گروه اقتصادی- مسکن جز لاینفک زندگی هر انسانی است، سرپناهی برای محفوظ مانده از خطرات مختلف که سالهاست متاسفانه در ایران با مشکلات فراوانی روبرو است، هر چند رکود سنگینی در بازار خرید و فروش مسکن وجود دارد اما هر سال اجاره بها رشد بیش از اندازه ای دارد و این موضوع نشان می دهد دولت نتوانسته تدبیری درست برای برطرف کردن این مشکل به کار ببرد.
به گزارش افکارنیوز، دولت یازدهم در ابتدای سر کار آمدن قول مسکن اجتماعی را به مردم داد اما حتی در طول ۴ سال مشخص نشد این طرح به کجا رسید و حالا پس از چندین ماه از که دولت دوازدهم می گذرد همچنان طرحی مشخص برای حل مشکل مسکن مردم دیده نمی شود.
این در حالی است که آخوندی وزیر راه و شهرسازی معتقد است به علت وجود ۳ میلیون خانه خالی در کشور عرضه و بر تقاضا پیشی گرفته و همین موضوع باعث رکود در بخش مسکن شده است، از سوی دیگر اما کارشناسان معتقدند سوداگری بانک ها در بازار مسکن با وجود وام های با درصد بالا و همچنین پایین اومدن قیمت نفت و مشکلات اقتصادی و نداشتن هیچ راه حلی توسط دولت در این بازار را علت این رکود بی سابقه می دانند.
دولت سعی کرد با پرداخت وام مردم را ترغیب به خانه دار شدن کند اما وام ۹۰ میلیونی در واقع نهایتا یک سوم قیمت یک خانه است و از سوی دیگر بازپرداخت سنگین این وام و سود بالا باعث می شود کسی رغبتی به دریافت این وام نداشته باشد.
احمد رضا سرحدی کارشناس مسکن می گوید: سرمایه نه نصیحت پذیر است و نه چیزی به غیر از سود برایش مهم است ،بنابراین نمی‌توان آن را با دستور به بخش های اقتصاد هدایت کرد. سرمایه گذاری در بخش مسکن که اکنون سودآور نیست، دلیلی ندارد. از اینرو با کاهش نرخ بهره و خارج شدن سپرده‌ها از بانک هم ،پول سپرده‌ها به بازار ارز رفته و رونق به بخش مسکن برنمی‌گردد.
وی با بیان اینکه بازار مسکن از دوبخش تشکیل شده افزود:کالای سرمایه‌ای و کالای مصرفی دو بخش بازار فوق هستند. بخش اول به دلیل نبود سود برای سرمایه‌گذار ،کنارگذاشته شده و راهی بانکها شد. بخش دوم هم که متقاضیان واقعی هستند، اگرچه فعالند ولی به دلیل نبود رونق اقتصادی، پول لازم برای خرید خانه و ملک ندارند. بنابراین در شرایط کنونی تنها راهکار فعال کردن بخش مسکن ایجاد رونق اقتصادی است.
این کارشناس بخش مسکن با اشاره به موفق نبودن وام‌های مسکن گفت: دولت در ارائه وام‌های مسکن به متقاضیان با هدف خروج آن از رکود موفق نبوده است. این وام‌ها دو مشکل دارند، اول اینکه ، تنها 30درصد از هزینه تامین مسکن وام‌گیرندگان را تامین می‌کند و دوم اینکه اگر مبلغ این وام‌ها هم افزایش یابد ، وام گیرندگان توان بازپرداخت آن پول را به دولت ندارند.
وی با اشاره به آثار سوء دخالت دولت در بخش مسکن گفت: امکانات و هزینه کرد دولت در بخش مسکن یا در قالب پول نقد به مردم واگذار و یا صرف ساختنمسکن مهر در بیابان شده ، این دو عامل در تشدید رکود بخش مسکن تاثیرگذار بوده است. هم اکنون هم، اگرچه از سیاست گذاری در راستای مسکن اجتماعی خبرداده‌اند، اما جزییات آن مشخص نیست.
سرحدی با بیان اینکه یک‌‌شبِ معضل بخش مسکن رفع نمی‌شود، گفت: تصور نمی‌کنم با سیاست گذاری تک بُعدی ، معضل رکود برطرف شود. کاهش نرخ بهره، باعث هدایت پول به بخش غیررسمی اقتصاد می‌شود که خطاست .همچنین رونق اقتصادی با تزریق نقدینگی و تورم به وجود نمی آید.
وی ضمن انتقاد از راه اندازی نشدن سامانه املاک ومستغلات در کشور ، این نبود شفافیت را عامل ایجاد ابهام در بازار دانسته و بیان کرد: درشرایطی که سرمایه‌گذاران از نیاز بخش مسکن بی‌خبرند، بانکها سپرده‌های مردم را در ساخت و ساز هزینه کرده و به حباب سازی منجر شدند. با ترکیدن حباب، رکود بازار را فرا خواهد گرفت. علاوه براین ،وجود 3میلیون خانه خالی در کشور، منجر به بی تعادلی در بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن شده، بنابراین باید اذعان کرد که رکود بازار مسکن بسیار عمیق است.
این کارشناس مسکن در پایان با تاکید بر ضرورت تلاش دولت برای خروج از رکود در بخش مسکن، گفت: وضعیت رکود در بخش مسکن تا یکسال آینده ادامه خواهد داشت، مگر اینکه در کشور رونق اقتصادی ایجاد شود.چراکه سرمایه‌گذاران پولشان را در بازاری راکد و بدون بازده هزینه نمی‌کنند. همچنین به تعادل رسیدن جمعیت شهرها تقاضا را برای مسکن کاهش داده و این هم از مشکلات آینده بخش اقتصاد محسوب می شود.
بیت‌الله ستاریان دیگر کارشناس مسائل حوزه مسکن نیز معتقد است : با توجه به منابعی که دولت از طریق افزایش صادرات نفت وارد کشور کرد، پیش‌بینی می‌شد از اواخر تابستان سال جاری، صنعت ساختمان وارد دوره رونق شود اما این اتفاق نیفتاد.
به گفته وی در شرایط فعلی احتمال کسری بودجه در سال ۹۶ می‌تواند تصمیم دولت برای توقف روند به رونق رسیدن صنعت ساختمان را تقویت کند.
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کسری بودجه در وهله اول دامن‌گیر بودجه عمرانی می‌شود، تصریح کرد: اگر دولت با کسری بودجه مواجه شود، مطابق معمول بخش زیادی از این کسری با کاهش سهم بودجه عمرانی مرتفع می‌شود که در این صورت دو دستاورد نصیب دولت می‌شود؛ اول اینکه کسری بودجه رفع می‌شود و دیگر اینکه احتمال افزایش نرخ تورم غیرقابل‌کنترل با تداوم رکود منتفی خواهد شد.
ستاریان تأکید کرد: گرچه رفع کسری بودجه با عدم تخصیص بودجه عمرانی در کوتاه‌مدت راهگشاست و جلوی تورم را نیز می‌گیرد؛ اما این دو برداشت نوعی رفتار غلط اقتصادی است که تبعات منفی آن پس از یک سال بروز خواهد کرد.
وی در بخش دیگری از صحبت‌ها خود، به راهکارهای حل معضل مسکن کشور پرداخت و تصریح کرد: به‌واسطه اینکه بخش عمده تولید مسکن کشور در اختیار بخش خصوصی است و منابع مالی این بخش کفاف سرمایه‌گذاری‌های موردنیاز را نمی‌دهد، راه‌حل احیای بخش مسکن کشور و حل معضلات این بازار، آزادسازی جذب منابع از خارج است.
به گفته ستاریان، تنگنای منابع مالی بخش خصوصی عملاً باعث شده است این بخش قدرت تداوم مستمر سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و ساختمان را از دست بدهد اما قانون اجازه جذب منابع خارجی در صنعت ساختمان، به‌جز طرح‌های دولتی، را نمی‌دهد.
کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به دلیل اینکه منابع داخلی، کفاف تولید مسکن را نمی‌دهد از یک‌سو حاشیه‌نشینی و از سوی دیگر اجاره‌بها افزایش می‌یابد ازاین‌رو باید قانون به نحوی اصلاح شود که سازندگان ساختمان بتوانند با واگذاری بخشی از طرح خود به‌طرف خارجی و مشارکت با او، از سرمایه خارجی استفاده کنند.
ستاریان همچنین با تائید ضرورت بازسازی بافت‌های فرسوده در کشور اظهار کرد: از ابتدای مطرح‌شدن بحث بازسازی بافت‌های فرسوده، مقرر بود این کار برای ایمن‌سازی ساختمان‌ها و کاهش خسارت‌های مالی و جانی در حوادث غیرمترقبه مانند زلزله انجام شود.
وی در پاسخ به اینکه آیا از طریق بازسازی بافت‌های فرسوده مشکل مسکن کشور قابل‌حل است یا نه، تصریح کرد: بافت‌های فرسوده به نسبت دیگر بافت‌های شهری، از خانه‌های کوچک‌تر و تراکم جمعیتی بالاتری برخوردار هستند ضمن اینکه با فرض بازسازی و احیای این بافت‌ها، باز هم برای همان ساکنان قبلی مسکن ایمن و مناسب ساخته می‌شود و افراد جدیدی نمی‌توانند در این واحدها ساکن شوند.
ستاریان ادامه داد: بر این اساس بازسازی و احیای بافت‌های فرسوده باید برای ارتقای زندگی ساکنان این بخش‌ها و همچنین برقراری عدالت اجتماعی و اقتصادی در دستور کار قرار بگیرد اما این کار نمی‌تواند مشکل متقاضیان بالفعل مسکن را برطرف کند.
به گفته این کارشناس مسکن در تهران بالغ‌بر ۷۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده وجود دارد که با بازسازی آنها شاید حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی بیشتر تولید شود و این مشکل مسکن را حل نمی‌کند.
استاد اقتصاد مسکن معتقد است: حتی بازآفرینی بافت‌های فرسوده به شیوه قهری و تجمیع واحدهای بافت فرسوده در قالب مجتمع‌های مسکونی نیز، در صورت رعایت اصول و قواعد شهرسازی، به تولید مسکن جدید به‌اندازه‌ای که متقاضی در بازار وجود دارد منجر نمی‌شود.
ستاریان تأکید کرد: حل مشکل مسکن کشور به برنامه‌ریزی وسیع و بلندمدت نیاز دارد و برای حل آن باید نسبت به اقداماتی مانند توسعه شهرهای میانی و تولید زمین مسکونی در مناطق مناسب شهری متوسل شد.
به نظر می رسد دولت هنوز در حوزه مسکن بلاتکلیف است و همین بلاتکلیفی باعث شده قیمت مسکن نه گران و نه ارزان شود بلکه به خوابی عمیق برود و همچنان قفلی بزرگ بر رکود بازار مسکن وجود داشته باشد، به‌نظر نمی رسد تا سال آینده هم اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد .
