حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چرا نظارتی بر قیمت گذاری در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن وجود ندارد و هر کسی قیمتی سلیقه‌ای بر خانه می‌گذارد، می‌گوید: «به دلیل اینکه در قانون کشورمان مالکیت محترم است و نمی‌توانیم برای اموال مردم تعیین تکلیف کنیم. قانون تسلیط، مالک را صاحب حقوق ویژه دانسته؛ بنابراین هر کسی اختیار تمام و کمال در تعیین قیمت خانه‌اش را دارد و این خریدار یا مستاجر است که تصمیم می‌گیرد که خانه با قیمت تعیین شده را انتخاب کند یا نه؟»
نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک با اشاره به این موضوع که مسکن سرپناهی برای مردم است و نه سرمایه ادامه می‌دهد: «حدود ۹۰ درصد مردم در کره جنوبی مستاجر هستند، زیرا که تعداد خانه‌ها زیاد و قیمت آن پایین است و در این کشور بازار رقابتی مسکن وجود دارد؛ بنابراین کسی تمایلی به خرید خانه ندارد و ترجیح می‌دهد که مستاجر بماند.»
حسام عقبایی با ذکر این مسئله که منطق تولید مسکن در کشور ما جا نیافتاده، زیرا که عزم و برنامه ریزی در ایران وجود ندارد، می‌گوید: «۷۰ الی ۹۰ درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. مگر ما فیلیپین هستیم که دریا را خشک کنیم؟ زمین در کشورمان به وفور وجود دارد. ۱۰ الی ۳۰ درصد باقیمانده از قیمت مسکن هم مصالح ساختمانی و نیروی انسانی است که هم مصالح ساختمانی تولید و صادر می‌شود و هم کارگر و مهندس ساختمانی بیکار داریم. پس مشخص می‌شود که نبود مدیریت ما را با مشکلات مسکن رو به رو کرده است.»
خانه‌های خالی یک مسیر انحرافی برای دور شدن از اصل ماجرا
این کارشناس مسکن به خانه‌های خالی در کشور و به خصوص تهران اشاره می‌کند و اظهار می‌دارد: «در تهران تقاضا و عرضه متوازن نیست و همین مسئله بازار مسکن را با مشکلاتی رو به رو کرده است. بر اساس آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران ما ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور داریم که از این تعداد ۶۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران است؛ و از این ۶۵۰ هزار واحد خالی در استان تهران، ۴۰۰ هزار واحد در خارج از شهر تهران قرار گرفته است. ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در خود شهر تهران است. به نظر من آدرس خانه‌های خالی را دادن مسیری انحرافی برای فرار از برقرار کردن توازن بین عرضه و تقاضاست. زیرا که ۴۰۰ هزار خانه خالی در استان تهران، امکانات رفاهی کافی برای سکونت را ندارد. در مورد مابقی خانه‌ها هم به طور حتم باید بگویم که هیچ کس نمی‌خواهد که خانه‌اش خالی باشد و نهایتا به فکر اجاره دادن آن است. همچنین تعداد زیادی از این خانه‌ها در مناطق لاکچری تهران قرار گرفته و متقاضی خاص خودش را دارد و پرداخت مالیات برای صاحب این خانه‌ها شرایط را تغییر نمی‌دهد. البته که من موافق تعیین مالیات بر خانه‌های خالی هستم، اما می‌گویم نباید منحرف شویم و به الگوی ساخت و ساز در کشور توجه ویژه داشته باشیم.»
نقش دولت در تامین مسکن
عقبایی به نقش دولت در تامین مسکن مردم اشاره می‌کند و می‌گوید: «بر اساس قانون اساسی، دولت تکلیف دارد که مسکن متناسب برای مردم تهیه کند. این وظیفه مجلس، شهرداری و سایر نهاد‌ها نیست. هر چند که باید بقیه سازمان‌ها هم همکاری و کمک کنند، اما وظیفه تامین مسکن متناسب بر دوش دولت است. چه برای اقشار ضعیف جامعه و چه برای اقشار مرفه؛ دولت باید برنامه ریزی و بر اساس اولویت‌بندی مسکن مناسبی را برای مردم تهیه کند.»
مسکن مهر تکمیل نشد، مسکن اجتماعی هم در حد حرف باقی ماند!
این کارشناس مسکن درباره طرح مسکن مهر می‌گوید: «طرح‌هایی که دولت‌ها ارائه می‌دهند و اجرا می‌کنند دارای نقاط قوت و ضعف مختص به خود است. اگر نقاط قوت طرح به نقاط ضعف آن برتری داشته باشد می‌توانیم آن طرح را خوب ارزیابی کنیم. من معتقدم که طرح مسکن مهر، طرح خوبی بود که اگر تکمیل می‌شد و بر اساس زمان‌بندی پیش می‌رفت حجم زیادی از مشکلات بازار مسکن را کاهش می‌داد. اما متاسفانه شاهد این بودیم که دولت یازدهم و دوازدهم در حدود ۶ سال از فعالیت خود نسبت به مسکن مهر بی‌توجه بود و برای تکمیل آن اقدام خاصی انجام نداد.»
عقبایی با انتقاد از عملکرد ضعیف دولت یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن اظهار می‌دارد: «شاید ساخت پروژه‌های مسکن مهر با استاندارد‌های بین المللی همراه نبود. یا ایراداتی به این طرح ایراداتی وارد شد، اما نیاز‌هایی از جامعه را تامین کرد و بسیاری از افراد که خانه‌دار شدن برایشان یک رویا بود را صاحب‌خانه کرد. اما بی‌اهمیت بودن طرح مسکن مهر برای وزیر راه و شهرسازی باعث کند پیش رفتن تکمیل این پروژه‌ها و گاهی متوقف شدن آن شد تا جایی که طرح مسکن مهر از هدف اصلی خودش دور شد. این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی در جلسه رای اعتماد خود گفت: مسکن مهر به درد نمی‌خورد و من می‌خواهم مسکن اجتماعی تولید کنم؛، اما می‌بینیم که حدود ۶ سال از عمر دولت یازدهم و دوازدهم می‌گذرد، اما هیچ نوع مسکنی در کشور چه استیجاری و مالکیتی تولید نشده است. نه تنها این مسکن‌ها تولید نشده بلکه مسکن مهر‌های سابق را هم کامل نکرده‌اند. در صورتی که دولت جدیدی که بر سر کار می‌آید، حق ندارد بگوید که من از فلان طرح خوشم نمی‌آید! بلکه موظف است تا قانونی را که در زمان دولت قبلی تصویب شده را به سرانجام برساند.»
نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک می‌افزاید: «به نظر من ادغام وزارت راه و شهرسازی و مسکن کار اشتباهی بود، زیرا که واضح است مقوله مسکن در کشور ما به حد استانداردی نرسیده که ما بخواهیم وزارتخانه‌اش را ادغام کنیم. همانطور که می‌بینیم در وزارت راه و شهرسازی نگاه به مسکن در این وزارتخانه اشتباه است و در تامین تولید مسکن کار خاصی انجام نشده است و عوام هم این را فهمیده‌اند که ما به چشم‌انداز و برنامه جامعی عمل نمی‌کنیم. در صورتی که هر شخص در زندگی روزمره خودش برنامه‌ریزی می‌کند، اما ما برای تامین مسکن کشور هیچ برنامه‌ریزی‌ای نکرده‌ایم و به برنامه جامع مسکن نیز عمل نکرده‌ایم.»
اگر اقتصاد کشور ما به معنای واقعی اقتصاد آزاد بود...
حسام عقبایی می‌گوید: «من مخالف ورود دولت در تولید مسکن هستم. به نظر من دولت نباید در تولید مسکن ورود کند و باید فقط ناظر و برنامه ریز این بخش باشد. تقریبا نیز ۹۰ درصد از تولید مسکن در اختیار بخش خصوصی است. اما در برخی موارد شاهد ورود دولت در تولید مسکن هستیم. اما دل کندن برخی از وزارتخانه‌ها از هلدینگ‌های اقتصادی‌شان خیلی سخت است؛ و برخی از این وزارتخانه‌ها دلشان نمی‌آید که این شرکت‌هایی که سرمایه‌های میلیاردی و تیلیاردی دارند را به بخش خصوصی واگذار کنند. بالاخره سفر خارجی، حقوق بالا و مزایای بسیاری دارد که حاضر به انجام چنین کاری نمی‌شوند. مقام معظم رهبری نیز در این مسئله نقد جدی دارند و بحث اقتصاد مقاومتی را مطرح کردند همین جدا شدن بخش اقتصاد ما از اقتصاد دولتی است؛ که اگر اقتصاد کشور ما اقتصاد آزاد به معنای واقعی بود، هیچ وقت بخش خصوصی اجازه نمی‌داد که به خودش آسیب وارد شود و دلسوزی‌اش بیشتر بود.»
مردم از سرعت رشد قیمت مسکن جا مانده‌اند
این کارشناس مسکن به دیدگاه سرمایه‌ای به مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: «در کشور ما مسکن تبدیل به سرمایه شده و کالا به حساب نمی‌آید. به همین دلیل بر اساس آمار مرکز ایران، قیمت مسکن از سال ۷۱ تا سال ۹۴، ۱۰۴ برابر شده است! اما آیا درآمد عمومی مردم در این بازه زمانی ۱۰۴ برابر شده و بیش از هزار و چند درصد رشد داشته است؟ همین عامل باعث شده که هر سال قدرت خرید مردم برای خرید مسکن کاهش پیدا کرده و به تعداد مستاجران اضافه شده است.»
حباب قیمت مسکن می‌ترکد
حسام عقبایی درباره پیش بینی بازار مسکن تا آخر سال ۹۷ می‌گوید: «از سال ۹۱ تا ۹۷ بازار مسکن با رکود مواجه شده بود، اما یکباره قیمت‌ها افزایش پیدا کرد. با توجه به کاهش معاملات مسکن در سه ماهه اخیر پیش بینی من درباره قیمت مسکن تا پایان شهریور ماه تثبیت قیمت هاست و به نظرم هیچ تغییری در این قیمت‌ها ایجاد نخواهد شد، زیرا که قیمت واقعی مسکن در حال حاضر ۲۵ تا ۳۰ درصد کمتر از قیمت فعلی است. همچنین در نیمه دوم امسال نیز با ثبات قیمت ارز و طلا و مدیریت صحیح بازار، حباب مسکن می‌ترکد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد.»
