آمار دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت خرید و فروش ملک در تهران طی شهریور نشان می‌دهد به‌رغم کاهش ۲۰ درصدی تعداد واحدهای فروش‌رفته در این ماه نسبت به مرداد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ظرف یک ماه ۹ درصد افزایش پیدا کرده است که بیشترین تورم ماهانه ملکی از اردیبهشت ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود. بررسی‌ها درباره دو نبض متفاوت در بازار مسکن پایتخت، از ۳ پیش‌برنده تورم ملکی در شرایط شبه رکود، حکایت دارد.
رکورد بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران از بهار ۹۲ تا کنون، برای آخرین ماه از تابستان ۹۷ به ثبت رسید. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای جدید دفتر اقتصاد مسکن درباره اوضاع بازار ملک حاکی است: بازار مسکن پایتخت با دو نبض کاملا متفاوت مواجه شده به‌طوری که «نبض قیمت» تند می‌زند اما «نبض معاملات» به قدری کند شده که حجم خرید و فروش آپارتمان در پایین‌ترین حد دو سال اخیر قرار گرفته است. شهریور امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، ۹ درصد ظرف یک ماه افزایش پیدا کرد و با عبور از مرز ۸ میلیون تومان به سطح ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان آمد. این میزان رشد ماهانه از اردیبهشت سال ۹۲ –مقطع زمانی اوج حباب مسکن در دوره پیشین رونق معاملات- تا کنون، بی‌سابقه بوده است.
روند تغییرات قیمت مسکندر تهران طی ماه‌های اخیر به شکلی بوده که تحت تاثیر شتاب آن، بهای فروش هر متر مربع آپارتمان از ۵/ ۵ میلیون تومان در ابتدای امسال به ۵/ ۶ میلیون در پایان بهار، ۵/ ۷ میلیون در میانه تابستان و بالای ۸ میلیون تومان در پایان تابستان صعود کرده است. شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان در مرداد ماه، اندکی کاهش یافت اما ابعاد التهاب قیمتی مجددا در شهریور، رو به افزایش گذاشت. میانگین قیمت مسکن در حال حاضر ۷۳ درصد بیشتر از زمان مشابه در سال ۹۶ است. سطح قیمت واحدهای مسکونی در تهران در شرایطی، جهش‌های پی در پی را تجربه می‌کند که معدل ماهانه فروش آپارتمان نسبت به اوایل امسال، تقریبا نصف شده است. از اردیبهشت ۹۷ تا کنون، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، به شکل سریالی و بدون وقفه، رو به کاهش بوده به‌طوری که از نزدیک ۱۷ هزار فقره معامله در اردیبهشت به کمتر از ۹ هزار فقره در شهریور رسیده است. ماه گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران ۲۰ درصد ظرف یک ماه کاهش پیدا کرد. مقایسه ابعاد بازار خرید و فروش مسکن در شهریور امسال با شهریور پارسال، بیانگر کاهش ۳۵ درصدی حجم معاملات در این فاصله زمانی است.
کارنامه نیمسال اول ۹۷ بازار معاملات مسکن در پایتخت نیز مشخص می‌کند: حدود سه ماه پس از شروع رونق معاملات که از اواخر پاییز سال گذشته رقم خورد، در ۶ ماه اول امسال، حجم معاملات ۱۲ درصد نسبت به نیمه اول سال ۹۶ افت کرد. با این حال متوسط قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ۴۸ درصد نسبت به نیمه اول پارسال افزایش یافته است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره نبض‌های متفاوت قیمت و معاملات در بازار مسکن تهران -که میزان تفاوت آن در ماه گذشته، فوق‌العاده بیشتر نیز شده است- نشان می‌دهد: در وضعیت فعلی، سه پیش‌برنده (محرک) قیمت مسکن در پایتخت باعث شده، سطح قیمت‌ها با کمترین حجمخرید و فروش آپارتمان، به جهش ادامه دهد. این محرک‌های قیمتی شامل «نقش دووجهی سفته‌بازها به‌عنوان بازیگران اصلی در صحنه معاملات»، «برتری حجم تقاضای خرید در مقایسه با تعداد فایل‌های فروش» و همچنین «جو روانی متاثر از پرواز دلار و انتظارات تورمی ناشی از آن» است.
از جزئیات نحوه شکل‌گیری و اثرگذاری پیش‌برنده‌های تورم ملکی بر سطح قیمت‌ها حاکی است: طی هفته‌های گذشته، سفته‌بازهایی که پیش‌تر اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند، بیشترین نقش را در سمت عرضه فایل فروشی در بازار معاملات ملک در تهران داشتند. از طرفی، در بین متقاضیان خرید، وزن تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه به مراتب بیشتر از تقاضای مصرفی بوده است. این جنس از تقاضا و همچنین عرضه (غیر مصرفی) باعث سلب زمینه ثبات نسبی قیمت به رغم افت معاملات شده و حتی شرایط را برای پشتیبانی از جهش قیمت نیز فراهم ساخته است. در هفته‌های اخیر، تقاضای مصرفی در بازار مسکن وجود داشته اما میزان آن به مراتب کمتر از تقاضای غیرمصرفی بوده است.
در سمت فروش آپارتمان نیز بخش قابل توجهی از سازنده‌ها به دو دلیل «احتیاط ناشی از نبود چشم‌انداز مشخص برای ساخت و ساز» و «ردیابی آینده تورم مسکن»، فروش واحدهای خود را به تاخیر انداخته‌اند. از طرفی، متقاضیان تبدیل به احسن که یک گروه دیگر فروشنده‌ها محسوب می‌شوند، به‌خاطر جو متشنج بازار معاملات، توان فروش ندارند. اما سفته‌بازهای ملکی با اهداف مختلف به فروش مشغولند. یک دسته از این گروه، با خرید و فروش مکرر در یک منطقه، دنبال سودگیری هستند و دسته دیگر با فروش در یک منطقه، در منطقه دیگر اقدام به خرید می‌کنند. دسته‌ای هم با هدف ورود به بازار دیگر، قصد فروش دارند. در این میان، بخشی از سرمایه‌گذارانی که در سال‌های ۹۵ و ۹۶ اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند، ماه گذشته با مشاهده سطح قیمت‌ها، اقدام به فروش کردند.
در حال حاضر اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در تهران به پایین‌ترین میزان از سال ۹۵ تاکنون تنزل پیدا کرده است اما در همین بازار شبه‌رکودی، هنوز حجم تقاضای خرید بیشتر از عرضه فایل فروشی است. این اتفاق به‌عنوان دومین پیش‌برنده تورم ملکی عمل می‌کند. ریشه وضعیت موجود و یکی از عوامل اصلی شکل‌دهنده این دو پیش‌برنده –مانور سفته‌بازها و برتری حجم تقاضا نسبت به عرضه- به جو روانی متاثر از روند افزایشی قیمت دلار برمی‌گردد. تداوم صعود قیمت دلار در ماه گذشته باعث شد از یکسو تقاضای غیرمصرفی در بازار ملک حضور پررنگ داشته باشد و از سوی دیگر، فروشنده‌ها در تعیین «قیمت پیشنهادی»، از اهرم دلاری برای بالا بردن سطح قیمتی استفاده کنند.
تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن در تهران حاکی است: خرید آپارتمان در سخت‌ترین شرایط توسط خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی انجام می‌شود. جست‌وجو و شناسایی آپارتمان حتی برای متقاضیان سرمایه‌ای نیز دشوار شده است. برخی به ظاهر فروشنده‌ها، صرفا با فایل کردن واحدهای خود، به دنبال کشف قیمت در گام اول و منحرف کردن فروشنده‌های واقعی از طریق تعیین قیمت پیشنهادی فوق‌العاده بالا هستند. این گروه، قیمت پیشنهادی در فایل‌های خود را با فاصله چشمگیر نسبت به واحدهای تازه فروش رفته در منطقه تعیین می‌کنند اما در واقعیت، قصد فروش ندارند. در برخی محله‌ها، رفتار این گروه، بر تعیین قیمت فروشنده‌های واقعی به‌خصوص عوامل فروش آپارتمان‌های سالخورده تاثیر گذاشته است.
