سیاست‌های آخوندی بابازارمسکن چه کرد؟

به تازگی سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش شاخص‌های اقتصادی مسکن، شاخص دسترسی به مسکن را در خصوص سال ۱۳۹۵ و بر اساس داده‌های آماری مرکز آمار ایران به روزرسانی کرد. بر اساس آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، ۳۱۷۲۰۰۰۰۰ ریال (۳۱ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان) متوسط «درآمد» خانوار شهری در ایران در سال ۱۳۹۵ بوده است. همچنین در این سال، میانگین قیمت هر واحد مسکونی ۱۹۱ میلیون و ۵۳۴ هزار تومان برآورد شده است.

بر اساس شاخص‌ها، از تقسیم قیمت مسکن بر درآمد خانوار شاخص دسترسی به مسکن به دست می آید که به طور متوسط ۶ سال بوده است. از سوی دیگر، با توجه به اینکه به طور میانگین یک سوم درآمد خانوارها به بخش مسکن تعلق می گیرد، بنابراین باید ۱۸ سال صبر کنند تا بتوانند خانه دار شوند.

سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش دیگری از اعلام شاخص‌های اقتصادی، کل «هزینه» ها (و نَه درآمدها) ی خانوارهای شهری را در سال ۱۳۹۵ رقمی معادل ۲۸ میلیون و ۴۸۲ هزار تومان عنوان کرده که ۹ میلیون و ۷۰۶ هزار تومان آن به بخش مسکن تعلق دارد؛ به معنای دیگر، بخش مسکن معادل ۳۴.۱ درصد کل هزینه ها را به خود اختصاص داده است.

آیا این ارقام با واقعیت جامعه تطابق دارد؟

اگرچه مبنای محاسبات انجام شده، داده‌های مرکز آمار ایران است، اما آنچه باعث نگرانی کارشناسان اقتصادی و اجتماعی شده، در نظر نگرفتن بسیاری از فاکتورهای اقتصادی و اجتماعی در ایران به خصوص تفاوت زیاد طبقاتی و همچنین همگِن نبودن مسکن در ایران است؛ بنابراین میانگین گرفتن از چند شاخص کلی و نتیجه گیری کلی نمی‌تواند مبنای برنامه‌ریزی قرار گیرد.

از سوی دیگر، برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند همین اعداد و ارقام فعلی نیز صحیح نیست و یک خانوار شهری نمی توانسته در سال ۱۳۹۵ با ۶ سال انتظار صاحب مسکن شود.

 شاخص «دسترسی به مسکن» چیست؟ 

علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره فرمول تهیه شاخص دسترسی به مسکن (شاخص توان پذیری) اظهار داشت: برای محاسبه این شاخص، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را که بانک مرکزی برای شهر تهران و مرکز آمار ایران برای کل کشور اعلام می کنند، در ۷۵ متر به عنوان متراژ میانگین مسکن در تهران و ۱۰۰ متر به عنوان متراژ متوسط مسکن در سراسر کشور ضرب می کنند که با این عملیات، متوسط قیمت یک دستگاه واحد مسکونی محاسبه خواهد شد.

وی افزود: قیمت مسکن را بر میانگین درآمد خانوارها که مرکز آمار ایران سالانه برای شهر تهران و مناطق شهری کشور به صورت مجزا محاسبه و اعلام می کند، تقسیم می کنند.

قائدی افزود: رقم به دست آمده شاخص دسترسی به مسکن یا شاخص توان پذیری است؛ اما برای به دست آوردن مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، این رقم می بایست در ۳ ضرب شود چون بر اساس محاسبات انجام شده، به طور متوسط خانواده‌ها یک سوم سبد هزینه ای سالانه خود را به مسکن اختصاص می دهند.

رزبان کارشناس اقتصاد مسکن: شاخص دسترسی به مسکن ۱۴ سال است

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن  درباره شاخص دسترسی به مسکن برای دو تهران و کل کشور به طور جداگانه اظهار داشت: برای تهران، میانگین هر واحد مسکونی را ۷۵ متر مربع در نظر می گیرند و این شاخص برای کل کشور، ۱۰۰ متر مربع است.

وی افزود: بر اساس محاسباتی که انجام داده ایم، شاخص دسترسی به مسکن در تهران برای سال ۱۳۹۳، ۱۲ سال، سال ۱۳۹۴، ۱۱ سال و برای سال ۱۳۹۵ ۱۰ سال است.

رزبان ادامه داد: همچنین برآوردهایی که برای دستیابی به این شاخص برای سال های ۹۶ و ۹۷ که هنوز داده های آماری آن را مرکز آمار ایران ارائه نداده، ما را به این رقم می رساند که شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن در سال ۱۳۹۶، ۱۰ سال و تا شهریور ۱۳۹۷، ۱۴ سال است. علت آن نیز، جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال جاری و در مقابل عدم افزایش چندان درآمدها در سال ۹۷ نسبت سال قبل از آن بوده که سبب شد این شاخص تغییر یک باره داشته باشد.

وی شاخص دسترسی به مسکن برای کل کشور در سال های ۹۶ و ۹۷ (تا پایان شهریور) را با محاسبه واحد مسکونی ۱۰۰ متری (برای میانگین مناطق شهری کشور)  به ترتیب ۹.۸ و ۱۲.۳ عنوان کرد.

چنانچه عددهای این کارشناس مسکن را مبنا قرار داده و در فرمول مورد اشاره برای رسیدن به شاخص «طول دوره انتظار برای خانه دار شدن» قرار دهیم، با ضرب کردن همه این عددها در سه، مدت زمان واقعی تر انتظار برای خانه دار شدن مشخص خواهد شد.

بر مبنای اعدادی که زربان برای شاخص دسترسی به مسکن اعلام کرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال ۹۳ معادل ۳۶ سال (۱۲ضربدر ۳)، برای سال ۹۴ معادل ۳۳ سال (۱۱ضربدر ۳)، برای سال ۹۵ معادل ۳۰ سال (۱۰ضربدر ۳)، برای سال ۹۶ معادل ۲۹.۴ سال (۹.۸ضربدر ۳) و برای نیمه نخست سال ۹۷ معادل ۳۶.۹ سال (۱۲.۳ضربدر ۳) خواهد بود.

یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن: ۳۳ درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن هستند

با این حال فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن در همایش اخیر سیاست های بخش مسکن در سخنرانی خود در خصوص شاخص دسترسی خانوارهای شهری به مسکن، به این شاخص نگاه کلی نداشته و برای هر دهک درآمدی به طور مجزا آن را در نظر گرفته است.

وی در این سخنرانی که اسلایدهای پاورپوینت آن را سایت معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در دسترس همگان قرار داده است، می گوید: در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۶، ۳۳ درصد خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن هستند.

محاسبه شاخص «دوره انتظار خانه دار شدن» برای هر دهک درآمدی؛ دهک اول ۳۸ سال ضرب در ۳!

یزدانی با این دیدگاه، نحوه محاسبه شاخص دسترسی به مسکن را برای دهک های درآمدی مختلف محاسبه کرده و بر این اساس شاخص توان پذیری (دسترسی به مسکن) هر خانوار ایرانی به طور متوسط ۸ سال است اما برای دهک اول ۳۱ سال، دهک دوم ۱۹.۱ سال، دهک سوم ۱۳.۹ و نهایتا دهک دهم ۳ سال بوده است.

وی در این سخنرانی اعلام کرد: هر خانوار ایرانی در سال ۱۳۹۲ به طور متوسط پس از ۱۲ سال می توانسته برای خانه دارن، توان پذیر شود. اما دهک اول پس از ۳۶ سال، دهک دوم پس از ۲۵ سال، دهک سوم پس از ۲۱.۲ سال و نهایتا دهک دهم پس از ۴.۵ سال می توانسته اند توان پذیر شوند.

به گفته این کارشناس برنامه ریزی مسکن، در سال ۱۳۹۶ به طور متوسط هر خانوار ایرانی پس از ۱۳ سال می توانسته توان پذیر شود؛ اما دهک اول پس از ۳۸ سال، دهک دوم پس از ۲۶ سال، دهک سوم پس از ۲۲ سال و دهک دهم هم پس از ۵ سال در سال گذشته می توانسته توان پذیر شود.

این اعداد مربوط به شاخص دسترسی به مسکن (توان پذیری مسکن) است بنابراین طبق فرمول، اگر این اعداد را در عدد ۳ ضرب کنیم، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن هر دهک مشخص می شود. بنابراین به عنوان نمونه، دهک درآمدی اول در سال گذشته (۹۶) پس از ۱۱۴ سال (۳۸*۳)، دهک دوم پس از ۷۸ سال (۲۶*۳)، دهک سوم پس از ۶۶ سال (۲۲*۳) و دهک دهم پس از ۱۵ سال (۵*۳) می توانسته خانه دار شود.

طرح جامع مسکن: لزوم ساخت سالی ۹۰۰ هزار واحد

این احتمال وجود دارد سیاست گذاران بخش مسکن بر اساس همین اعداد و ارقام غیر واقعی نتوانسته اند برنامه ریزی مناسبی برای توسعه این بخش داشته باشند. در حالی که وزارت راه و شهرسازی اصرار دارد علت گرانی مسکن را نوسانات ارزی بداند، بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این نظر هستند که مشکل اصلی بخش مسکن، عدم تولید واحدهای مطابق الگوی مصرف در سال های گذشته به بهانه وجود خانه های خالی یا وجود تعداد زیادی مسکن مهر بدون متقاضی است. حال آنکه هیچ کدام از این دو نمی توانسته نیاز خانواده های شهری را برطرف کند.

بر اساس طرح جامع مسکن که وزارت راه و شهرسازی آن را در خرداد ۹۶ رونمایی کرد، با در نظر گرفته شدن کلیه مطالعات مورد نیاز این بخش برای دوره ده ساله شامل رشد اقتصادی، میزان درآمدها، رشد جمعیت و ... بر لزوم احداث ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در هر سال تأکید شده تا با بحران کمبود مسکن مواجه نشویم.

این در حالی است که در فاصله سال های ۹۱ تا نیمه نخست ۹۶ که با رکود مسکن روبه رو بودیم، به دلیل کاهش سرمایه گذاری در ساخت و ساز، روند تولید مسکن به سالانه ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافت که نشان دهنده عقب بودن شدید بخش مسکن از برنامه است.

کارشناس اقتصاد مسکن: مدت زمان خانه دار شدن در ایران، ۲ برابر کشورهای توسعه نیافته است

بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن درباره شاخص دسترسی به مسکن که اخیرا در همایش سیاست های بخش مسکن اعلام شده شاخص دسترسی به مسکن ۱۴ سال است، اظهار داشت: این رقم برای شاخص مذکور، رقمی است که از میانگین همه دهک های جامعه به دست می آید و اگر سه دهک بالایی درآمدی (دهک های ۸، ۹ و ۱۰) را از این میانگین فاکتور بگیریم، رقم نهایی بسیار وحشتناک خواهد بود؛ چراکه بخش مهمی از جامعه زیر خط فقر هستند.

وی ادامه داد: به نظر من شاخص دسترسی به مسکن را برای هر دهک باید به طور جداگانه محاسبه کرد تا بتوانیم به رقم معقول تری برای این شاخص تهیه کرده و بر آن اساس برنامه ریزی بهتری برای دسترسی دهک های مختلف درآمدی جامعه به مسکن داشته باشیم.

به گفته کارشناس اقتصاد و برنامه ریزی مسکن، در صورت حذف سه دهک بالایی درآمدی از شاخص دسترسی به مسکن، قطعا به رقم بالای ۲۵ سال خواهیم رسید و رقم ۱۴ سال با وجود این سه دهک درآمدی به دست آمده است؛ حتی اگر ۱۴ سال را هم در نظر بگیریم، رقمی که اعلام شده باز هم در مقایسه با کشورهای توسعه نیافته که شاخص دسترسی به مسکن بسیار بالا بوده و دو برابر اینگونه کشورها هستیم. در مقایسه با کشورهای توسعه یافته که دیگر حرفی برای گفتن نداریم چون شاخص مذکور در این کشورها، ۲ تا ۳ سال است.

شاخص را  برای فرار سیاستگذاران از پاسخگویی به مشکلات طراحی کرده اند

ستاریان معتقد است اعلام شاخص دسترسی به مسکن به صورت میانگین کلی برای سراسر کشور و همه دهک ها و عدم تفکیک آن برای کلانشهرها و شهرهای کوچکتر یا دهک های درآمدی مختلف، روشی است برای فرار سیاستگذاران بخش مسکن از پاسخگویی نسبت به اشتباهات آنها در برنامه ریزی برای این بخش.

وی درباره وابستگی بخش مسکن به ارز گفت: مسکن یک کالای صنعتی است که به نهاده ها و مصالح ساختمانی وابسته است. علی رغم آنکه گفته می شود تا ۸۰ درصد این نهاده ها تولید داخل است و لذا نباید بخش مسکن تحت تأثیر تغییرات نرخ ارز قرار گیرد، اما نفس تولید کالای صنعتی به دلیل آنکه هم در زمینه تهیه مواد اولیه و هم از نظر دیگر نیازها به واردات وابسته است، لذا تغییرات ارزی بر افزایش قیمت تمام شده مصالح ساختمانی و در نهایت، قیمت تمام شده ساختمان تأثیر گذار است.

تعادل عرضه و تقاضا، بیش از نرخ ارز بر قیمت مسکن اثر می گذارد

ستاریان تصریح کرد: با این حال فاکتور مؤثرتر از نرخ ارز بر بخش مسکن، حوزه عرضه و تقاضاست.

وی افزود: دو نوع تقاضا در بخش مسکن داریم؛ یکی تقاضای مؤثر و دیگری تقاضای مطلق. در حال حاضر تقاضای مطلق مسکن اگرچه هنوز به دلیل پایین بودن قدرت خرید مسکن بیشتر خانوارها، وارد بازار نشده، اما فشار زیادی بر بازار مسکن وارد می آورد.

این کارشناس اقتصادی یادآور شد: مسکن کالایی سرمایه ای است و هجوم سرمایه ها به این بخش، ارزش افزوده مضاعفی ایجاد می کند به گونه ای که ارزش بخش مسکن در ۲۵ سال اخیر هزار و ۱۰۰ برابر شده اما ارزش افزوده دلار در این بازه زمانی تنها ۱۱۰ برابر شده است.

کمبود مسکن داریم؛ اما از خانه های خالی دم می زنند

وی با تأکید بر اینکه همه دیگر متوجه شده اند که کمبود عرضه مسکن داریم، تصریح کرد: با این حال سیاست گذاران مسکن همچنان مصرّند گرانی مسکن را به سوداگران یا بنگاهداران و امثال آنها گره بزنند. در حالی که می بایست در همان زمانی که رکود داشتیم، به فکر وقوع چنین جهشی در بخش مسکن می افتادیم و در همان زمان به جای اینکه مدام از وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی دم می زدیم، از تولید مسکن مصرفی و مورد نیاز خانوارها حمایت می کردیم.

ماحصل سیاست های غلط آخوندی در بازار مسکن

 عباس آخوندی که تصدی وزارت راه و شهرسازی را در دولت یازدهم و دوازدهم در دست داشته، در تمام دوره وزارت خود قائل به عدم دخالت دولت در بازار مسکن بود و علاوه بر انتقادات تند و تیز از پروژه مسکن مهر، هیچ سیاست گذاری مؤثر و اقدام عملی برای کمک به افزایش ساخت و سازهای مسکونی نکرد.

وعده هایی هم که در زمینه مسکن اجتماعی داده شد، نهایتا در حد حرف و وعده باقی ماند تا ثابت شود وزرا و مسئولان سرمایه داری که دغدغه اقشار متوسط و ضعیف جامعه را ندارند، هرگز نخواهند توانست در جهت تأمین نیازهای اساسی مردم و کاهش فشار بر آنها قدمی از پیش بردارند.  

بخش مسکن نیز به عنوان اساسی ترین نیاز هر فرد یا خانوار ایرانی نیازمند توجه اساسی دولت است این موضوعی است که در تمام دنیا مورد توجه قرار گرفته است. اعداد و ارقام بالا نشان می دهد که عملا برای بخش بزرگی از دهک های درآمدی کشور خانه دار شدن از محل صرفا پس انداز درآمدهای خود، آرزویی دست نیافتنی است. موضوعی که در بسیاری از کشورهای دنیا هم شاید ساری و جاری باشدو به همین دلیل است که دستگاهی به نام وزارت مسکن تقریبا در همه کشورها ایجاد شده تا با برنامه ریزی علمی بتوانند خانواده ها و شهروندان کشور متبوع را برای خانه دار توان پذیر کرده و طول دوره انتظار برای خانه دار شدن را به حداقل برسانند.

دولت ها عمدتا از طریق دو ابزار کلی انواع مالیات ها در بخش مسکن و همچنین کمک به بانک ها برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به این بخش (مسکن) امکان خانه دار شدن را تسهیل می‌کنند.

در حال حاضر تنها قانون مالیات بر خانه های خالی وجود دارد که پس از ۸ سال هنوز اجرایی نشده و قوانین مالیاتی بازدارنده از سوداگری مسکن (به عنوان اصلی ترین عامل افزایش قیمت مسکن) از جمله مالیات بر عایدی مسکن گذشته از آنکه وزیر مربوطه با قانونی شدن این نوع مالیات مخالف است، اصلا وجود ندارد؛  تسهیلات خرید مسکن نیز محدود به یک بانک دولتی شده که بر اساس اعلام مشاور پولی و بانکی وزیر راه و شهرسازی، میزان پوشش دهی تسهیلات مسکن در تهران نسبت به قیمت مسکن به زیر ۲۰ درصد رسیده است.