فعالان بازار مسکن درباره مشتریان دست به نقد بازار راکد می‌گویند این خریداران همان بنگاهدارانی هستند که تلاش می‌کنند از وضع بازار راکد سوءاستفاده کرده و خانه مشتریانی را که برای فروش عجله دارند، با قیمت زیر بازار خریداری کنند. فعالان بازار مسکن تأکید می‌کنند با به گوش رسیدن زمزمه‌های رونق در بازار مسکن، این دسته از بنگاهداران تلاش می‌کنند خانه‌های مردم را ارزان خریده و احتکار کنند تا در اوج فروش و رونق با قیمت‌های گزاف بفروشند. از آن سو عده‌ای از دلالان مسکن در رسانه‌ها خبرسازی کرده و اعلام می‌کنند به دلیل کاهش ساخت‌وساز، عرضه مسکن در بازار پایین آمده است و همین مسأله قیمت‌ها را در زمان رونق بازار به چند برابر می‌رساند.
متن آگهی فروش فوری خانه این روزها بیشتر از همیشه در سطح شهر تهران دیده می‌شود. آگهی عجیبی که پس از رکود طولانی بازار مسکن برای بسیاری از شهروندان پرسش‌برانگیز شده است. برای بررسی بیشتر به‌عنوان فروشنده ملک با یکی از این آگهی‌ها تماس می‌گیرم و متوجه می‌شوم که خریداران خانه‌ها درواقع بنگاهدارانی هستند که در حال دپو (احتکار) املاک ارزان‌قیمت هستند. صاحب یکی از این آگهی‌ها که خود را حمیدپور معرفی می‌کند، در پاسخ به این‌که در وضع بازار راکد مشتری‌های دست به نقدتان را از کجا پیدا می‌کنید، می‌گوید: فروش فوری شرایط ویژه‌ای دارد؛ به‌عنوان مثال کارشناسان ما از بنگاه املاک به خانه شما می‌آیند و ارزش واقعی آن را بررسی می‌کنند و قیمت می‌دهند. زیرا اگر بخواهید با قیمت مورد نظر خودتان بفروشید باید ماه‌ها منتظر بمانید. او ادامه می‌دهد: البته مشتریانی هم داریم که برای فروش ملک‌شان یکی-دو سالی است که در انتظار به سر می‌برند؛ بنابراین باید با قیمت منصفانه عرضه کنید که خانه‌تان سریع به فروش برود.
او در پاسخ به این‌که قیمت منصفانه مورد نظرشان چقدر است، می‌گوید: قیمتی که کارشناسان بنگاه املاک تعیین می‌کنند و شرط فروش فوری این است که مالک برای قیمت بازی درنیاورد! حمیدپور در ادامه مشخصات ملک و قیمت مورد نظر را می‌پرسد. به او می‌گویم ملک یک واحد آپارتمانی ٧٠ متری در منطقه ١٠ تهران است که ١٢سال قدمت دارد. گفتنی است ملکی با همین مشخصات در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک با قیمت ٢١٠ تا ٢٤٠میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است؛ اما حمیدپور قیمت تخمینی کارشناسان برای این خانه را ١٥٠میلیون تومان اعلام می‌کند و می‌گوید که خانه را در کمتر از یک هفته می‌فروشد.
دلالان وارد بازار شده‌اند
بنگاهدار دیگری که در حوالی خیابان آزادی مشغول به کار است، درباره این مدل آگهی‌ها توضیح می‌دهد. خریدار آگهی‌های فروش فوری ملک معمولا خود بنگاهداران و واسطه‌هایشان هستند و البته این قاعده بازار ملک و خودرو است که در وضع رکود، خود بنگاهداران دست به کار می‌شوند تا خودرو و ملک مشتریان را خریداری کنند و در زمان رونق با حاشیه سود مورد نظرشان بفروشند.
او ادامه می‌دهد: در بازار خودرو این کار ریسک بیشتری دارد زیرا مدل خودرو با گذشت زمان افت می‌کند و قیمت پایین می‌آید، اما در بازار ملک این ریسک تقریبا صفر است و قیمت خانه در زمان رونق هرگز کاهشی نیست. این فعال بازار مسکن تأکید می‌کند که آگهی‌های فروش فوری ملک را در سطح شهر دیده است و حالا با شنیده شدن زمزمه‌های رونق در بازار مسکن، دلالان وارد گود شده‌اند و می‌خواهند با خرید خانه و دپوی آن، در زمان رونق به فروش قابل توجهی دست پیدا کنند.
٤٠درصد زیر قیمت می‌خریم
یکی دیگر از این مدل آگهی‌ها را در یکی از سایت‌های تبلیغاتی اینترنتی می‌بینم و با صاحب آگهی تماس می‌گیرم. او خود را صاحب یک آژانس املاک در شهرک غرب معرفی می‌کند و وقتی به او می‌گویم خانه‌ام در شرق تهران است، جواب می‌دهد: مشکلی وجود ندارد. ما در سراسر تهران خرید و فروش می‌کنیم.
او درباره شرایط فروش فوری به وضع رکود بازار اشاره می‌کند و می‌گوید: وضع بازار خراب است و هر ماه شاید یک خانه هم به فروش نرسد، بنابراین اگر پول‌لازم هستید و برای فروش عجله دارید، ناچارید خانه‌تان را ٣٠ تا ٤٠درصد زیر قیمت معمول بازار عرضه کنید تا بتوانیم برای آن مشتری پیدا کنیم.
این فعال بازار در واکنش به این‌که مشتری‌ها همان دلال‌ها هستند، پاسخ می‌دهد: دلال یا غیر دلال چه فرقی می‌کند؟ شما اگر واقعا پول لازم دارید ما برایتان یک راهکار داریم اگر نه که شما را به خیر و ما را به سلامت! او ادامه می‌دهد: تمام بنگاهداران، مشتریان دست به نقدی دارند که گاهی دنبال نزدیک‌ترین خانه به ملک افراد فامیل و خانواده‌شان هستند یا بساز و بفروش‌هایی که بنا دارند آپارتمان‌های قدیمی‌تر را بخرند و بازسازی کنند و با قیمت بالاتری بفروشند.
شوک قیمت در بازار مسکن شایعه است
تکاپوی دلالان برای احتکار خانه در شرایطی رخ می‌دهد که آنها مدت‌هاست جوسازی‌هایشان را در رسانه‌ها شروع کرده‌اند و اعلام می‌کنند به دلیل ریزش شدید صدور پروانه ساخت‌وساز در دو‌سال گذشته، بازار مسکن در زمان رونق شوک قیمتی را تجربه می‌کند.
عباس زینعلی، کارشناس مسکن در واکنش به این ادعا می‌گوید: دلالان خیلی زودتر از اینها دست به کار احتکار مسکن شده‌اند و حالا تلاش می‌کنند با ایجاد جو روانی درباره شوک قیمت مسکن، بازار فروش را زودتر به رونق بیندازند و به سودهای مورد نظرشان دست پیدا کنند.
او ادامه می‌دهد: ضمن این‌که من بعید می‌دانم که ما الان دچار کمبود باشیم، به آن معنا که اگر رونقی صورت گیرد ما افزایش قیمت خواهیم داشت اما نه مثل همیشه و سال‌های دور، زیرا درحال حاضر علاوه بر آن‌که قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و بازار کشش افزایش قیمت آنچنانی ندارد، تا قبل از رکود، بازار میزان تولید مسکن قابل توجه بود و درحال حاضر بازار با مازاد عرضه روبه‌رو است.
این کارشناس تأکید می‌کند: از تمام تیپ‌های مسکن، چه املاک لوکس که بیشترین مازاد عرضه را دارد تا املاک متوسط و ارزان‌قیمت، کمبود خاصی در بازار وجود ندارد و حتی در صورت رونق بازار چون توان اقتصادی خانوار کاهش داشته است تقاضا نسبت به عرضه جلوتر است، بنابراین نگرانی برای ایجاد شوک در بازار مسکن وجود ندارد.
زینعلی همچنین تأکید می‌کند: درست است که چند برابر شدن وام مسکن در افزایش قدرت خرید خانوار موثر است، اما باید ببینیم که چند خانواده وجود دارد که قادرند ماهانه بیشتر از یک‌میلیون تومان اقساط بپردازند و وام مسکن دریافت کنند.
او تأکید می‌کند: براساس گزارش‌های رسمی، بازار درحال حاضر رشد کم‌جانی را تجربه می‌کند و به همین نسبت ساخت‌وساز نیز اندکی بهبود پیدا کرده است که با توجه به میزان املاک در نوبت عرضه و ساخت‌و‌سازهایی که درحال حاضر متناسب با تقاضا شروع شده است، به نظر نمی‌رسد قیمت‌ها افزایش آنچنانی داشته باشد.
افزایش قیمت ٢,٣درصدی ملک در شهریور امسال
گفتنی است براساس آخرین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی، معاملات مسکن تهران در شهریورماه امسال ۱۰.۹درصد و قیمت‌ها ۲.۳درصد افزایش داشته است. این گزارش حاکی از آن است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۵ به ۱۴/۳ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰/۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ٤میلیون و ٢٧٠هزار تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵سال ساخت با سهم ۵۱/۵درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.
