عمومی گذاشت و احساس بی‌ارزش‌شدن ریال به مردم دست داد. از همین رو امروز چشم‌اندازی مبنی بر بازگشت نرخ‌های بالای تورمی در جامعه حاکم است. این وضعیت در چند ماه گذشته باعث شد مردم سرمایه‌های خود را از بانک‌ها بیرون بکشند و به بازارهای فعال انتقال دهند تا ارزش پول آنها در برابر این تورم انتظاری حفظ شود. حال بخشی از این سپرده‌های بانکی به سمت بازار ارز، طلا، سکه و... رفت، بخشی هم به سمت بازار مسکن هدایت شد. درنتیجه این یک مشکل عمومی در اقتصاد است و نمی‌توان آن را منحصر به یک بخش دانست. در واقع جهش 83 درصدی قیمت مسکن فراتر از یک تحول درون‌صنعتی است و باید نقش مشکلات کلان و خارج از این صنعت را هم در این امر دخیل دانست.
بسیاری از کارشناسان تشدید قیمت مسکن را پیش‌بینی می‌کردند، اما آنها توقع جهش 10 تا 15 درصدی را داشتند. آیا انتظار افزایش 83 درصدی قیمت مسکن وجود داشت؟
این میزان از افزایش قیمتی که رخ داد فراتر از انتظارات بود و همانطور که اشاره شد بیشتر متاثر از عوامل بیرونی بود. البته سیاست‌گذاری‌های نادرست در این مدت نیز تاثیر منفی خود را بر تعیین نرخ بازار گذاشتند. اشتباهاتی که در تعیین دستوری نرخ ارز و کاهش نرخ بهره بانکی رخ داد نشان از بی‌توجهی به همه‌جانبه‌گرایی در سیاست‌گذاری‌ها و تصمیم‌گیری‌ها دارد. این تصمیم‌گیری‌ها شرایط پرریسکی را در اقتصاد و جامعه به وجود آورد و در چنین شرایطی معمولا شهروندان به بازارهای غیرمولد نظیر طلا، سکه، ارز، مسکن، زمین و... پناه می‌برند. چراکه این کالاها درمقابل نوسانات اقتصادی و سیاسی تا حد زیادی مقاوم هستند. بنابراین معاملات سوداگرانه در بخش مسکن افزایش پیدا کرد و مترصدان خرید مسکن با شتاب به بازار هجوم آوردند و رفتارهای هیجانی بر سرعت و میزان افزایش قیمت افزود. در این بین قیمت نهاده‌های مسکن هم با افزایش نرخ قابل‌توجهی مواجه شدند و از تاثیر آن در گرانی مسکن هم نباید چشم‌پوشی کرد.
آیا میزان تولید مسکن به اندازه نیاز سالانه صورت می‌گیرد؟ کمبود تولید تا چه حد بر گرانی مسکن تاثیر گذاشته است؟
در این زمینه دو نظریه وجود دارد. زمانی که به آمار رسمی رجوع می‌کنیم، متوجه می‌شویم که میزان ساخت‌وساز مسکن کاهش قابل‌توجهی پیدا کرده است. طوری‌که در سال گذشته میزان تولید حتی به 400 هزار واحد نرسید. این در حالی است که در سال حداقل باید 800 هزار واحد مسکونی به طرف عرضه اضافه شود. درنتیجه آمارها گواه مناسبی برای تصدیق کاهش تولید در طول چهار سال اخیر هستند. حال نظریه دوم مربوط به افزایش تعداد خانه‌های خالی در کشور است. آمار رسمی نشان از وجود 5/2 میلیون خانه خالی در کشور دارد. پس می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت واحدهایی که در دوره رونق قبلی یعنی طی سالهای 89 تا 92 در قالب مسکن مهر و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ساخته شدند در مناطقی نبودند که با تقاضا انطباق داشته باشند. یعنی امروز در جاهایی اضافه عرضه وجود دارد، اما در مکان‌هایی که انباشت تقاضا وجود دارد، بازار توانایی پاسخگویی ندارد. تغییرات قیمت هم عموما در پایتخت رخ داده و در شهرستان‌ها قیمت مسکن افزایش چشمگیری نداشته است. حال گرانی مسکن در تهران نیز یکنواخت نیست. برخی محله‌ها مانند منطقه 5 حتی افزایش 100 درصدی قیمت را تجربه کرده‌اند، اما برخی مناطق تا این حد نوسان را تجربه نکرده‌اند. نبود انطباق در عرضه و تقاضا نیز از عوامل تاثیرگذار بر آشفتگی بازار مسکن طی این سال‌ها بوده است. به هر حال کاهش تولید از ویژگی‌های اصلی دوره رکود به حساب می‌رود و سرمایه‌گذار‌ها کمتر به سمت بازارهای راکد حرکت می‌کنند.
آیا می‌توان از شرایط با عنوان «رکود تورمی» یاد کرد؟
عبارت رکود تورمی مقداری مبهم است و نیاز به بحث بیشتر را می‌طلبد. نکته مشخص، کاهش چشمگیر معاملات و افزایش شدید قیمت در بازار مسکن است. با اینکه میزان تولید افزایش داشته، اما نمی‌توان آن را پاسخگوی نیاز جامعه دانست. بنابراین باید با احتیاط بیشتری تعبیر رکود تورمی را به کار برد. با این حال رکود این بخش نکته غیرقابل انکار است و با استناد به آمار و گزارش‌ها می‌توان آن را اثبات کرد.
در صحبت‌های خود به بحث خانه‌های خالی اشاره کردید. چرا با وجود اینکه قانون اخذ مالیات از این واحدها به تصویب رسیده است، هنوز دولت تمایلی به اجرای آن نشان نمی‌دهد؟
مشکل اجرای این قانون به شناسایی واحدهای خالی از سکنه بازمی‌گردد. یعنی هیچ سامانه‌ای وجود ندارد که اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی را در اختیار مجریان قانون قرار دهد. داده‌هایی هم که وجود دارد، بر اساس سرشماری سال 95 است که نمی‌توان به دقت و کیفیت آن استناد کرد. ایجاد سامانه مربوط به پیگیری خانه‌های خالی به کندی پیش می‌رود، با این حال اخذ مالیات هم نمی‌تواند تاثیری برای کاهش این معضل داشته باشد. این تجربه‌ای است که مطالعه تاریخ کشورهای دیگر آن را اثبات می‌کند.
پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن تا پایان سال جاری چیست؟
اگر به عوامل درونی بازار مسکن توجه داشته باشیم، شاخص‌هایی همچون «نسبت قیمت به اجاره‌بها» یا «نسبت قیمت به درآمد خانوار» وجود دارد که به ما قدرت پیش‌بینی می‌دهد. حال توجه به این شاخص‌ها دلالت بر این موضوع دارد که صنعت ساختمان‌سازی اکنون در پیک قیمتی خود وجود دارد و قیمتها توان افزایش بیش از این حد را ندارند. در عین حال نباید فراموش کرد که بازار در شرایط هیجانی ویژه‌ای بسر می‌برد و تا زمانی که دلار به ثبات نرسد و تورم کنترل نشود، افزایش قیمت در این صنعت هم به روال اخیر خود ادامه می‌دهد. اما از نظر چرخه‌های درونی مسکن، انتظار «جهش دور از ذهن» وجود ندارد.
