سنت‌شکنی در بازار مسکن

مشاوران املاک در مقام واسطه‌های بازار معاملات ملک که از رفتار فعلی و قصد آتی خریدار و فروشنده آپارتمان اطلاع کافی و لحظه‌ای دارند، با شرکت در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»، وضعیت ماه جاری را در پنج پرده پیش‌بینی کردند. نتایج این نظرسنجی که در قالب 9 پرسش از 50 مشاور املاک انجام شده است، نشان می‌دهد: نبض معاملات مصرفی مسکن در شهریور به‌عنوان ماه طلایی بازار ملک، تحت تاثیر دو نقطه روشن، به نفع «خریدار» سرعت می‌گیرد. اولین برداشت دلالان مسکن نسبت به اوضاع کنونی، از «افزایش تقاضای فروش» حکایت دارد که این موضوع خود بیانگر «مصونیت بازار در کوتاه‌مدت از تورم انتظاری» است. پیش‌تر و طی سه ماه اخیر، بازار شاهد افزایش تقاضای خرید از سمت مصرف‌کننده‌ها بود اما هم‌اکنون هر دو سمت بازار برای انجام معامله، اشتیاق نشان می‌دهند. 65 درصد مشاوران املاک از افزایش فایل فروش خبر می‌دهند.

دومین نقطه روشن معاملات شهریور، رفتار غیرهیجانی خریداران است به گونه‌ای که طبق گفته مشاوران املاک، متقاضیان خرید در برابر قیمت‌های پیشنهادی نامتعارف، از راهکار عقلایی «جست‌وجوی بیشتر برای دستیابی به فایل مناسب‌تر» استفاده می‌کنند. مجموعه این دو حرکت فروشنده و خریدار مانع رشد آنچنانی قیمت مسکن در مسیر رونق خواهد شد. دیدگاه فعلی واسطه‌های بازار مسکن نسبت به نظرسنجی اردیبهشت ماه، یک تفاوت اساسی پیدا کرده و آن، تایید خروج از رکود است. 85 درصد دلالان با استناد به حجم معاملات دو ماه اول تابستان و بهبود شرایط، معتقد به قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق هستند. در این میان، 70 درصد واسطه‌های ملکی پیش‌بینی کرده‌اند: معاملات مصرفی در شهریور گرم‌تر می‌شود اما حدود 60 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، نوسان قیمت طی یک ماه آینده را حداکثر به اندازه تورم می‌دانند. آخرین پرده از بازار مسکن شهریور به وضعیت ساخت و ساز مربوط است که طبق اعلام 69 درصد نظردهندگان، این قسمت از بازار هنوز از رکود خارج نشده است.

محتوای اطلاعات به‌دست آمده از این نظرسنجی حاوی یک پیام سیاستی خطاب به مسوولان است. آن طور که مشاوران املاک می‌گویند، طی هفته‌های اخیر، جهش 20 درصدی قیمت اوراق وام مسکن، جلوی ورود بخش قابل توجهی از تقاضای موثر به صحنه معاملات را گرفته است ضمن آنکه، تسهیلات فعلی برای خریداران آپارتمان‌های بالای 500 میلیون تومان، قابل استفاده نیست. در این میان، معاملات واحدهای 60 تا 80 مترمربع داغ‌تر از آپارتمان‌های زیر 60 مترمربع است. نتایج یک نظرسنجی که با طرح 9 پرسش از مشاوران املاک در ابتدای ماه پایانی تابستان به‌عنوان ماه طلایی فصل نقل و انتقالات ملکی صورت گرفته است، از رونق نسبی معاملات مسکن و پررنگ‌تر شدن حضور فروشندگان پس از اطمینان از ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار حکایت دارد.

 پس از سپری شدن رکود دست‌کم دو ساله مسکن که تا اواخر سال گذشته ادامه داشت، نشانه‌های پیش رونق در بازار از زمستان بروز و ظهور یافت و این روند تا کنون به‌صورت تدریجی، اما مستمر ادامه داشته است. تحرک هر چه بیشتر بازار از ابتدای سال جاری تاکنون مهم‌ترین سند حرکت تدریجی به سمت خروج از رکود و طی کردن مرحله «پیش رونق» است. 50 مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی به‌عنوان کسانی که بی واسطه در بازار ملک فعالیت می‌کنند، ضمن تشریح وضعیت بازار خرید و فروش آپارتمان مسکونی، فاز آینده بازار را نیز تصویرسازی کرده‌اند.

اکثر شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی افزایش چشمگیر متقاضیان خرید در بازار را تایید و اعلام کرده‌اند که حضور خریداران در بازار نسبت به بهار بیشتر شده است. این گروه که 75درصد پاسخگویان را شامل می‌شوند از افزایش تعداد معاملات خرید و فروش خبر داده و برخی از آنها حتی از دو برابر شدن حجم معاملات در منطقه محل فعالیت خود خبر می‌دهند. در عین حال 20 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اعتقاد دارند که بازار به لحاظ حجم معاملات در تابستان تغییر محسوسی نسبت به فصل گذشته نداشته است و تنها 5 درصد از آنها حجم تقاضای موثر را کمرنگ‌تر از فصل بهار ارزیابی کرده‌اند.

اما در حالی که تمام بار رونق بازار در سه ماهه نخست امسال با حرکت تقاضا ایجاد شد و تمایل طرف عرضه برای حضور جدی‌تر در بازار هنوز تقویت نشده بود، از اوایل تابستان این معادله دچار تغییر اساسی شد و فروشندگان نیز املاک خود را برای فروش، عرضه کردند. به اذعان 65 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ماه پایانی تابستان، در حال حاضر حضور فروشندگان در بازار نسبت به دو ماه گذشته افزایش یافته است. آنها معتقدند اغلب مالکانی که پیش‌تر به افزایش قیمت ملک امید بسته بودند با مشاهده ثبات نسبی قیمت‌ها از تحقق این پیش‌بینی ناامید شده‌اند و در نتیجه عرضه املاک آماده فروش به بازار در فصل جاری با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شده است. در عین حال 30 درصد از پاسخگویان به پرسش‌ها تغییر محسوسی نسبت به فصل بهار در بازار حس نکرده‌اند و اقلیت 5 درصدی نیز اعتقاد دارند عرضه نسبت به فصل بهار کاهش یافته است. به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت که با تحریک هر دو طرف عرضه و تقاضا برای حضور در بازار، شرایط برای ورود به فاز «رونق» آماده شده است.

از سوی دیگر تردید واسطه‌های ملکی نسبت به تحقق مولفه‌های «پیش‌رونق» بازار از نیمه دوم سال گذشته تا کنون رفته رفته کاهش یافته است. در حالی که نیمی از جامعه آماری شرکت‌کننده در نظرسنجی نیمه بهار «دنیای اقتصاد» اعتقاد داشتند پیش‌رونق بر بازار حاکم شده است، در نظرسنجی تازه، شمار کسانی که پیش‌رونق بازار را تایید کرده‌اند به 85 درصد رسیده است. در نتیجه تنها 15 درصد از پاسخگویان معتقدند سایه رکود همچنان بر سر بازار خرید و فروش مسکن سایه افکنده است. اغلب مشاوران املاک در پاسخ به پرسشی درخصوص ارزیابی وضعیت عمومی بازار نه تنها از پیش‌‌رونق معاملات خبر داده‌اند بلکه نیمی از آنها پیش‌بینی کرده‌اند که در صورت استمرار روند کنونی به زودی بازار وارد فاز «رونق نسبی»‌ خواهد شد.

یکی از مهم‌ترین مولفه‌های موثر بر وضعیت بازار مسکن، «قیمت» است. به اذعان 65 درصد از مشاوران املاک شرکت‌کننده در نظرسنجی تابستانه این رونق فصلی در حجم معاملات بدون تغییر محسوس قیمت‌ها رخ داده است. بر اساس آمارهای رسمی از وضعیت بازار مسکن در پایان فصل بهار 95، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی فقط کمتر از دو درصد نسبت به فصل گذشته افزایش یافت و به مترمربعی 4 میلیون و 270هزار تومان رسید. بنابراین به نظر می‌رسد رونق بازار همچنان با عدم افزایش قابل توجه قیمت‌ها همراه است. واسطه‌های ملکی اعتقاد دارند یکی از عوامل موثر بر ثبات نسبی قیمت مسکن در سال جاری، رفتار عقلایی خریداران در بازار است.

دلالان می‌گویند: متقاضیان در برابر فروشندگانی که به بهانه فرا رسیدن سال جدید یا فصل طلایی و داغ معاملات یعنی تابستان، قیمت‌های پیشنهادی خود را قدری افزایش داده‌اند، راهکار جست و جوی بیشتر برای انتخاب واحد مسکونی با قیمت مناسب را انتخاب می‌کنند. این روند تدریجا موجب شده که بسیاری از فروشندگان نیز از افزایش قیمت منصرف شوند. همچنین به گفته برخی از واسطه‌های ملکی، فروشندگانی که قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌دهند نیز در عمل و اصطلاحا پای معامله به تخفیف درخواستی خریدار از سرجمع قیمت تن می‌دهند. در عین حال 35 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»‌ از افزایش قیمت‌ها خبر داده‌اند. اما اکثریت مطلق معتقدند تحول اخیر در بازار مسکن با ثبات نسبی قیمتی همراه بوده است.

یکی دیگر از مولفه‌های موثر بر وضعیت عمومی بازار مسکن، افزایش سقف تسهیلات خرید توسط بانک عامل بخش مسکن است. هر چند وام 160 میلیون تومانی مسکن به سپرده‌گذاری یک ساله نیاز دارد و هنوز در بازار مورد استفاده قرار نگرفته است، اما افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن (وام اوراق) به 110 میلیون تومان تاثیر خود را در بازار نشان داده است. 40 درصد از پاسخگویان به پرسش‌های ما اذعان کرده‌اند که افزایش سقف تسهیلات تاثیر قابل توجهی بر رونق بیشتر معاملات داشته و بسیاری از متقاضیان خرید از این وام برای افزایش قدرت خرید خود بهره برده‌اند.

تاثیر غیرقابل انکار تسهیلات بر بازار

با این حال 25 درصد از مشاوران املاک تاثیر وام‌های جدید در بازار مسکن را اندک ارزیابی کرده‌اند. این گروه اغلب اقساط نسبتا سنگین وام 110 میلیون تومانی مسکن و همین طور هزینه حدود 20 میلیون تومانی خرید اوراق امتیاز حق تقدم وام بدون سپرده مسکن را عامل اقبال اندک مردم نسبت به این تسهیلات عنوان کرده‌اند. آنها معتقدند با وجود سود معقول وام خرید مسکن که در مقایسه با سایر تسهیلات بانکی پایین‌تر است، این وام می‌تواند بیش از این بر رونق بازار تاثیر بگذارد اما از آنجا که بسیاری از متقاضیان خرید کوچک‌متراژ و میان‌متراژها در بازار بخش دیگری از نقدینگی خود را نیز از طریق سایر تسهیلات فراهم کرده و به پرداخت اقساط متعهد شده‌اند، به سختی از عهده پرداخت قسط یک میلیون و 700 هزار تومانی این تسهیلات بر می‌آیند. در مقابل 35 درصد از مشاوران املاک افزایش سقف تسهیلات را در شرایط کنونی بی‌تاثیر ارزیابی کرده‌اند. این گروه عمدتا در مناطق نسبتا گران‌قیمت تهران فعالیت می‌کنند و معتقدند که وام 100 میلیون تومانی تاثیر چندانی بر قدرت خرید متقاضیان آپارتمان‌های 500 میلیون تومان به بالا ندارد.

به اذعان 35 درصد از مشاوران املاک، بازار خرید و فروش واحدهای 60 تا 80 مترمربعی در تابستان امسال داغ‌تر از سایر متراژها بوده است. همچنین 30 درصد از پاسخگویان املاک کمتر از 60 مترمربعی را در صدر معاملات اعلام و ابراز عقیده کرده‌اند که بازار ریز متراژها در هر شرایطی برای اقشار کم‌درآمد و میان‌درآمد داغ‌تر است. 20 درصد از مشاوران املاک نیز بازار املاک 80 تا 100 مترمربعی را گرم‌تر توصیف کرده‌اند و در نهایت 15 درصد از آنها جایگاه املاک بزرگ متراژ بیش از 100 مترمربع را در صدر جدول معاملات تابستان عنوان کرده‌اند.

این اظهارات با گزارش اخیر بانک مرکزی درباره آخرین تحولات بازار مسکن تا حدودی قرابت دارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، طی فصل بهار 35 درصد از خریداران واحدهای 50 تا 70 متری و 25 درصد از آنها واحدهای 70 تا 90 متری را معامله کرده‌اند. به این ترتیب عمده تقاضای مصرفی از ریزمتراژها به سمت کوچک‌متراژ و میان‌متراژها سوق یافته است. کمااینکه اکثر شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی نیز بازار املاک 60 تا 80 مترمربعی را گرم‌تر دانسته‌اند. یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌تواند به سرعت تحول در بازار مسکن کمک کند، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن است که از ابتدای سال جاری عملیاتی شد. اما نظرسنجی نشان می‌دهد این اقدام هنوز تاثیر محسوسی بر افزایش اقبال سرمایه‌گذاران نسبت به بخش مسکن و افزایش انعقاد قراردادهای ساخت نداشته است. 69 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی این گزاره را تایید کرده‌اند. اغلب مشاوران املاک معتقدند که سرمایه‌گذاران هنوز تحلیل قابل اتکایی از آینده روشن بازار مسکن به دست نیاورده‌اند و زمان کنونی را برای حضور دوباره در بازار مسکن مناسب نمی‌دانند. افزایش 17 درصدی هزینه صدور پروانه ساختمانی یکی دیگر از عواملی است که به اذعان شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، از رغبت سرمایه‌گذاران برای فعالیت در بخش مسکن کاسته است. در مقابل 31 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی تاثیر افزایش سقف وام ساخت بر اقبال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را مثبت ارزیابی و تصریح کرده‌اند که به دنبال رکود ساخت و ساز در سال‌های گذشته حجم واحدهای نوساز عرضه شده با تقاضا فاصله معناداری پیدا کرده است. از این رو برخی از سرمایه‌گذاران فرصت کنونی را مغتنم شمرده و تلاش کرده‌اند برای رفع این نیاز به موقع اقدام کنند. آنها پیش‌بینی می‌کنند حجم پروانه‌های ساختمانی صادر شده در نیمه دوم امسال با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شود.

پیش‌بینی‌های امیدبخش

تحلیل روند آتی بازار مسکن یکی دیگر از پرسش‌های «دنیای اقتصاد» از 50 مشاور املاک فعال در پایتخت است. در حالی که پیش‌بینی قطعی 70 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، از گرم‌تر شدن بازار معاملات در نیمه دوم امسال حکایت دارد، 15 درصد از آنها پیش‌بینی می‌کنند که بازار با تغییر جدی روبه‌رو نخواهد شد. گروه اکثریت پیش‌بینی خود را بر پایه کاهش نرخ سود بانکی و احتمال استمرار این روند کاهشی تا پایان سال استوار کرده‌اند. آنها اعتقاد دارند کاهش سود بانکی موجب تغییر مقصد سپرده‌های سرمایه‌گذاری از شعب بانک‌ها به سمت بازار مسکن خواهد شد و در نتیجه رونق معاملات قطعی خواهد بود؛ به‌ویژه در صورتی که نرخ سود بانکی طبق وعده دولت به 10 درصد تنزل کند. آنها به این نکته اذعان کرده‌اند که کاهش نرخ سود بانکی به ضرر مستاجران تمام شده و به افزایش وزن اجاره بهای ماهانه دامن زده است، اما در عین حال نقش محرک آن برای بازار خرید مسکن را مطلوب توصیف می‌کنند. برخی از مشاوران املاک نیز رونق نیمه دوم سال را ناشی از نزدیک شدن به انتخابات ریاست‌جمهوری و پیوستگی مسائل سیاسی و اقتصادی کشور به یکدیگر می‌دانند. این گروه اعتقاد دارند که همواره در ماه‌های منتهی به انتخابات، معاملات در بازار مسکن رونق می‌گیرد. در عین حال یک اقلیت 15 درصدی نیز از پاسخگویی به این سوال طفره رفته و شرایط بازار آتی مسکن را غیرقابل پیش‌بینی توصیف کردند.

 پیش‌بینی 59‌درصد از واسطه‌های ملکی درباره قیمت‌های آتی مسکن نیز بر افزایش نرخ مسکن کمتر یا نهایتا برابر با نرخ تورم (10 درصد) حکایت دارد. این گروه معتقدند بازار کشش چندانی برای تغییر قیمت ندارد اما اگر روند رو به رشد معاملات ادامه یابد،‌ طبعا قیمت‌ها قدری تغییر مثبت خواهد کرد. در مقابل 35 درصد از پاسخگویان قیمت مسکن در نیمه دوم امسال را بدون تغییر نسبت به فصل کنونی پیش‌بینی می‌کنند. در این بین تنها 6 درصد از پاسخگویان به افزایش محسوس قیمت‌ها امید دارند. این گروه مدعی هستند که ثبات قیمت اسمی مسکن به‌رغم تورم انباشته سال‌های گذشته توام با رکود حاکم بر بازار مسکن، زمینه را برای افزایش قیمت آپارتمان مسکونی در سال جاری فراهم کرده است. از طرفی افزایش تقاضای موثر در بازار را به نفع افزایش قیمت توصیف کرده و معتقدند تنها در صورت تغییر محسوس در قیمت‌هاست که بازار فاز پیش‌رونق را طی کرده و به فاز رونق‌نسبی ورود می‌کند. استدلال آنها این است که در صورت ثبات نسبی قیمت‌ها، تمایل خریداران به معامله به بهانه احتمال کاهش قیمت تنزل خواهد یافت. این در حالی است که اکثر شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، ثبات نسبی و افزایش تدریجی قیمت‌ها متناسب با شرایط عمومی اقتصاد را به نفع بازار مسکن ارزیابی می‌کنند.