اختلال قدیمی در بازار اجاره مسکن که در برخی مواقع -هنگام رونق معاملات خرید- به شکل کمبود عرضه آپارتمان اجاره‌ای و در مواقعی دیگر از جمله حال حاضر به شکل «فشار رشد اجاره‌بهای ماهانه به‌رغم عدم‌تغییر مبلغ اجاره کل» بروز می‌کند، از چهار مولفه ریشه‌ای، نشات می‌گیرد که علت‌العلل همه آنها «غفلت همه دولت‌های گذشته تاکنون، در نظم‌بخشی به اجاره‌داری» بوده است. چالش اصلی این بازار، «خلأ تشکل‌های سرمایه‌گذاری در بازار اجاره مسکن» است.
این نوع تشکل‌ها در دنیا، برای تحریک سرمایه‌گذاران ساختمانی به ساخت و ساز آپارتمان‌های اجاره‌ای نقش موثری ایفا می‌کنند. به عنوان مثال، در فرانسه که سابقه طولانی و موثر در اجرای طرح مسکن اجتماعی به شکل عرضه انبوه واحدهای اجاره‌ای به گروه‌های کم‌درآمد و اقشار هدف دارد، اتحادیه‌ای تحت عنوان مسکن استیجاری وجود دارد که توانسته مشوق‌هایی همچون معافیت مالیاتی، تسهیلات به بهره کم و همچنین زمین با قیمت پایین‌تر را از دولت برای ارائه به سازنده‌های ساختمان‌های اجاری بلندمدت دریافت کند.
ریشه بعدی نابسامانی بازار اجاره، نبود سازمان رگولاتوری یا نهاد تنظیم‌کننده رابطه اقتصادی مالک و مستاجر است. در خیلی از کشورها از جمله فرانسه و آلمان، قوانین مشخص و الزام‌آوری برای نحوه تعیین و افزایش اجاره‌بها وجود دارد که البته بخش اعظم آن برای اقشار کم‌درآمد و میان‌درآمد جامعه -جامعه هدف نیازمند حمایت دولت در بخش مسکن- مورد اعمال و استفاده قرار می‌گیرد.
در کشور فرانسه، قراردادهای اجاره در مسکن اجتماعی دارای محدودیت زمانی نیست و تا زمانی که مستاجر اجاره را پرداخت می‌کند و مشکل قانونی نداشته باشد در واحد استیجاری ساکن است و صرفاً اگر درآمد مستاجر اضافه شود مبلغی به اجاره‌بها اضافه می‌شود. در آلمان، ورود مستاجر به یک خانه اجاره‌ای، شرایط سختی از بابت سختگیری مالک در انتخاب یکی از بین انواع متقاضیان دارد اما بعد از امضای قرارداد اجاره، مستاجر برای سال‌های طولانی و بدون افزایش مبلغ اجاره، حق سکونت در خانه مورد نظر را دارد.
تجربه جهانی در این زمینه نشان می‌دهد، دولت‌ها برای گسترش بازار اجاره‌داری حرفه‌ای -عرضه در مقیاس انبوه- اقدام به ظرفیت‌سازی برای ورود سرمایه‌های بزرگ نهادهای عمومی و بخش خصوصی به حوزه ساخت مسکن استیجاری کرده‌اند تا این بازار را از ناکارآمدی‌های اجاره‌داری خُرد و پراکنده و غیرمتشکل نجات دهند.
مطالعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد مهم‌ترین درس‌آموزی از تجربیات جهانی در زمینه تامین مسکن آن است که به دلیل ویژگی‌های بازار استیجار، بدون دخالت و حضور دولت و بخش عمومی، ساماندهی این بازار در راستای تامین حقوق کم‌درآمدها در یافتن سرپناه مناسب، مشکل و ناممکن است. برای این منظور باید از چهار مسیر اقدام کرد.
این مسیرها با «حمایت از شکل‌گیری نهادهای غیردولتی و تشکل‌های حرفه‌ای اجاره‌داری»، «راه‌اندازی سازمان رگولاتوری بازار اجاره»، «اصلاح نظام مالیات‌های بخش مسکن» و «هدایت تسهیلات بخش مسکن به بازار اجاره» ایجاد خواهد شد. در قالب مسیرهای عرضه انبوه آپارتمان اجاره‌ای، دولت باید بتواند بخشی از هزینه اجاره‌نشینی را در قالب یارانه اجاره‌بها همچون خیلی از کشورها، برای مستاجر تامین کند. متوسط هزینه اجاره در ایران 34 درصد است در حالی که متوسط جهانی آن 25 درصد برآورد می‌شود.
همچنین با اصلاح مالیات‌های بخش مسکن می‌توان ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه‌های ساخته‌شده را افزایش داد و با معافیت خانه‌های اجاره‌ای در پرداخت مالیات، مسیر عرضه در این بازار را تقویت کرد. اعمال سیاست‌های کنترل اجاره در مواقع خاص و منطقی کردن نسبت اجاره به درآمد از جمله برنامه‌های کوتاه‌مدت ساماندهی بازار اجاره می‌تواند باشد. برای تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، سیاست‌های بازار زمین و اراضی دولتی باید در خدمت بازار اجاره‌داری حرفه‌ای قرار بگیرد.
همچنین تفاوت در نرخ سود تسهیلات ساخت ملکی و اجاره‌ای نیز مشوق اثرگذار دیگری است که معادلات قبلی سود و زیان اقتصادی بین دو بازار فروش و اجاره آپارتمان را برای سرمایه‌گذاران تغییر خواهد داد. بخش خصوصی تاکنون به دلیل تمایل عمیق به مالکیت مسکن در بخش تقاضا، تورم بالا و همچنین تطویل بازگشت سرمایه در بازار اجاره، تمایل آنچنانی به این بازار نشان نداده است.
در کشورهای با جمعیت مستاجر بیشتر از ایران، بازار اجاره تجهیزشده‌تر است و حضور دولت و نهادهای عمومی قوی‌تر. حتی در کشورهای دارای نظام اقتصاد آزاد، دولت برای تنظیم بازار اجاره، نقش مهمی دارد.
منشأ فشار اجاره‌نشینی
بازار اجاره مسکن تحت تاثیر «بی‌سازمانی مطلق» در حوزه اجاره‌داری، شرایطی به خود گرفته که در مقطع فعلی به‌رغم رکوردزنی کمترین افزایش سالانه اجاره‌بها پس از 10 سال، اجاره‌نشین‌ها همچنان با «فشار» هزینه‌ای ناشی از «سوءرفتار موجر» روبه‌رو هستند.
طبق آخرین آمار مربوط به نسبت خانوارهای صاحب‌خانه و مستاجر که در سال‌های 1392 و 1393 به وسیله تیم بازنگری طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی سنجش و محاسبه شد، در حال حاضر یک‌سوم جمعیت ایران مستاجر است. بازاری با این حجم تقاضا، در حال حاضر فاقد تشکل یا سازمان رگولاتوری برای تنظیم روابط است.
بازار اجاره مسکن برای سازمان‌دهی اول «نوع تعامل مالک و مستاجر به لحاظ نحوه تعیین اجاره‌بها، نحوه دریافت آن به شکل رهن یا اجاره» و همچنین «میزان عرضه سالانه آپارتمان اجاره‌ای و متعادل‌سازی روند عرضه در دوره‌های رکود و رونق»، به تشکل یا تشکل‌هایی مرکب از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای، نهادهای عمومی و نمایندگان منتخب دولت در سیاستگذاری برای این حوزه است.
تعداد خانوارهای مستاجر در طول نیم‌قرن گذشته با افت و خیز قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شد که کمترین آن در اواسط دهه 65 با ثبت 3 /18 درصد خانوار اجاره‌نشین در کشور رقم خورد. جمعیت اجاره‌نشین در اواسط دهه 70 به یک‌پنجم (20 درصد) کل خانوارهای شهری رسید اما از آن سال به بعد، تغییرات در حجم خانوارهای مستاجر، روند افزایشی پیدا کرد به طوری که در سال 1390 رقمی معادل 33 درصد و در سال 1391 تعداد 3 /33 درصد خانوارها، ساکن واحدهای اجاره‌ای بودند.
در طول این سال‌ها بازار اجاره مسکن با حجم قابل قبولی از تقاضای اجاره‌نشین به لحاظ «فراهم بودن انگیزه اولیه سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای اجاری» مواجه بوده است اما هیچ زمان، اقدامی چه از جانب دولت و چه از سمت فعالان ساختمانی -سمت عرضه- برای تشویق به راه‌اندازی بازار اجاره‌داری به معنای حرفه‌ای و نُرم جهانی، انجام نشده است.
در خیلی از کشورهای جهان، همان‌طور که حوزه‌های ساخت و ساز و معاملات ملکی، دارای تشکل‌های مستقل، تخصصی و جداگانه است و سیاست‌های اقتصادی، حقوقی و مالی این حوزه‌ها از سمت دولت و با تنظیم رابطه بین سیاستگذار و تشکل‌های مربوطه، تدوین و مبنای عمل سازنده‌ها و دلالان ملک قرار می‌گیرد، برای بازار اجاره‌داری نیز تشکل و سازمان مشخص وجود دارد که دو مسوولیت اصلی شامل «تنظیم رابطه مالی و اقتصادی بین مالک و مستاجر» و همچنین «نحوه عرضه مسکن اجاره‌ای» را بر عهده دارند.
در بازار مسکن ایران، اگر چه برای دو حوزه اول، ساز و کارها از ناحیه تشکل‌های ذی‌ربط و برنامه‌ریزی‌های دولت، طرح‌ریزی می‌شود اما برای بازار اجاره مسکن، هیچ نقشه راه مدون و از پیش تعیین‌شده‌ای برای سازمان‌دهی رفتار موجر و مستاجر وجود ندارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بازار اجاره مسکن از هشت جهت تحت فشار قرار دارد که عمده این تنگناها متوجه مستاجر و مابقی اگر چه در ظاهر، موجران را مشمول می‌شود اما این گروه بلافاصله برای کاستن از فشارها، نیروی وارد شده را دوباره به مستاجر منتقل می‌کند.
در حال حاضر، میانگین اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، حدود 5 درصد رشد نشان می‌دهد که این میزان تغییر سالانه، دست‌کم از سال 1384 به بعد، بی‌سابقه بوده است.
در طول 10 سال گذشته، اجاره‌بها به‌طور متوسط سالی 20 درصد افزایش پیدا کرد ولی طی یک سال اخیر، رشد زیر پنج درصد داشت.
اما مزه این رکوردزنی، با نوع دیگری از رفتار موجران، در بازار اجاره‌نشین‌ها تلخ شده است.
مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای برای محافظت اقتصادی خود از ضربات «ثبات نسبی اجاره‌بها» و «کاهش نرخ سود سپرده بانکی»، وزن رهن کامل را کاهش داده‌اند و به دریافت اجاره ماهانه بیشتر در مقابل پول پیش کمتر، رو آورده‌اند.
این تغییر رویه برای غالب مستاجرانی که تا همین سال گذشته 60 تا 70 درصد مبلغ اجاره را به‌صورت رهن پرداخت می‌کردند، سبب بروز تورم «هزینه ماهانه» اجاره‌نشینی به‌رغم عدم افزایش اجاره‌بهای کل شد. به بیان دیگر، مستاجری که سال گذشته 500 هزار تومان اجاره ماهانه و 30 میلیون تومان پول پیش‌پرداخت کرده بود، امسال باید یک میلیون و 100 هزار تومان اجاره ماهانه و 10 میلیون رهن بپردازد که این تبدیل، به دو برابر شدن اجاره ماهانه منجر شده است.
در بازار اجاره مسکن، هیچ فرمول مشخصی برای محاسبه اجاره‌بها بر اساس شاخص‌هایی همچون ویژگی آپارتمان، درآمد مستاجر، میزان تقاضا برای یک واحد مسکونی مشخص و... وجود ندارد.
این در حالی است که بازار اجاره مسکن در کشورهای توسعه‌یافته با قدرت اقتصادی بالا، تحت کنترل سیاست‌های از پیش تعیین‌شده از طرف سازمان‌ها و تشکل‌های اجاره‌داری است که یکی از مهم‌ترین دستاوردهای این بازار حرفه‌ای و نظام‌مند، «اعمال شرط» برای افزایش سالانه اجاره‌بها یا تغییر نحوه دریافت اجاره ماهانه و پول پیش است. فشار دیگر، تسلط کامل موجران غیرحرفه‌ای یا همان مالکان تک واحد اجاره‌ای است.
برخلاف بازار ساخت آپارتمان‌های فروشی که انبوه‌ساز با احداث حجم انبوهی واحد مسکونی، برای فروش آن به خریداران، برنامه‌ریزی می‌کند، موجر حرفه‌ای به معنای عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای وجود ندارد.
آپارتمان‌های نوساز معمولاً زمانی روانه بازار اجاره می‌شود که امکان فروش آنها در دوره رکود معاملات خرید وجود ندارد یا اینکه، سطح قیمت مسکن به قدری پایین است که سازنده یا سرمایه‌گذار برای مدتی از فروش واحدها منصرف می‌شود و تصمیم به اجاره بخش کوچکی از واحدهای نوساز خود می‌گیرد. به این ترتیب، میانگین سن بنای آپارتمان در بازار اجاره به مراتب بالاتر از بازار فروش است.
آپارتمان‌های غیرنوساز بازار اجاره نیز عمدتاً متعلق به مالکان بیش از یک واحد مسکونی است که برای تامین مخارج هزینه‌های ماهانه‌شان، ملک دوم یا سوم خود را برای مدتی مشخص و در عین حال محدود اجاره می‌دهند.
بنابراین، آنچه باعث می‌شود مقصد عرضه بخشی از آپارتمان‌ها به «اجبار»، به اجاره ختم شود، نگاه شغلی یا سرمایه‌گذاری مالکان نیست بلکه جبر اقتصادی حاکم بر معیشت مالکان عمدتاً بازنشسته و تنگنای مالی سازنده‌ها در دوره رکود و کاهش قیمت است. این عدم اختیار اقتصادی در اجاره‌داری، عمر ماندگاری یک موجر در بازار را محدود و در نتیجه، دفعات جابه‌جایی مستاجر در بازار در سال‌های متمادی را زیاد می‌کند. همین عامل به افزایش تقاضا و نابسامانی اجاره‌بها منجر می‌شود.
در بازار اجاره، باید به لحاظ منطق اقتصادی، بین ارزش اجاری واحد مسکونی و ارزش فروش آن واحد، رابطه مشخص و معناداری وجود داشته باشد. اما این، به عنوان فشار دیگر، در بازار اجاره ایران مخدوش است.
قیمت ملک در حقیقت رقمی است که از تنزیل جریان نقد اجاره‌بهای آن واحد مسکونی در طول زمان، محاسبه می‌شود. در ایران معمولاً یک‌پنجم تا یک‌ششم ارزش فروش ملک، به عنوان مبلغ رهن کامل واحد مسکونی تعیین می‌شود که موجران برای تبدیل آن به اجاره ماهانه، از فرمول سه درصد ماهانه (تبدیل یک میلیون رهن به 30 هزار تومان اجاره ماهانه) استفاده می‌کنند.
این نسبت که از سود 36درصدی ناشی از تبدیل پول پیش به اجاره ماهانه برای موجران حکایت دارد، در طول چندین سال گذشته به‌رغم تغییرات شدید در متغیرهای اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن، دست‌نخورده باقی‌مانده و تعدیل نشده است.
علت این موضوع به همان مناسبات یک‌طرفه بین موجر و مستاجر مربوط است که باعث شده تحت تاثیر عرضه کم واحد اجاره‌ای در برابر تقاضا، منافع موجر مبنای تعیین قیمت در این بازار، قرار بگیرد بدون آنکه، سمت تقاضا در نبود سازمان‌های رگولاتوری، امکان چانه‌زنی را داشته باشد.
سرمایه‌گذاران بازار مسکن برای ورود به بازار اجاره به دو متغیر بیش از سایر متغیرها، توجه دارند. متغیر اول، هزینه‌های جانبی اجاره‌داری در مقایسه با فروش است. روند 25 سال گذشته نوسانات قیمت و اجاره‌بها نشان می‌دهد، میزان رشد قیمت مسکن به مراتب بیش از رشد اجاره‌بها و حتی تورم بوده است.
از سال 70 تاکنون، میانگین قیمت مسکن در تهران به‌طور متوسط سالی 21 درصد افزایش پیدا کرده است به عبارت دیگر اگر چه در برخی سال‌ها، نرخ رشد قیمت مسکن، زیر صفر بوده اما جهش‌های بالای 40 تا 50 درصد در سال‌های دیگر، باعث شده نرخ رشد سالانه متوسط 21درصدی در بلندمدت برای آن ثبت شود. در این فاصله 25 ساله، متوسط نرخ تورم نیز حدود 20 درصد بوده است. اما طی سال‌های 1380 تا 1391، نرخ رشد سالانه اجاره‌بها حدود 10 واحد درصد کمتر از نرخ تورم بوده است.
عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن و تورم عمومی، اولین بازدارندگی برای سرمایه‌گذاری انبوه در بازار اجاره است. از طرف دیگر، عایدی نقدی بازار اجاره -درآمد حاصل از اجاره آپارتمان نسبت به ارزش آن آپارتمان به عنوان اصل دارایی- حداکثر پنج درصد است. این عایدی اندک در مقایسه با سود بانکی، دومین مانع ورود سرمایه‌گذاران به بازار اجاره است.
