اسماعیل خلیل زاده،نایب رئیس اتاق تعاون با اشاره به اقتصاد مسکن و ساختمان سازی و ظرفیت ها و مزیت های این بخش گفت:اقتصاد مسکن و ساختمان سازی شامل شناسایی همه ظرفیت ها و مزیت های طرف های عرضه همچنین طرف های تقاضای مسکن به عنوان کالای غیرمنقول ( غیرقابل انتقال یا جابجایی) است تا برنامه ریزی های تولید و عرضه مسکن تابع نظم علمی و منطقی و پیش بینی پذیر باشد.
وی ادامه داد:اقتصاد هم علمی است که مبانی تولید ثروت را تبیین و برای "استخراج حداکثر ارزش افزوده " تلاش می کند.مخاطب علم اقتصاد همه عرصه های وجود ارزش و ثروت نهفته در تمامیت یک سرزمین، تمام جمعیت و همه منابع فیزیکی و مجازی ( منابع دانش ) است.
خلیل زاده افزود:مسکن و ساختمان به عنوان کالای خوب و ثروت پایدار تنها کالایی است که نمی توان هرگز از سبد هزینه خانوارها و شهروندان حذف کرد و بیشترین اثربخشی مثبت را هم می تواند در اجرای دیگر سیاست های کلان و خرد اقتصادی و جمعیتی داشته باشد.برای توسعه جمعیت می تواند از سیاست مسکن ارزان و مطلوب و دیگر روشها بهره برد.
نایب رئیس اتاق تعاون افزود:رویدادهای سال 1397 در بازار مسکن به ویژه در پایتخت نشان می دهد که اگر نظمی منطقی در تولید مسکن نداشته باشیم باید منتظر رفتارهای هیجانی و قیمت های غیرواقعی و غیر اقتصادی باشیم. وقتی هیجان بر اقتصاد حاکم می شود امکان تصمیم گیری عقلایی از سوی سیاست گذاران و برنامه ریزان سلب و اقتصاد هم از ریل کنترل و هدایت با برنامه خارج می شود.
وی بیان کرد:برای شناخت همه ظرفیت ها در طرف های عرضه و تقاضای مسکن باید بستر شفافی برای معرفی آنها فراهم شود که مهم ترین و اثربخش ترین فضا همان نمایشگاه تخصصی است تا برنامه ریزان و سیاست گذاران و مردم همدیگر را ببینند. طرف های عرضه و تقاضا همدیگر را در بستری شفاف می بینند و اقتصاد مسکن شکل خود را پیدا می کند و برنامه های کوتاه مدت، هیجانی، موقتی نمایشی به برنامه ها بلند مدت و هدفمند تغییر می کند چون همه تلاش های مبتنی بر واقعیت های اقتصادی و اجتماعی خواهد بود و اعتماد به سیاست های اقتصادی کشور هم بیشتر خواهد شد.
*بازار مسکن حساس ترین بازار اقتصادی کشور است
خلیل زاده گفت:بازار مسکن به خاطر اینکه بدون تقاضا نمی ماند و کالای جانشین هم ندارد، حساس ترین بازار اقتصادی محسوب می شود.
همین ویژگی باعث شده است تا سیاست های توسعه بازار مسکن همواره بخشی از برنامه های دولت را تشکیل دهد. اما چند سالی است که به رکود عمیق رفته بود و به نظر می رسد حالا با رکود تورمی مواجه شده است. در حالی که باید سمت توسعه غیرتورمی حرکت کند و نمایشگاه صنعت ساختمان می تواند در این روند موثر باشد.
وی با بیان اینکه مسکن شاید تنها مورد در سبد هزینه خانوارهاست که جایگاه پایدار و ثابتی دارد و غیرقابل حذف است گفت: ساماندهی قیمت ها، نظام اقتصادی اجاره بها، کیفیت و مقاومت ساخت و سازها، مدیریت هزینه های اقتصادی و زمانی و در نهایت طراحی شهری زیبا، هوشمند و پیام رسان از ویژگی های ثابت این کالا به شمار می رود.
بازار مسکن بر اساس تقاضاهای واقعی رفتار می کند و تقاضاهای زیادی وجود دارد اما میزان و شکل عرضه نامناسب است. سالانه بیش از یک میلیون و دویست تا یک میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی نیاز داریم که در حال حاضر به نیمی از این رقم هم نرسیده‌ایم یعنی هر ساله با کمبود در بخش عرضه روبه‌رو هستیم.
وی بیان کرد:در بیش از یک دهه اخیر بازار مسکن به شدت تحت تاثیر مسکن مهر قرار گرفت و سال های اخیر هم رشد تولید جدی در مسکن مهر، مسکن اجتماعی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری دیده نشده است. باید از مستحبات بخش مسکن عبور کنیم و به واجبات ان یعنی تولید مسکن متناسب با رشد تقاضا بپردازیم و امید می رود نمایشگاه صنعت ساختمان به تبیین نقشه راه آن کمک کند.
خلیل زاده اظهار داشت:این نمایشگاه ، فرصت ارزشمندی است که مخاطبان و بازدیدکنندگان با کارکرد و تنوع ابزارهای مالی و فرصت های سرمایه گذاری در صنعت ساختمان آشنا شوند و انگیزه سرمایه گذاری پیدا کنند.
نایب رییس اتاق تعاون بیان کرد:هدف نمایشگاه ها دیگر صرفا یک آشنایی نیست، بلکه باید با معرفی دستاوردها و نمونه های برتر همراه با قابلیت الگودهی، انگیزش سرمایه گذاری با هر مبلغی را فراهم آورد و اصطلاح انگیزش یا Motivation را می توان به عنوان عامل نیرو دهنده، هدایت کننده و نگهدارنده رفتار تعریف کرد. می توان انگیزش را به موتور و فرمان اتومبیل تشبیه کرد.
انگیزش، یک تمایل یا گرایش به عمل کردن به طریقی خاص است. انگیزه و انگیزش، غالبا به صورت مترادف به کار می روند، با این حال می توان انگیزه یا Motive را دقیق تر از انگیزش دانست به این صورت که انگیزش را عامل کلی مولد رفتار اما انگیزه را علت اختصاصی یک رفتار خاص به حساب آورد.
در تعریف دیگر، اصطلاح انگیزش در اصل از ریشه لاتین Moveve مشتق شده که به معنی تحریک است. روان شناسان بر سر تعریف انگیزش، به موارد ذیل توافق دارند:
1- جهت رفتار: هدف یا هدف هایی که موجود زنده در تعقیب آن است.
2- شدت رفتار: میزان کوشش یا تلاشی که برای رسیدن به هدف ، از موجود زنده سر می زند.
3- پایداری رفتار: مدت زمانی که موجود زنده برای رسیدن به هدف ، صرف می کند.
وی بیان کرد:تعریف انگیزش بر حسب فرایند یا فرایندهایی که به نحوی شروع شده و جهت یافته سپس ادامه پیدا کرده و سرانجام برای رسیدن به زنجیره هدف گرایی رفتار، متوقف شده، قابل تبیین است. به طور کلی هر رفتاری که از انسان سر می زند، جهت یافته یا معطوف به هدف غایتی است و برای رسیدن به هدف طرح ریزی شده است و انگیزه بنابر تعریف عینی، حالتی فرضی در موجود زنده است که برای تبیین انتخابها در رفتار معطوف به هدف آن به کار می رود. انگیزه بنابر تعریف ذهنی ، به صورت آرزو یا میل ، تجربه می شود.
خلیل زاده بیان کرد:حدود 2360 هکتار از مساحت تهران را بافت فرسوده تشکیل می دهد که در تمام شهر از شمال تا جنوب پراکنده است و می تواند محرک نوسازی و ورود سرمایه گذاران جدید باشد.
انگیزه همچنین از نظر بنیادی، هر آن چیزی است که موجود زنده را به حرکت وا میدارد و موجب جنبش آن می شود. روان شناسان ، همه عواملی را که موجود زنده و از جمله انسان را به فعالیتی وا میدارد و او را در یک جهت خاصی سوق می دهد ، انگیزه می نامند. انگیزه ، اولین عنصر تشکیل دهنده رفتار است. انگیزه هم موقعی ایجاد می شود که ضرورت سرمایه گذاری در صنعت ساختمان تقویت شود.صنعت ساختمان امروز هم با رکود همراه است و قیمت ها نیز فراتر از قدرت خرید بخش مهمی از طرف های تقاضاست.
وی اظهار داشت: برای اینکه بازر مسکن قابل مدیریت باشد باید حداقل برای ساخت بیش از سه میلیون واحد مسکونی ( مسکن اجتماعی، نوسازی بافت های فرسوده و مسکن خودمالک و ...) برنامه ریزی شود، در غیر اینصورت شکاف عرضه و تقاضا بیشتر می رود و باید منتظر جهش های پیش بینی ناپذیر قیمت مسکن باشیم، تا هم طرف عرضه و تولید تقویت شود و هم تراز و تعادل عرضه و تقاضا تا حدودی تحقق یابد.
یکی از عوامل موثر در اقتصاد مسکن زمین است و نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای در رشد و توسعه مسکن دارد مساله زمین است وحدود 80 درصد از قیمت را در مناطق مختلف تشکیل می‌دهد.
نایب ریس اتاق گفت: برای رشد و توسعه مسکن به مدیریت تامین منابع زمین نیاز است تا به صنعت ساختمان و بازار مسکن رونق ببخشد. هزینه اصلی شامل تامین هزینه زمین است و طبیعی است که بر قیمت کل تاثیر مستقیم می‌گذارد . می‌توان با انتخاب زمین‌های مناسب در مناطق مختلف با قیمت پایین تاثیر مستقیم بر قیمت نهایی مسکن گذاشت اما نوسازی بافت های فرسوده هم یک ضرروت و هم یک مزیت و فرصت بسیار ویژه برای افزایش تولید مسکن بدون نیاز به زمین جدید است و هزینه های متوسط ان هم کاهش می یابد.
وی بیان کرد: زمین‌های بسیار خوبی در اطراف کلان‌شهرها وجود دارد که اگر مدیریت درست و منطقی داشته باشد در کوتاه‌مدت می‌توان قیمت مسکن را در ایران کاهش داد. البته زمین‌های خارج از بافت شهری نیازمند زیرساخت‌های اولیه است و طبیعی است این هزینه‌ها می‌تواند باعث رونق و شکوفایی بازار مسکن و رشد و توسعه آن شود. ما باید موانع موجود برای رشد و توسعه مسکن را از میان‌برداریم و یکی از راه‌های مهم و رسیدن به توسعه تشکیل شورای مدیریت تامین منابع زمین است.
خلیل زاده ادامه داد: شکی نیست که دولت باید تمرکز اصلی خود را روی مسکن بگذارد برای اینکه در شرایط رکود، مسکن نقش پیشران را دارد. شاید در وضعیت اعتدالی اقتصاد مسکن از دیگر بخش‌های تجاری متاثر باشد اما در وضعیت رکود رسیدگی به اقتصاد مسکن سبب می‌شود تا بسیاری از صنایع وابسته و غیر وابسته به حرکت درآید و بسیاری از سیاستهای اجتماعی و فرهنگی هم قابل تحقق است.برای رونق بازار مسکن و تولید نیاز است الگوی سیاست های پولی و مالی همچنین تسهیلات مسکن متناسب با مناطق مختلف کشور و حتی مناطق مختلف شهری تغییر کند و متحول شود.
* تسهیلات مسکن نتوانسته تحریک تقاضا کند
پرداخت تسهیلات مسکن هم نتوانسته است موجب تحریک تقاضا شود چون در کلانشهر تهران وام 60 تا 80 میلیون تومانی هم درصد کمی از قیمت مسکن را تشکیل می دهد و به همین خاطر استقبال زیادی نشده است.
در ارائه تسهیلات بانکی دقت نظر زیادی شود و سیاستهای پولی و بانکی کنترل شود تا سیاست ارائه تسهیلات هم هدفمند باشد و اگر تسهیلاتی که به صنعت خودرو و کالا داده شده است به بخش مسکن اختصاص می‌یافت، علاوه بر رونق مسکن می‌توانست موجب رونق300 شغل مرتبط با این صنعت شود.
سالانه به یک میلیون و 200 هزار تا یک و نیم میلیون مسکن جدید نیاز داریم تا تعادل عرضه و تقاضا به هم نخورد چون سالانه تا یک میلیون ازدواج هم صورت می گیرد در سال های اخیر این تقاضا انباشته شده است.
وی گفت:اما اقتصاد کشور در رکود است و قدرت خرید مردم هم کاهش یافته و هزینه تولید و دسترسی مردم به مسکن افزایش یافته است و در حال حاضر با انباشت تقاضای مسکن مواجه هستیم که شاید همه اینها قدرت خرید نداشته باشد اما حذف نخواهد شد و باید تامین شود در غیر اینصورت میزان عرضه و تقاضای مسکن فاصله خواهد گرفت.
ساماندهی قیمت و هزینه های تمام شده متناسب با قدرت خرید متقاضیان در دهک های مختلف نیز مهم است در غیر اینصورت انباشت تاریخی تقاضا در اینده می تواند سونامی قیمت ها را تکرار کند مانند ابتدا سال 1397.
*نمایشگاه و نقشه راه توسعه اقتصاد مسکن
وی ادامه داد: ارتقای کمیت و کیفیت برنامه و طرح های توسعه تولید مسکن، مقاوم سازی مسکن، نوسازی بافت های فرسوده در برابر زلزله و نوسازی بافت قدیمی شهرها و بافت های بسیار فرسوده و نامطمئن ؛ کمک به اجرای طرح های جامع مسکن ؛ مسکن اجتماعی و مسکن امید می تواند با کمک بخش تعاون به توسعه پایدار اقتصاد مسکن در ایران کمک کند.
خلیل زاده افزود: فرهنگ جدید استفاده از مسکن هم باید مدنظر باشد. مسکن اگرچه با دیرین ترین فرهنگ ها عجین شده است اما امروزه به شدت تحت تاثیر تحولات اقتصادی و اجتماعی قرار گرفته است .به طوری که فرهنگ سکونت در شهر های بزرگ با شهرهای کوچک و مناطق روستایی متفاوت است و باید "رویکرد نقطه ای" در تامین نیاز شهروندان داشته باشیم.
روانشناسی و جامعه شناسی طرف های تقاضای تسهیلات و خدمات خرید مسکن، خدمات نوسازی منازل مسکونی، طرح مسکن ایمن، بهینه سازی فرهنگ استفاده از منازل مسکونی بهینه سازی مصرف انرژی، بیمه مسئولیت سازندگان واحدهای مسکونی جذب فناوری های نوین ساخت و ساز و... سبک سازی و صنعتی مسکن هم مهم است.
همه این موارد و دیگر مدل های تقویت اقتصاد مسکن با مردم وبرای مردم در نمایشگاه صنعت ساختمان تبیین می شود تا نقشه راه ان را مشخص کند.کارشناسان معتقدند حداقل در یک دوره 20 ساله حدود 10 میلیون مسکن مناسب با کیفیت خوب باید تولید شود.
وی گفت:زمانی اقتصاد مسکن صنعتی فقط به شهرها اختصاص داشت اما امروز مسکن روستایی جدید هم با این مدل ساخته می شود و باید ضد زلزله باشد.رمز ساماندهی همه مسایل اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی مسکن و خروج از رکود ؛ افزایش کیفیت و کمیت تولید مسکن و توزیع ان متناسب با قدرت خرید دهک های جمعیتی است.
نایب رئیس اتاق تعاون بیان کرد:اقتصاد مسکن نیازهایی دارد؛ نوسازی بافت های فرسوده، مسکن سازی جدید، مقاوم سازی مسکن، بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و مدرن سازی و صنعتی کردن صنعت ساخت و ساز و ایرانی و اسلامی ساختن مسکن، افزایش انضباط مالی بوده و از همه مهم تر هم توجه به ظرفیت تامین مالی از بخش خصوصی و مردمی و برون سپاری طرح های مسکن سازی، دانش بنیان کردن ساخت و سازها، باید طرح های توسعه ساخت مسکن از محل ارزش افزوده خود بتوانند به حیات مالی ادامه دهند و منابع بودجه ای فقط به انها در تحقق سریعتر اهداف کمک کند و اجرای این طرح ها به محدوده بودجه دولتی ، محدود نشود.
