بازار مسکن طی سه ماه اخیر به‌خاطر سقوط قدرت خرید ناشی از جهش قیمت، با افت پی‌در‌پی حجم فروش آپارتمان در تهران مواجه شد و به مرز رکود رسید. هم‌اکنون علاوه‌بر متغیرهای بیرونی، سرنوشت یک متغیر درونی بازار ملک نقش اصلی را در کُند شدن جریان رشد قیمت مسکن دارد. در بازار معاملات مسکن مناطق تهران، ۴ گروه رفتاری قابل‌مشاهده است.
بازار تابستانی معاملات مسکن درحالی ۱۰ روز اول از آخرین ماه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها را پشت سر گذاشته است که کارشناسان، شهریور ماه را آخرین فرصت برای ریکاوری نبض معاملات خرید و فروش آپارتمان در پایتخت می‌دانند.
ادامه سریال افت ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران به فاصله بسیار کمی از شروع رونق در بازار مسکن، منجر به یک هشدار کارشناسی درخصوص احتمال وقوع زودهنگام رکود در بازار معاملات ملک شده است؛ در برخی ماه‌های زمستان سال گذشته در حالی تعداد معاملات خرید آپارتمان به مرز ۱۷ هزار فقره رسید که به دنبال تاثیر برخی متغیرهای درونی و بیرونی بر بازار معاملات مسکن، از جمله جهش قیمت آپارتمان در ماه‌های اخیر، افت سریالی حجم معاملات آپارتمان به فاصله کوتاهی از شروع رونق، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.
از ابتدای سال گذشته، همزمان با بروز برخی تحولات بیرونی و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، همچون ماجرای برجام، تحولات نرخ ارزو سکه، بروز نااطمینانی و انتظارات تورمی، قیمت مسکن دچار جهش شد و همین عامل منجر به خروج اجباری بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن و تکرار سریال افت ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های گذشته شد.
این در حالی است که افت مجدد حجم معاملات مسکن در مردادماه-ماه میانی فصل طلایی جابه‌جایی‌ها-بعد از ریزش تعداد خرید آپارتمان در پایتخت در تیرماه، این تحلیل را در میان کارشناسان مسکن ایجاد کرده است که در صورتی که حجم معاملات خرید آپارتمان در شهریور ماه مانند دو ماه ابتدایی تابستان باز هم کاهش یابد، ورود کامل بازار مسکن به فاز رکود در نیمه دوم سال دور از انتظار نخواهد بود.
شهریور ماه از آنجا که آخرین ماه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن محسوب می‌شود، آخرین فرصت برای احیای نبض معاملات مسکن و گریز از وضعیت ورود به رکود کامل معاملات خرید آپارتمان است؛ چرا که در صورت اتمام فصل اوج نقل و انتقالات ملکی و ادامه کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن، بازگشت به مسیر رونق از طریق احیای نبض معاملات، بعید خواهد بود.
ادامه وضعیت کاهش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در مردادماه، هم‌اکنون بازار معاملات مسکن را به مرز رکود نزدیک کرده است؛ این در حالی است که با توجه به ماهیت دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن و عمق رکود در دوره قبلی بازار مسکن(چهارسال منتهی به زمستان سال گذشته)انتظار می‌رفت رونق ملکی ایجاد‌شده دست‌کم تا پایان سال جاری ادامه می‌یافت. اما هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در آستانه ورود زودهنگام به رکود کامل قرار گرفته است. بنابراین در صورتی که بازار تابستانی معاملات مسکن با حالت شبه‌رکودی یا رکودی به اتمام برسد احتمال بازگشت به دوره رونق در نیمه دوم سال بسیار ضعیف خواهد شد.
نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، هم واسطه‌های معاملات مسکن و هم فعالان ساختمانی پایتخت، یک متغیر مهم ملکی اثرگذار بر وضعیت قیمت و حجم معاملات آپارتمان در شهریور ماه را شناسایی کرده‌اند؛ به اعتقاد آنها علاوه بر تاثیرپذیری بازار مسکن از برخی متغیرهای بیرونی همچون موضوع برجام، تحولات بازارهای اقتصادی(همچون طلا، ارز و...) و همچنین نوع تصمیم‌گیری درخصوص تغییر نرخ سود بانکی، یک متغیر ملکی مهم می‌تواند بازار معاملات مسکن در آخرین ماه از فصل اوج نقل و انتقالات ملکی را تحت تاثیر قرار دهد.
این متغیر ملکی تغییرات احتمالی سطح قیمت زمین یا املاک کلنگی است؛ بررسی‌ها حاکی است از آنجا که جهش قیمت زمین و ایجاد التهاب در بازار مصالح ساختمانی دو متغیر بسیار مهم درونی اثرگذار بر سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن و ایجاد جهش قیمتی در بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر بوده‌اند، افزایش دمای قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک کلنگی در شهریور ماه می‌تواند فرصت ریکاوری نبض معاملات خرید آپارتمان در شهریور ماه را سلب کند و منجر به ورود زودهنگام بازار مسکن به فاز رکود شود.
در نقطه مقابل این تحلیل، در صورتی که سرعت تغییرات ماهانه قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی، شهریور ماه در مقایسه با تیر و مرداد کمتر شود و تورم ماهانه زمین شیب ملایم‌تری به خود بگیرد احتمال ورود به دوره رکود در معاملات مسکن شهریور و نیمه دوم سال کمتر خواهد شد.
در واقع تحت تاثیر کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات زمین و املاک کلنگی، می‌توان امیدوار بود شیب تورم ماهانه مسکن نیز کاهش یابد و متقاضیان بیشتری در بازار امکان خرید آپارتمان داشته باشند؛ در غیر این صورت با کاهش مجدد سطح قدرت خرید در بازار ملک، عده بیشتری از خریداران مجبور به خروج از بازار معاملات مسکن خواهند شد.
مرداد ماه امسال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به ۷ میلیون و۴۳۰ هزار تومان رسید که نسبت به ابتدای تابستان حدود ۷/ ۶ درصد رشد داشته است؛ هر چند تورم ماهانه مسکن در مردادماه در مقایسه با تیرماه شیب کندتری به خود گرفت چرا که تیرماه تورم ماهانه مسکن معادل ۲/ ۷ درصد به ثبت رسیده بود. به این معنا که شیبرشد ماهانه قیمت مسکن در معاملات مردادماه در مقایسه با تیرماه حدود یک واحد درصد کم شد. با این حال، میانگین قیمت مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران مردادماه امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته با جهش ۶۱ درصدی روبه‌رو شد. اما حجم معاملات خرید آپارتمان در این ماه با ۳۳ درصد کاهش در مقایسه با مرداد سال گذشته به ۱۱ هزار و ۱۵۴ فقره رسید. این میزان معامله کمترین تعداد معامله خرید مسکن طی یک سال و نیم گذشته(به استثنای فروردین‌ماه) محسوب می‌شود. شرایطی که می‌توان از آن با عنوان قرارگیری بازار معاملات مسکن در آستانه ورود به دوره رکود یاد کرد.
با این حال، نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، هم‌اکنون یک نقطه امید در بازار معاملات مسکن پایتخت قابل مشاهده است که با اتکا به آن می‌توان نسبت به احیای نبض معاملات مسکن در شهریورماه به‌عنوان آخرین فرصت ریکاوری رونق خوشبین بود. واسطه‌های معاملات مسکن مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق پرتقاضا و پرمعامله مصرفی پایتخت، در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: طی حدود ۱۰ روز سپری شده از شهریورماه دور موتور تغییرات قیمتی در بازار مسکن کند شده است؛ همان شرایطی که در مردادماه نیز به واسطه کاهش شیب تورم ماهانه مسکن در آمارهای رسمی تایید شد؛ شواهد بازار مسکن نشان می‌دهد شرایطی که در مردادماه به واسطه کاهش سرعت تغییرات ماهانه قیمت آپارتمان تجربه و از طریق آمارهای رسمی تایید شد، در شهریورماه نیز ادامه پیدا کرده است. طوری که انتظار می‌رود در صورت ادامه شرایط فعلی در روزهای پیش‌رو(منتهی به پایان شهریورماه) تحت تاثیر کاهش سرعت رشد قیمت آپارتمان، تعداد بیشتری از متقاضیان موفق به خرید مسکن شوند.
در واقع احیای نبض معاملات مسکن در شهریورماه از یک زاویه منوط به کندتر شدن شیب رشد ماهانه قیمت مسکن است؛ این موضوع بنا بر اذعان واسطه‌های معاملات مسکن و فعالان ساختمانی شهر تهران به شدت تحت تاثیر کاهش سرعت تورم زمین و املاک کلنگی قرار دارد؛ چرا که در صورت ادامه جهش قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی و افزایش هزینه ساخت آپارتمان، قیمت فروش واحدهای مسکونی نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.
شرایط فعلی بازار مسکن حدود ۱۰ روز بعد از شروع آخرین ماه تابستان، نشان می‌دهد هم‌اکنون تعداد سفته‌بازان در بازار معاملات آپارتمان بیشتر از خریداران مصرفی است؛ هر چند تعداد سفته‌بازان نیز در مقایسه با ماه‌های قبل کاهش یافته است، اما همچنان این گروه از خریداران بیشترین سهم از معاملات خرید آپارتمان را به خود اختصاص داده‌اند.
روند تغییرات ملکی در چهار گروه منطقه‌ای
بررسی‌های درخصوص روند تغییرات حجم و قیمت معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد بازار مسکن پایتخت در شهریورماه را با توجه به رفتار متفاوت قیمت و تعداد معاملات خرید در مناطق مختلف، می‌توان به چهار گروه منطقه‌ای طبقه‌بندی کرد.اولین گروه به «مناطق لوکس» شهر تهران تعلق دارد که کانون معاملات آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت محسوب می‌شود؛ مناطق یک و سه شهر تهران در این گروه قرار دارند؛ بررسی‌های انجام شده بر پایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در این دو منطقه به‌طور میانگین مرداد امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته ۱۵ درصد کاهش یافته است؛ این در حالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در این دو منطقه حدود ۶۰ درصد افزایش داشته است. دومین گروه شامل «دو منطقه مصرفی، پرتقاضا و پرمعامله شهر تهران(مناطق ۴ و ۵ پایتخت)» است که همچنان پر سهم‌ترین مناطق در میان سایر مناطق شهر تهران به لحاظ انجام معاملات خرید و فروش مسکن هستند و در عین حال نسبت به دو منطقه لوکس شهر تهران تحولات شدیدتری را به لحاظ میزان افت معاملات و سطح افزایش قیمت تجربه کرده‌اند؛ در این دو منطقه، مرداد امسال حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در مقایسه با مرداد سال گذشته به‌طور متوسط ۳۷ درصد افت کرد؛ در حالی که میانگین قیمت مسکن در این دو منطقه در بازه زمانی اعلام شده(مرداد امسال نسبت به مرداد سال ۹۶) ۷۰درصد رشد را نشان می‌دهد.
«مناطق ضعیف و فوق العاده حساس به تغییرات قیمت» که در «نیمه جنوبی» شهر تهران واقع شده و عمدتا جزو مناطق واقع در محدوده بافت فرسوده شهری پایتخت قرار دارند، سومین گروه منطقه‌ای به لحاظ تحولات قابل شناسایی در بازار مسکن است؛ در این مناطق حجم معاملات مسکن در مرداد امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته به‌طور متوسط حدود ۲۵ درصد کاهش یافته است اما میانگین قیمت مسکن در این مناطق در همین بازه زمانی حدود ۴۰ درصد افزایش نشان می‌دهد؛ این مناطق، مناطقی هستند که به جهت ناچیز بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن، به شدت به تحولات قیمتی واکنش نشان می‌دهند و معمولا تعداد بیشتری از متقاضیان خرید در مقایسه با مناطق قوی‌تر پایتخت در زمان جهش قیمت مجبور به ترک اجباری بازار ملک خواهند شد.
«مناطق مرکزی شهر تهران» همچون مناطق ۶، ۷ و ۸ نیز به‌عنوان چهارمین گروه، قابل طبقه‌بندی هستند؛ این مناطق مرداد امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته به‌طور متوسط افت ۲۷ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان را تجربه کردند و میانگین قیمت مسکن در این مناطق در بازه زمانی تعیین‌شده نزدیک به ۵۵ درصد افزایش یافت.
مرداد امسال، حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با مرداد سال گذشته به‌طور میانگین حدود ۳۰ درصد کاهش یافت که در این میان، ریزش حجم معاملات مسکن در ۱۱ منطقه بیش از میانگین کل بوده است؛ همچنین میانگین قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران مردادماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل بیش از ۶۰ درصد افزایش یافت که نوسانات قیمتی در ۷ منطقه شهر تهران بیشتر از متوسط کل رشد قیمت مسکن در پایتخت بوده است.
از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، بیشترین میزان افت معاملات خرید مسکن در مرداد امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته مربوط به منطقه۱۳ شهر تهران با افت نزدیک به ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان رقم خورد؛ بعد از منطقه ۱۳، منطقه ۲۱ با افت ۴۳ درصدی، منطقه ۲ با افت ۳۸ درصدی، منطقه ۵ با افت ۳۷ درصدی و منطقه ۴ با افت ۳۷ درصدی، بیشترین میزان ریزش حجم معاملات خرید آپارتمان را در بازه زمانی گفته شده تجربه کردند.
مرداد امسال همچنین در مقایسه با مرداد سال گذشته، منطقه ۵ بیشترین میزان رشد قیمت را در مقایسه با سایر مناطق شهر تهران تجربه کرد؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ شهر تهران در بازه زمانی اعلام شده با جهش ۸۳ درصدی همراه شد؛ بعد از آن، منطقه ۲۱ با جهش ۸۱ درصدی، منطقه ۲۲ با جهش ۷۹ درصدی، منطقه ۲ با جهش ۷۸ درصدی و منطقه ۹ با جهش ۷۱ درصدی، بیشترین میزان رشد قیمت را در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص دادند.
