نتایج یک نظرسنجی از فعالان و کارشناسان بازار مسکن حاوی پیش‌بینی «رکود زودرس» در بازار معاملات مسکن پایتخت از نیمه دوم سال جاری است. ۷۳ درصد از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی که در کانال مجازی یک تحلیلگر ارشد بازار مسکن انجام شد، بر این باور هستند که بازار مسکن از نیمه دوم امسال وارد فاز رکود خواهد شد و این در حالی است که همین حالا نیز ابعاد رونق در بازار معاملات کاملا محدود شده و به عبارت دقیق‌تر فاصله بین فاز کنونی بازار با فاز رکود به لحاظ تعداد معاملات ماهانه بسیار اندک است. در این میان سفته‌بازها نیز تحت تاثیر شرایط قیمتی حاکم بر بازار، جایگزین خریداران مصرفی شده‌اند و سعی دارند با انجام معاملات مکرر، از تلاطم کنونی سودهای کلان به جیب بزنند. این در حالی است که سیاست‌گذاران بخش مسکن با تسریع در به‌کارگیری دو ابزار محافظ، در صورت اقدام به موقع می‌توانند از بازگشت رکود به بازار مسکن جلوگیری کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، رونق معاملات مسکن در تهران از اواخر پاییز سال گذشته آغاز شد؛ اما از تیر ماه امسال شاهد کاهش تعداد معاملات ماهانه بودیم و اکنون بازار مسکن در نقطه‌ای ایستاده که فاصله آن با رونق زیاد و با رکود اندک است. برای اینکه بتوان «رونق» را به بازار مسکن در شهری مثل تهران نسبت داد، باید حداقل ۱۷ هزار خرید و فروش ماهانه ملک انجام شود. این در حالی است که در تیر ماه تعداد معاملات به کمتر از ۱۲ هزار و ۵۰۰ فقره سقوط کرد. طی دو ماه گذشته نرخ رشد معاملات ماهانه منفی شد و اکنون بازار مسکن در وضعیتی کاملا شکننده و در آستانه بازگشت به فاز رکود قرار گرفته است. البته فضا و حس و حالی که در این گزارش ترسیم‌شده، عمدتا ناشی از تحقیقات و مشاهدات میدانی مربوط به قبل از ابلاغ بسته جدید سیاست‌های ارزی بانک مرکزی است. پس از ابلاغ این بسته انتظار این است که دست‌کم دو سیگنال مثبت از بازار دریافت شود؛ نخست اینکه سازنده‌ها انتظار ثبات قیمت مصالح ساختمانی را داشته باشند و در نتیجه عرضه مسکن افزایش یابد و دیگر اینکه خریداران نیز این اعتماد را به آینده بازار پیدا کنند که کشش افزایش قیمت بیش از آنچه در معاملات هفته‌های اخیر ثبت شده، وجود ندارد و به دنبال آن، برای خرید وارد بازار شوند.
در این میان نتیجه نظرسنجی تلگرامی بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن از جامعه آماری ۱۸۰۰ نفری که شامل طیف گسترده‌ای از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای گرفته تا سازنده‌ها، فروشنده‌ها، واسطه‌ها، کارشناسان و صاحب‌نظران بازار مسکن هستند، نشان می‌دهد، ۷۳ درصد از این افراد معتقدند بازار مسکن تهران طی نیمه دوم سال ۹۷ وارد دوره رکود می‌شود. برداشت و پیش‌بینی ۲۰ درصد این جامعه آماری هم این است که رکود طی نیمه اول ۹۸ دامنگیر بازار مسکن خواهد شد.
نتیجه این نظرسنجی که به نوعی تصویر دوربین فعالان بازار ملک از آینده معاملات مسکن را نشان می‌دهد، پرده‌برداری از نیمه تاریک بازار مسکن ۹۷ (نیمه دوم سال جاری) است. این صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن اوایل سال جاری نیز نظرسنجی مشابهی را انجام داده بود که در آن زمان نیز ۳۰ درصد از شرکت‌کنندگان حرکت بازار به سمت رکود را تایید و پیش‌بینی کرده بودند که بازار مسکن در نیمه دوم امسال دچار رکود خواهد شد. البته در آن مقطع زمانی نیز ۵۲ درصد از شرکت‌کنندگان اعلام کرده بودند که بازار مسکن از تابستان وارد فاز رکود خواهد شد. از آنجا که در ماه اول تابستان نه تنها رونق در بازار مسکن تقویت نشد، بلکه از نقطه ایده‌آل فاصله بیشتری گرفت، نتایج نظرسنجی قبلی نیز تا حدودی در بازار عینیت یافته است. نظرسنجی ابتدای امسال نشان داد بیش از نصف جامعه آماری شرکت‌کننده امیدی به تداوم رونق در بازار مسکن نداشتند و از همان زمان پیش‌بینی می‌کردند که مسکن در فصل بعد دچار رکود زودرس می‌شود. اکنون نیز که ۷۳ درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی تلگرامی، فصل بعد را برای بازار مسکن رکودی پیش‌بینی کرده‌اند، مشخص است که ناامیدی فعالان بازار به تداوم رونق، نسبت به اوایل امسال به مراتب بیشتر شده است.
از اینکه چرا فعالان بازار مسکن دچار این حس غالب هستند که بازار مسکن به سرعت به سمت رکود حرکت می‌کند، رمزگشایی کرده است. این موضوع یک علت و یک پیام برای سیاست‌گذار ارشد بخش مسکن دارد که باید بدون فوت وقت به آن توجه شود.
اصلی‌ترین ریشه این نگاه فعالان بازار مسکن، به تفاوت جنس رونق معاملات در این دوره نسبت به دوره‌های دیگر بازار مسکن بازمی‌گردد. در دوره‌های گذشته رونق، نوسان قیمت مسکن به لحاظ «شیب رشد» وضعیت متفاوتی با رونق چند ماه اخیر داشت و البته موجودی عرضه مسکن نیز در وضعیت مناسب‌تری قرار داشت. بررسی چهار دوره رونق بازار مسکن طی دهه‌های ۷۰، ۸۰ و ۹۰ حاکی از این است که اولا دوره‌های رونق بازار معمولا ۹ تا ۱۰ فصل پیاپی (بین ۲ تا ۵/ ۲ سال) به طول می‌انجامید و طی این بازه زمانی، رشد قیمت مسکن به شکل تدریجی، زمان‌دار و با شیب بسیار ملایم‌تر از آنچه اکنون در بازار رخ داده، رقم می‌خورد؛ تا اینکه در نهایت وضعیت قیمت به نقطه‌ای می‌رسید که اصطلاحا حبابی شده و بازار جذابیت خود را از دست می‌داد. به این ترتیب بازار مسکن وارد فاز رکود می‌شد. اما در دوره کنونی، فاصله زمانی شکل‌گیری رونق کامل در بازار تا جهش قیمت به مراتب کمتر از دوره‌های قبل بوده است. رونق معاملات این دوره از آذر سال گذشته و به دنبال آن پرش قیمت ماهانه مسکن از دی آغاز شد. پیش از شروع رونق فعلی، قیمت مسکن ماهانه با یک ریزنوسان یک تا سه درصدی همراه بود؛ اما این رشد قیمت ماهانه در آذر به ۴ درصد و در بهمن به ۵ درصد رسید. اردیبهشت امسال قیمت مسکن با رشد ۷ درصدی نسبت به فروردین همراه شد و در خرداد نیز به‌طور میانگین ۸ درصد رشد قیمت در معاملات مشاهده شد. طی تیر ماه نیز رشد ماهانه قیمت مسکن در حدود ۷ درصد ثبت شد. این ارقام نشان می‌دهد که در کمتر از نیم سال سپری شده از شروع رونق، بازار معاملات مسکن هم دچار پرش و هم دچار جهش قیمت مسکن شد. به لحاظ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن نیز، تا آبان سال گذشته، این رشد همواره زیر ۱۰ درصد رقم می‌خورد؛ اما قیمت مسکن در آذر پارسال با ۱۴ درصد رشد نسبت به آذر ۹۵ همراه شد و میزان تغییرات آن از نرخ تورم پیشی گرفت. تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در دی، بهمن و اسفند نیز روند افزایشی داشت و به ترتیب ۱۵، ۲۱ و ۲۴ درصد بود؛ اما از اردیبهشت قیمت‌ها به لحاظ نقطه‌ای با جهش کم‌سابقه همراه شد، به‌طوری‌که در سه ماه اردیبهشت تا تیر امسال، قیمت مسکن به ترتیب با ۳۰، ۴۰ و ۵۰ درصد رشد نسبت به مدت مشابه سال گذشته، یک رکورد کم‌سابقه ثبت کرد.
با این همه شاید تغییرات اسمی قیمت مسکن ملاک چندان مناسبی برای تحلیل بازار نباشد و بهتر این است که رشد قیمت واقعی مسکن (مابه‌التفاوت قیمت اسمی با نرخ تورم عمومی) مبنای قضاوت قرار گیرد. طی یک سال ۹۶ قیمت واقعی مسکن حدود یک درصد رشد کرد؛ اما در همین چند ماه سپری شده از سال ۹۷ رشد واقعی قیمت مسکن به ۳۰ درصد رسیده است. این در حالی است که در دوره‌های گذشته رونق، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن به طور تدریجی افزایش یافت.
یکی از دوره‌های رونق قبلی بین سال‌های ۷۴ تا ۷۶ رقم خورد. در حالی که رشد قیمت واقعی مسکن یک سال پیش از رونق منفی ۲۰ درصد بود، این میزان در سال ۷۴ به ۱۲ درصد افزایش یافت و در سال ۷۵ نیز قیمت واقعی مسکن ۴۴ درصد رشد کرد. به این ترتیب رشد قیمت در فرآیندی زمان‌دار شکل گرفت. دوره بعدی رونق مسکن بین سال‌های ۷۹ تا ۸۱ رخ داد. در سال ۷۸ میزان رشد قیمت واقعی مسکن تحت تاثیر شرایط رکودی منفی ۸ درصد بود که این میزان در سال ۷۹ با شروع رونق به ۱۶ درصد و در سال‌های ۸۰ و ۸۱ به ترتیب به ۳۱ و ۳۵ درصد رسید. در رونق بازار معاملات مسکن طی سال‌های ۸۵ تا ۸۷ نیز اتفاق مشابهی رقم خورد؛ به نحوی که در سال ۸۴ رشد قیمت واقعی مسکن صفر بود؛ اما در سال ۸۵ به ۱۶ و در سال ۸۶ به ۶۲ درصد رسید. به این ترتیب در اغلب دوره‌های رونق چند دهه اخیر در بازار مسکن تهران، مدت زمان تغییرات قیمتی در بازار طولانی بوده و جهش ناگهانی و چند ماهه نادر بوده است.
فرآیند منطقی رشد قیمت مسکن در مقاطع رونق این است که تغییرات با سرعتی صورت گیرد که طرفین بازار فرصت تطبیق خود با شرایط جدید را داشته باشند، اما در دوره رونق اخیر، به‌دلیل اینکه جهش قیمت واقعی و اسمی مسکن در فاصله زمانی اندکی از شروع رونق معاملات رخ داد، چنین فرصتی ایجاد نشد و در نتیجه انتظار بازگشت رکود زودهنگام به بازار مسکن، بعید نیست.سطح افزایش تسهیلات در سال‌های اخیر آن‌قدر چشمگیر نبود که قدرت خرید متقاضیان مسکن به حدی تقویت شود که توان مقابله با آثار جهش قیمت مسکن را داشته باشند و بتوانند آن را هضم کنند؛ از سوی دیگر جهش قیمت‌ها با ثابت ماندن سطح تسهیلات همراه بود و در نتیجه اثر وام مسکن برای متقاضیان مصرفی بلافاصله خنثی شد.از طرفی التهاب بازار ارز و سکه نیز آثار روانی نامطلوبی بر بازار ملک گذاشت که خود عاملی برای شتاب فروشنده‌ها در افزایش قیمت پیشنهادی تحت تاثیر نااطمینانی به آینده اقتصادی کشور بود.
در این میان تقاضای سرمایه‌ای نیز روانه بازار مسکن شد و خرید را برای متقاضیان مصرفی دشوارتر کرد. همه این موارد سبب شده اکنون طیف گسترده‌ای از فعالان بازار مسکن چه متقاضیان مصرفی، چه سرمایه‌ای، چه سازندگان و چه کارشناسان اعلام کنند که تصویری که دوربین آنها از بازار مسکن نیمه دوم سال جاری نشان می‌دهد، رکودی است. طول دوره رونق کنونی که در آذر ۹۶ آغاز شده، دست‌کم باید تا پایان سال ۹۸ ادامه پیدا کند، اما نتایج نظرسنجی اخیر نشان می‌دهد هیچ امیدی به آینده بازار مسکن وجود ندارد و پیام صریح آن، قرار گرفتن بازار در آستانه رکود زودرس است.
ماجرای فایل‌های دلالی در بازار مسکن
در شرایط کنونی سیاست‌گذار بخش مسکن می‌تواند با استفاده از دو اهرم، مانع دچار شدن معاملات به رکود زودرس شود. یکی از این دو اهرم مالیاتی و دیگری اهرم تسهیلاتی است. تحقیقات میدانی هفته‌های اخیر نشان می‌دهد از آنجا که خریداران مصرفی نتوانسته‌اند با قیمت‌های جهش یافته وارد معامله شوند، سفته‌بازان جایگزین آنها شده‌اند. تعداد زیادی از فایل‌های هفته‌های اخیر، با یک برچسب جدید تحت عنوان «فایل مخصوص دلالی» عرضه شده‌اند.ماجرای فایل‌های دلالی این است که چون عده‌ای در بازار کنونی مصمم به فروش ملک خود هستند، اما قیمت پیشنهادی آنها به حدی بالاست که تناسبی با قدرت خرید متقاضیان مصرفی ندارد، یک گروه از سفته‌بازان به این افراد پیشنهاد می‌دهند که فایل مذکور را با قیمت ۱۰ تا ۲۰ درصد کمتر از آنچه عرضه شده، به شکل نقد خریداری می‌کنند. این گروه همان کسانی هستند که از خرید و فروش مکرر مسکن سود می‌برند و تلاش می‌کنند سطح قیمت‌ها را بالا نگه دارند تا بلکه به این شکل از ناآرامی بازار مسکن سود ببرند. ویژگی این سفته‌بازان، داشتن نقدینگی است که موجب می‌شود بتوانند فایل‌های عرضه شده را زیر قیمت خریداری کنند و پس از مدت کوتاهی آن را با قیمت بالاتر بفروشند.
تعداد افرادی که به دنبال کسب سود از معاملات مکرر مسکن هستند در هفته‌های اخیر به شدت افزایش یافته و فهمیدن این موضوع چندان دشوار نیست. بسیاری از این افراد در زمان انعقاد مبایعه‌نامه اعلام می‌کنند که سند به زودی آماده می‌شود و این در حالی است که ملک مذکور نوساز نبوده و چند ساله است. بنابراین مشخص است که خرید آن طی یکی دو ماه قبل صورت گرفته و هنوز در حال طی مراحل انتقال سند است.ویژگی مهم فایل‌های دلالی همان‌گونه که اشاره شد، تخفیف ۱۰ تا ۲۰ درصدی در ازای خرید نقدی است. این در حالی است که اگر فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را تعدیل کرده یا از ابتدا اعلام کنند که تخفیفاتی در نظر دارند، مصرف‌کننده‌ها وارد بازار شده و آنها ملک را از فروشنده خریداری می‌کنند. این وضعیت قطعا به نفع رونق پایدار بازار مسکن خواهد بود و مانع قرار گرفتن بازار در اختیار سوداگران می‌شود. بنابراین رفتار صحیح واسطه‌ها در راهنمایی فروشنده‌ها برای قیمت‌گذاری مناسب خود می‌تواند مانع شکل‌گیری فضای سوداگری در بازار شده و از بازگشت زودرس رکود جلوگیری کند.
در عین حال سیاست‌گذار بخش مسکن نیز با استفاده از دو ابزار شامل مالیات بر عایدی مسکن و نیز اصلاح تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، می‌تواند از بازار در برابر رکود زودرس محافظت کند. مالیات بر عایدی مسکن جذابیت معاملات سوداگرانه در حوزه مسکن را از بین می‌برد، چراکه خریداران برای معامله بیش از سقف معین، موظف خواهند شد درصد عمده سود عایدی از معامله را به‌عنوان مالیات بپردازند. به این ترتیب معاملات مکرر مسکن با وجود ابزار مالیات بر عایدی مسکن دیگر جاذبه‌ای برای سرمایه‌گذاران نخواهد داشت و نقش مصرف‌کننده‌ها در بازار تقویت خواهد شد.اهرم تسهیلاتی محافظ مسکن در برابر رکود نیز رفع اشکال اصلی وام خانه اولی‌ها از محل صندوق یکم است که فضای بازار را برای خریداران مصرفی تغییر می‌دهد. این وام دو اشکال عمده دارد که باید به فوریت برطرف شود. اشکال نخست شرط سن بنای ۱۵ ساله برای شمول وام مذکور در شبکه بانکی و اشکال دیگر مدت دوره انتظار طولانی برای بهره‌مندی از امتیاز وام کامل است.
در حال حاضر با توجه به میزان سپرده خانه اولی‌ها، عمدتا ۱۸ ماه طول می‌کشد تا امتیاز وام به سپرده‌گذاران تعلق بگیرد. نکته قابل توجه این است که سیاست‌گذاران اعم از دولت، مجلس و سیاست‌گذار پولی اشکالات مذکور را پذیرفته‌اند. دولت و مجلس در صدد وضع مالیات بر عایدی املاک هستند و در عین حال پیشنهاد اصلاح وام یکم نیز به سیاست‌گذار پولی ارسال شده است.اما با وجود سپری شدن بیش از نیمی از مدت فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی، هنوز این ابزارها مراحل تصویب قانونی را پشت سر نگذاشته و عملیاتی نشده است. با این حال به نظر می‌رسد فوری‌ترین اقدامی که برای احیای نبض معاملات مسکن باید در دستور کار سیاست‌گذاران قرار گیرد، عملیاتی شدن همین پیشنهادها و رفع خلأ مالیاتی و اشکال تسهیلاتی یاد شده است. تاخیر در اتخاذ راهکارهای احیاگر معاملات می‌تواند به قیمت بازگشت زودهنگام رکود به بازار مسکن تمام شود و قطعا عواقب این رکود دامنگیر بسیاری از صنایع دیگر مرتبط با بخش مسکن خواهد شد.
