این روز‌ها بازار اجاره مسکن با توجه به رسیدن فصل جابه جایی مستاجران داغ شده اما در این بین مشکلاتی هم وجود دارد که مهمترین آن افزایش بی رویه اجاره بها است.
درخصوص وضعیت بازار و مشکلات مستاجران مصاحبه‌ای با حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری انجام داده ایم که به شرح زیر است:
در خصوص وضعیت فعلی بازار اجاره توضیح بفرمایید.
عقبایی: از ابتدای خرداد ماه فصل نقل و انتقالات شروع شده و اصلی‌ترین شاخص‌های تعیین اجاره بها در تمام دنیا و حتی کشور ما وابسته به قیمت خود مسکن است ، از آنجایی که قیمت مسکن از سال ۹۲ افزایش نداشته قاعدتا براساس فرمول اقتصادی اجاره بها نباید افزایش پیدا کند ، اما از سال ۹۲ به بعد علی رغم اینکه قیمت مسکن افزایش نداشته، ولی اجاره بها هر چند کم در سال‌های قبل هم افزایش پیدا کرده است.
وقتی قیمت مسکن افزایش نداشته افزایش اجاره بها ناشی از چیست؟
عقبایی:یکی از اصلی‌ترین دلایل ، نبودن توازن بین عرضه و تقاضاست؛ یعنی در حوزه خانه اجاره ای در کشور عرضه کمتر از تقاضاست. این ۲ میلیون و پانصد هزار واحد خالی که از آن صحبت می‌شود، حدود ۶۵۰ هزار واحد از آن در استان تهران قرار دارد که اکثر آن واحد‌های لوکس در شمال شهر‌های بزرگ و ما بقی خانه هایی در حاشیه شهر است و متقاضی ندارد همچنین موقعیت استانداردی برای ساخت ندارد که بتواند توازن را برقرار کند.
نقش بانک‌ها وسود‌بانکی در بازار اجاره چیست؟
عقبایی: دلیل دیگر افزایش اجاره بها، مقایسه ارزش ملک و سود بانکی است یعنی سود بانکی بالا خود یک عاملی برای بالا رفتن اجاره می شود. متاسفانه مالک ارزش ملکش را با سود بانکی مقایسه می‌کند و توقع دارد سود پولی که ارزش ملکش است از مستاجر تامین کند که حتی ۵۰ درصد از آن هم قابل تامین نیست و اساسا این معیار و قیاس درستی نیست.
نقش تورم در بازار اجاره چیست؟
عقبایی: عامل سومی که سبب رشد اجاره بها بصورت غیر متعارف می‌شود، تورم حاکم بر کشور است، ما یک تورم عمومی در کشور داریم و مالکین توقع این را دارند که این تورم عمومی بر بازار اجاره هم حاکم شود که این تورم عمومی اثر خودش را می‌گذارد و رشد در اجاره ایجاد می‌کند.
نقش مالکان در بازار اجاره بها چیست؟
عقبایی: بعضی از مالکان و موجران کارشان اجاره داری است ؛ یا اجاره داری حرفه‌ای یعنی واحد‌های زیادی برای اجاره دارند و دنبال سود بیشتری هستند و یا اجاره داری غیر حرفه‌ای یعنی اینکه یک یا دو واحد دارند و برای تامین معاش خودشان اجاره داری می کنند و لذا اجاره ملک خود را با رشد بعضی از اقلام مقایسه می‌کنند به طور مثال عنوان می شود نان، سوخت، بنزین و ... گران شده پس چرا نباید اجاره بها افزایش یابد.
بازار اجاره بها در سال ۹۵ نسبت به سال ۹۶ را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
عقبایی:با توجه به تعداد قرارداد‌هایی که از خرداد ماه انجام شده رشد اجاره بها در کشور در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ در شهر‌های کوچک رخ نداده یعنی در شهر‌های کوچک افزایش بهای اجاره موردی بوده، ولی به صورت ملموس و عمومی نداشتیم و نکته دیگر که ظرفیت افزایش اجاره بها در شهر‌های کوچک وجود ندارد بدلیل اینکه عرضه و تقاضا از توازن بیشتری برخوردار است.
وضعیت بازار اجاره در شهر‌های بزرگ چگونه است؟
عقبایی:در شهر‌های بزرگ تاثیرگذاری ۴ عامل موجب رشد نسبی قیمت شده است. متوسط افزایش اجاره بها در شهر تهران تاکنون بین ۷ تا ۱۰ درصدبوده است و بیشتر از این پیش بینی نمی‌کنیم تا پایان فصل نقل و انتقالات اجاره‌ها افزایش پیدا کند،البته گزارشات میدانی مبنی بر اینکه بعضی نقاط اعداد بیشتر از این افزایش داریم و بعضی مسئولین و افراد اعداد بیشتری را مطرح می‌کنند اما منابع اطلاعاتی آن‌ها محدود بوده و منابع کامل و دقیقی نیست.
با توجه به اینکه ارقام مختلفی در خصوص افزایش اجاره بها مطرح می شود میزان افزایش واقعی قیمت ها چند درصد است؟
عقبایی:افزایش اجاره بها بیش از ۷ تا ۱۰ درصد نیست چراکه نکته مهم، قیمت تحقق یافته در اجاره است . قیمت‌های محقق شده براساس کد‌های رهگیری است که آمار آن در تیر و خرداد ارائه شد ؛ممکن است موجر در زمان ارائه فایل به مشاوران املاک ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داده باشد اما آنچه در عمل محقق شده بیشتر از ۱۰ درصد افزایش بطور متوسط نبوده است و البته استثناهایی هم داشتیم و ممکن است ۳۰ – ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد افزایش اجاره بها صورت گرفته باشد؛ این امر بدلیل این است که شاید موجری ۴ – ۶ سال یا بیشتر مورد اجاره خود را افزایش اجاره نداده براساس اجاره سال ۹۰ اجاره می‌گیرد و بعد از ۶ سال اجاره خود را براساس سال ۹۶ می‌گیرد و اینجا دیگر ۷ تا ۱۰ درصد حاکم نیست و ممکن است افزایش اجاره بها ۵۰ درصد باشد و این به معنای افزایش ۵۰ درصدی اجاره بها نیست و چیزی که عرض می‌شود معدل و متوسط رشد اجاره بها در کشور است و امیدواریم این روند ادامه داشته باشد و بیش از این شاهد افزایش اجاره بها نباشیم.
عوامل مختلف کنترل اجاره بها در بازار چیست؟
عقبایی:عواملی که می‌تواند قیمت اجاره بها را کنترل کند افزایش تولید، ایجاد بازار رقابتی، انصاف موجرین، تعادل قیمت‌ها توسط مشاورین املاک و دادن اطلاعات درست به طرفین معامله و همچنین تلاش و عزم دولت برای تولید مسکن استیجاری است؛دولت برای اینکه بتواند بین عرضه و تقاضا توازن برقرار کند و بعنوان یک رقیب جدید مسکن استیجاری می‌تواند با مسکن‌هایی که بصورت آزاد در کشور است رقابت کند.
