تغییر جهت مسیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن

«تلنگر» وام‏های مصوب برای زوجین به بازار اوراق مسکن، مطابق آنچه پیش‏تر از سوی تحلیلگران مالی مسکن برآورد شده بود، هم اکنون باعث تغییر مسیر نیمساله قیمت اوراق شده است. قیمت اوراق مسکن –هزینه خرید امتیاز وام بدون سپرده خرید مسکن- از نیمه سال گذشته در مسیر کاهش ناشی از تخلیه حباب تابستان 95 قرار گرفت و از اواخر زمستان گذشته تا پایان فروردین امسال، در وضعیت پایداری نسبی قرار گرفت.

ماه گذشته، میانگین قیمت هر فقره اوراق مسکن در سطح 71 هزار تومان قرار گرفت و باعث ثبت رکورد پایین‏ترین ارزش معاملاتی اوراق پس از 18 ماه شد. این سطح قیمتی تا چهارشنبه هفته پیش –زمان تصویب سقف جدید تسهیلات خرید مسکن برای زوجین- نیز ادامه داشت اما از شنبه هفته جاری تاکنون، بازار اوراق با نوسانات خفیف قیمتی روبه‌رو شد. در حال حاضر سطح قیمت اوراق به 75 هزار تومان رسیده است. بررسی‏های «دنیای اقتصاد» درباره علت نوسان 4 روزه قیمت اوراق حاکی است: افزایش تقاضا از سمت «زوجین» و البته مجردها برای پیش‏خرید اوراق، باعث نوسانی شدن قیمت در این بازار شده است. تغییر جهت بازار اوراق مسکن، به رغم آنکه از بابت افزایش خفیف قیمت اوراق و کاهش ارزش واقعی تسهیلات به همین نسبت، رویداد مثبت محسوب نمی‏شود اما تسلط کامل «خریداران مصرفی» بر فرمان بازار اوراق مسکن، نقطه قوت دوره جدید معاملات اوراق به حساب می‏آید که می‏تواند طی ماه‏های آینده ارزش اوراق مسکن را تا سطح تعادلی و غیرهیجانی کنترل کند.

متولیان بازار اوراق تسهیلات مسکن اعلام کرده‏اند، جنس معاملات خرید اوراق طی هفته‏های اخیر، مصرفی بوده است. ممنوعیت 4‌ماهه فروش اوراق از زمان خرید که در حال حاضر در این بازار اعمال می‏شود، محافظ اصلی در برابر ورود احتمالی سفته‏بازها است. از طرفی، برنامه امسال بانک عامل منتشرکننده اوراق مبنی بر افزایش حدود 30 درصدی حجم انتشار ماهانه اوراق نیز باعث تعادل‏بخشی به عرضه و تقاضای امتیاز وام خرید مسکن خواهد شد. با این حال، جذابیت تسهیلات جدید خرید مسکن، در هفته‏های آینده می‏تواند تحرک محسوس در معاملات اوراق و در نتیجه اثرگذاری روی قیمت‏ها را رقم بزند.  اگرچه مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار برای بانک‌های تجاری فقط سقف تسهیلات بدون سپرده زوجین را افزایش داده است اما به بانک مسکن اجازه داده سقف وام اوراق را هم برای زوجین و هم برای مجردها به ترتیب 30 و 20 میلیون تومان افزایش دهد. این تغییرات ناشی از افزایش سقف وام جعاله و اضافه شدن یک فقره وام بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق به سقف تسهیلات خرید از محل اوراق است.

طبق مصوبه چهارشنبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار وام خرید مسکن مجردها از 70 به 90 میلیون تومان افزایش یافته است. به این ترتیب وام 70 میلیونی گذشته که شامل 60 میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون تومان وام جعاله بود، اکنون شامل 60 میلیون تومان وام خرید، 20 میلیون تومان جعاله و 10 میلیون تومان وام اضافه بدون نیاز به خرید اوراق و سپرده‌گذاری است. بر این اساس ارزش اسمی این وام بدون لحاظ هزینه خرید اوراق تسهیلات برای برخورداری از حق تقدم استفاده از وام، در جریان تبدیل شدن از 70 به 90 میلیون تومان 28 درصد افزایش یافته است. در عین حال با کسر هزینه خرید اوراق - با توجه به اینکه اکنون میانگین قیمت روزانه به حدود 75 هزار تومان رسیده است – ارزش واقعی این وام 78 میلیون تومان است که نسبت به ارزش واقعی وام 70 میلیونی، با رشد 30 درصدی همراه شده است.

همچنین ارزش اسمی وام خرید مسکن بدون سپرده زوجین با 27 درصد رشد، از 110 میلیون تومان به 140 میلیون تومان افزایش یافته است به این ترتیب که در گذشته این تسهیلات در قالب دو فقره وام 50 میلیون تومانی خرید به هر یک از زوجین و 10 میلیون تومان جعاله پرداخت می‌شد اما اکنون علاوه بر دو فقره وام 50 میلیون تومانی خرید، 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله و 20 میلیون تومان وام بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق نیز به این رقم اضافه شده است. در صورت کسر هزینه خرید اوراق بابت 120 میلیون تومان از این تسهیلات (شامل جعاله و وام خرید)، ارزش واقعی این تسهیلات از 95 میلیون تومان در گذشته به 122 میلیون تومان افزایش یافته که 28 درصد رشد دارد. به این ترتیب در حال حاضر تسهیلات 140 میلیون تومانی مسکن با احتساب متوسط قیمت آپارتمان در تهران، هزینه خرید 28 مترمربع آپارتمان در پایتخت را برای زوجین فراهم می‌کند که رقم نسبتا مناسبی است. بر این اساس نسبت پوشش وام به قیمت مسکن با مبنا قرار دادن تملک آپارتمان 60 مترمربعی برای زوجین، 46 درصد است که پوشش قابل قبولی محسوب می‌شود. این مساله جذابیت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن برای زوجین را افزایش داده و موجب شده حتی قبل از اینکه این مصوبه ابلاغ شده و پرداخت آن به زوجین آغاز شود، تلنگری در بازار شکل بگیرد که به افزایش تقاضای مصرفی در بازار مبادله اوراق مسکن منجر شده است.

در واقع به دنبال اعمال تغییرات در سبد تسهیلات بانکی خرید مسکن و تصویب افزایش سقف وام‌های بدون سپرده، تاثیر اولین نیروی محرک افزایش تقاضای اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن در بازار مشاهده شد. همزمان با اعلام جزئیات مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار که سقف ریالی وام مسکن را در هر دو بخش انفرادی و زوجین جوان افزایش داد، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز در ماه گذشته با نوسان محسوس روبه‌رو شد، به طوری که میانگین قیمت اوراق بعد از یک دوره ثبات دست‌کم 6 ماهه، در کانال 75 هزار تومان و تنزل به زیر 71 هزار تومان طی فروردین‌ امسال، بلافاصله بعد از انتشار خبر افزایش آپشن‌های وام خرید مسکن و نیز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق، با نوسان محسوس قیمتی روبه‌رو شده و به آستانه 75 هزار تومان رسید.

سناریوهای نوسان قیمت اوراق

 اگرچه بانک مرکزی برای جلوگیری از افزایش تقاضای ناگهانی برای خرید اوراق، تدبیر خوبی اندیشیده و 20 میلیون تومان از تسهیلات بدون سپرده زوجین را از خرید اوراق تسهیلات معاف کرده است، اما طبیعی است که باز هم یکی از مهم‌ترین نیروهای اثرگذار بر تقاضای اوراق موسوم به «تسه» که خرید هر یک از آنها برای بهره‌مندی از حق‌تقدم استفاده از 500 هزار تومان لازم است، افزایش 10 میلیون تومانی سقف تسهیلات از این محل است. طبعا این تصمیم موجب تحریک تقاضا در بازار مسکن خواهد شد و پای عده بیشتری از متقاضیان خرید آپارتمان را به بازار باز می‌کند؛ چراکه آپشن‌های تسهیلاتی مذکور نیازی به سپرده‌گذاری مدت‌دار در بانک و گذر زمان انتظار ندارد.

به این ترتیب در صورت پیشی گرفتن تقاضای کل خرید اوراق از عرضه آنها، قیمت اوراق در بازار رسمی فرابورس نیز دچار نوسان افزایشی خواهد شد. به عبارت دیگر، با توجه به اینکه بدون فوت وقت امکان استفاده از وام بدون سپرده در بازار میسر بوده و از طرفی سقف این وام نیز قدری افزایش یافته است، اثر آن بلافاصله در بازار خرید اوراق تسهیلات مسکن به‌عنوان یکی از بازارهای بالادستی بخش مسکن قابل مشاهده است؛ کمااینکه در چند روز سپری شده از هفته جاری نیز، روند افزایشی تقاضا در تغییرات قیمتی نمود یافته است. البته شرایط کنونی الزاما به منزله این نیست که قرار است قیمت اوراق یکباره و ناگهانی تغییر کند. باید توجه داشت که مسیر اجرایی شدن مصوبه جدید شورای پول و اعتبار قدری زمانبر است چراکه این مصوبه ابتدا باید به بانک عامل بخش مسکن ابلاغ شود که احتمالا به حدود دو هفته زمان نیاز دارد. پس از آن بانک‌ باید دستورالعمل اجرایی این مصوبه را تدوین و به شعب سرپرستی خود ابلاغ کنند که این فرآیند نیز دست‌کم دو هفته به طول می‌انجامد. بنابراین تا زمان اجرایی شدن مصوبه جدید و فراهم شدن مسیر استفاده از تسهیلات بدون سپرده با سقف‌های جدید، حداقل یک ماه باید سپری شود. اما در عین حال با توجه به پیش‌بینی‌هایی که موید تغییرات قیمتی اوراق در آینده نزدیک بوده و نخستین سیگنال‌های آن نیز طی 4 روز گذشته و بعد از اعلام جزئیات سبد جدید تسهیلاتی دریافت شده است، اکنون فرصت خوبی است که خریداران قطعی مسکن در آرامش نسبی که هنوز هم در بازار رسمی مبادله اوراق تسهیلات حاکم است، اوراق مورد نیاز خود را برای استفاده از تسهیلات مسکن، خریداری کنند.

 فروردین‌ماه امسال در یک رکورد کم‌سابقه میانگین قیمت اوراق مسکن با 7 درصد کاهش نسبت به متوسط قیمت در فصل زمستان و نیز نسبت به فروردین 95 روبه‌رو شد و از کانال 75 هزار تومانی به کمتر از 71 هزار تومان در هر فقره رسید. این وضعیت که تابعی از برقراری تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا است، تا پایان دهه نخست اردیبهشت ماه نیز ادامه داشت و در نتیجه ثبات حاکم بر بازار اوراق، شرایط مناسبی برای متقاضیان استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن فراهم کرده بود تا بتوانند با پرداخت دست‌کم یک میلیون تومان کمتر نسبت به اسفند ماه، از حق‌تقدم وام خرید مسکن 110 میلیون تومانی برخوردار شوند، اما در حالی که میانگین قیمت اوراق تسهیلات در دوره 14 روزه اردیبهشت ماه با حداکثر 500 تومان افزایش نسبت به فروردین‌ماه به 71 هزار و 300 تومان رسید، این قیمت‌ها بلافاصله بعد از اعلام مصوبه جدید شورای پول و اعتبار و در 4 روز نخست هفته جاری تغییر یافت و از روز شنبه تاکنون تدریجا به حول و حوش 75‌هزار تومان رسید.

این رشد قیمتی البته سبب نشده که نرخ هر فقره اوراق از مرزهای قیمت تعادلی که کارشناسان آن را حدود 75 هزار تومان می‌دانند، عبور کند، اما با این حال انتظار می‌رود با جاری شدن سقف‌های جدید تسهیلاتی و به دنبال آن افزایش تقاضا برای اوراق مسکن، در هفته‌ها و ماه‌های آتی قیمت‌ها همچنان در مسیر صعودی قرار داشته باشند. به این ترتیب توصیه کارشناسان مسکن این است که متقاضیان استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن فرصت کنونی بازار را که اگرچه با قدری نوسان همراه بوده و ثبات فروردین را ندارد، اما همچنان از آرامش نسبی برخوردار است، غنیمت شمرده و خرید اوراق خود را قبل از هرگونه افزایش قیمت احتمالی که از ماه آینده سرعت خواهد گرفت، انجام دهند.

تجربه تابستان گذشته که سبب رشد ناگهانی و چشمگیر میانگین قیمت اوراق به دنبال اثرگذاری عوامل مختلفی بر بازار شد و قیمت‌ها را به آستانه 98 هزار تومان رساند، به خریداران مصرفی مسکن هشدار می‌دهد، در صورتی که قصد آنها برای خانه‌دار شدن در یکی دو ماه آتی جدی است، این فرصت را برای تصاحب وام بدون سپرده با هزینه کمتر از دست ندهند، چراکه نخستین نیروی اثرگذار بر تقاضای اوراق تحت عنوان «افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده» عملیاتی شده و از هم‌اکنون در بازار نقش‌آفرین شده است. افزون بر این پیش‌بینی می‌شود که دو بازیگر دیگر به‌عنوان عوامل اثرگذار بر افزایش تقاضای کل اوراق و در نتیجه رشد قیمت آن در ماه‌های پیش‌رو در بازار مسکن ایفای نقش کنند. نخستین عامل استمرار روند پیش‌رونق در سال جاری و افزایش تقاضای خرید مسکن به دنبال آن است که اکثر صاحب‌نظران بخش مسکن نیز آن را قابل انتظار می‌دانند. در نتیجه این وضعیت تقاضای کل خرید اوراق تسهیلات مسکن نیز رو به افزایش خواهد گذاشت. دومین عامل کاهش منابع تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن و در نتیجه روی آوردن سازندگان به استفاده از تسهیلات از محل خرید اوراق است که اضافه شدن این گروه به متقاضیان اوراق، می‌تواند قیمت‌ها را با رشد قابل ملاحظه روبه‌رو کند.

در عین حال دو نیروی تعادل‌بخش نیز از تغییرات قیمتی هیجانی در بازار رسمی مبادله اوراق جلوگیری می‌کند. یکی از این‌دو ممنوعیت 4 ماهه فروش اوراق از زمان انتشار است که موجب می‌شود صرفا متقاضیان مصرفی برای خرید اوراق روانه بازار فرابورس شوند، چراکه خرید و نگهداری چهارماهه اوراق ریسک بالایی برای سفته‌بازان به دنبال خواهد داشت. طبعا امکان سفته‌بازی در شرایطی که امکان فروش دوباره اوراق تا پایان فصل طلایی نقل‌وانتقالات برای خریداران فراهم نیست، وجود دارد. نیروی دوم تعادل‌بخش به قیمت اوراق نیز برنامه امسال بانک مسکن مبنی بر افزایش حدود 30 درصدی حجم انتشار ماهانه اوراق است که از تعادل قیمتی آنها محافظت می‌کند.