قانون پیش‌فروش ساختمان، 5 سال پس از تصویب، سرانجام از بایگانی مصوبات دولت بیرون آمد و اجرای کامل آن از ابتدای این هفته در بازار دوم معاملات مسکن (معاملات پیش‌خرید آپارتمان)، به شکل «ممنوعیت فروش پروژه‌های فاقد دو مجوز کلیدی» آغاز شد. بخش آگهی روزنامه‌های دارای «نیازمندی» یا همان صفحات «آگهی‌نامه»، در پی ابلاغیه پارسال وزیر راه و شهرسازی، از یکشنبه گذشته، چاپ هر نوع «تبلیغ» با مضمون و محتوای «پیش‌فروش» آپارتمان را به «ارائه گواهی تاییدیه وزارت راه و شهرسازی از سوی پیش‌فروشنده» مشروط کردند. در روزنامه‌هایی که محل اصلی آگهی فروش و بازاریابی انواع ملک محسوب می‌شوند، در حال حاضر با بخشنامه مدیران مسوول مربوطه، چاپ آگهی پیش‌فروش‌های فاقد تاییدیه رسمی، کاملا ممنوع شده است. «خودداری» رسانه‌های پرتیراژ در معرفی و تبلیغ پروژه‌های پیش‌فروش فاقد گواهی تایید، به منزله «نصب فیلتر» در مبادی ورودی بازار پیش‌فروش است.
این فیلتر در حال حاضر به جلوگیری از عرضه دو دسته «آپارتمان در حال ساخت» شامل «پروژه‌های ناسالم به لحاظ حداقل استانداردهای حقوقی و فنی» و همچنین «پروژه‌های مشکوک به تهدید منافع پیش‌خریدار» منجر شده است. نتایج سه روز اعمال قانون بر پیش‌فروش مسکن، به خوبی بیانگر تاثیر آنی «جراحی» بازار دوم معاملات ملک بر رفتار پیش‌فروشنده‌ها است طوری‌که اثر آن را می‌توان در صفحات نیازمندی روزنامه‌ها مشاهده کرد. طی روزهای گذشته از هفته جاری، آگهی‌های مربوط به پیش‌فروش آپارتمان به‌طور کامل حذف شده و حتی یک کادر تبلیغ در این صفحات دیده نمی‌شود آن هم در شرایطی که تا همین هفته گذشته، روزانه به‌طور متوسط 150 تا 200 مورد آگهی پیش‌فروش در روزنامه‌ها منتشر می‌شد. این اتفاق، حاکی از «پاکسازی اساسی بازار دوم معاملات مسکن» و در عین حال «مجهز نبودن حتی یک پیش‌فروشنده به ضوابط و مجوزهای درج‌شده در قانون پیش‌فروش» است.
کنترل نوسانات شدید از بازار دوم
بررسی‌ها درباره آثار اجرای کامل قانون پیش‌فروش مسکن نشان می‌دهد اگر چه در کوتاه‌مدت –طی روزها و شاید هفته‌های آینده- به‌خاطر ممنوعیت عرضه پروژه‌های پیش‌فروش فاقد مجوز، سمت تقاضا با خلأ آپارتمان در بازار پیش‌خرید مواجه می‌شود اما به تدریج تحت تاثیر هدایت پیش‌فروشنده‌ها به بازار رسمی و تزریق پروژه‌های سالم به این بازار، شرایط برد-برد برای طرفین معاملات پیش‌فروش فراهم خواهد شد و این موضوع به رونق و تقویت حجم معاملات پیش‌خرید در مقایسه با معاملات خرید آپارتمان آماده، منجر می‌شود. این قانون، 4 حفره بزرگ بازار پیش فروش که باعث به تله افتادن پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده طی سنوات گذشته شده را برطرف کرده است. با اجرای قانون پیش‌فروش، انجام تعهدات طلایی پیش‌فروشنده از جمله «تحویل به موقع واحد مسکونی و قبول قیمت توافق شده در زمان قرارداد» برای پیش‌خریدار تضمین می‌شود. همچنین با مقرراتی که وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این قانون وضع کرده، احتمال «انحراف» منابع پرداختی پیش‌خریدار (مصرف پول در جاهایی غیر از پروژه) به صفر می‌رسد و در مقابل، مسیر پرداخت به موقع اقساط معامله به حساب پیش-فروشنده روشن و شفاف شده است. ضمن آنکه، «گارانتی» فروش واحدهای مسکونی نوساز، برای اولین‌بار در قالب اجرای قانون پیش‌فروش و تکلیف پیش‌فروشنده به «بیمه کارکرد تجهیزات آپارتمان»، محقق می‌شود و پیش‌فروشنده موظف به رفع نقص احتمالی ساختمان در حین مصرف خواهد شد. همچنین قراردادهای پیش‌فروش نیز باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم و صادر شود.
مجموعه این 6 مزایای ناشی از اجرای قانون پیش‌فروش مسکن، چون که اعتماد دو طرف معامله را از سطح ناچیز فعلی، افزایش می‌دهد، باعث تحرک در بازار دوم معاملات ملک خواهد شد. در حال حاضر، سهم معاملات پیش‌فروش از کل معاملات فروش آپارتمان، کمتر از 5 درصد است اما کارشناسان می‌گویند، بازار دوم، ظرفیت افزایش تا 25 درصد کل معاملات را دارد.
پیش‌خرید مسکن با قیمت مقطوع زمان ساخت، به علت محافظت متقاضی از تورم مسکن در طول زمان، برای خریداران جذابیت دارد. پیش‌فروش نیز از بابت تجهیز مالی سریع پروژه و بی‌نیاز شدن سازنده از دریافت تسهیلات بانکی با نرخ سود بالا، همواره برای فعالان ساختمانی، مطرح بوده اما اشکالات و نواقص بازار غیررسمی همواره مانع تامین همزمان خواسته‌های دو طرف شده است. در بازار پیش‌فروش، همواره دو نقطه ضعف اساسی شامل «دبه پیش‌فروشنده در قیمت» و «بدعهدی در تحویل به موقع واحد»، ترس و نگرانی متقاضیان را به همراه داشته و مانع شکل‌گیری کامل بازار پیش‌خرید شده است.پیش‌بینی می‌شود با جراحی صورت گرفته در این بازار، معاملات پیش‌فروش در میان‌مدت سرعت بگیرد و باعث شود بازار دوم معاملات مسکن در نقش سوپاپ تنظیم‌کننده بازار اول، قیمت مسکن را از نوسانات شدید محافظت کند. معمولا در زمان افزایش قیمت مسکن، تقاضا برای پیش‌فروش افزایش پیدا می‌کند و در زمان رکود معاملات و تخلیه حباب قیمتی نیز گرایش به پیش‌فروش زیاد می‌شود. این دو رفتار در سیکل‌های تجاری مختلف بازار مسکن، کاستی‌های بازار اول را پوشش می‌دهد بنابراین از شدت نوسانات –تعمیق رکود و بروز جهش در رونق- جلوگیری می‌کند.
به‌عنوان نمونه، در زمان اوج رونق معاملات مسکن که شیب افزایش قیمت در حال زیاد شدن است، به تدریج خریداران از بازار اول کناره‌گیری می‌کنند و امکان فروش سلب می‌شود. در این حالت، بازار رسمی پیش‌فروش و تضمین‌های فعال‌شده در آن، به کمک دو طرف می‌آید و باعث می‌شود بخشی از رونق معاملات در قالب پیش‌فروش و با قیمت کمتر جریان پیدا کند (قیمت پیش‌فروش معمولا 10 تا 15 درصد کمتر از قیمت فروش قطعی در همان زمان پیش‌خرید است). متقاضی خرید مسکن در زمان رشد قیمت، توان خرید را از دست می‌دهد، اما توان پیش‌خرید را به‌واسطه پرداخت تدریجی بهای معامله دارد. بنابراین بخشی از تقاضا به سمت بازار دوم هدایت می‌شود و در نتیجه، جلوی جهش قیمت و شکل‌گیری رکود سنگین گرفته می‌شود.
جزئیات دو مجوز
در شکل جدید و البته رسمی بازار پیش‌فروش آپارتمان، سازنده‌ها برای فروش ساختمان‌های در حال ساخت، باید قبل از هر اقدام برای بازاریابی، تبلیغ و آگهی به‌عنوان اولین مرحله معرفی پروژه به پیش‌خریدار، ابتدا دو مجوز کلیدی از مراجع مربوطه دریافت کنند. عملیات پیش‌فروش آپارتمان منوط به اخذ «گواهی تاییدیه» از ادارات راه‌وشهرسازی استان توسط سازنده یا همان پیش‌فروشنده است. ادارات راه و شهرسازی برای تایید صحت و سلامت حقوقی و فنی پروژه آماده پیش‌فروش، مجموعه‌ای از مدارک مربوط به پروژه را کنترل می‌کنند که مهم‌ترین آن، گواهی «حساب امانی» است. به این ترتیب، یک شرکت ساختمانی یا بسازوبفروش، پیش از مراجعه به ادارات زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی برای اخذ مجوز تبلیغ و پیش‌فروش، باید نسبت به دریافت مجوز «حساب امانی» از بانک عامل بخش مسکن اقدام کند.
الزام به افتتاح «حساب امانی» برای پیش‌فروش، باعث می‌شود «بانک عامل» این حساب در نقش ضلع سوم معاملات پیش‌خرید، بر رفتار مالی و ساختمانی «پیش‌فروشنده» و «پیش‌خریدار»، نظارت کند و با کنترل ریسک و مخاطرات همیشگی بازار پیش‌فروش توسط بانک، برای اولین‌بار انجام تعهدات دو ضلع اصلی معاملات پیش‌فروش نسبت به هم تضمین شود. وزیر راه و شهرسازی فروردین سال 94 با استناد به ماده 21 قانون پیش‌فروش ساختمان، شرط هر نوع تبلیغ، آگهی و اقدام برای بازاریابی پروژه‌های پیش‌فروش ملک را «داشتن مجوز و تاییدیه از ادارات استانی» اعلام کرد و از مدیران استانی خواست برای صدور این گواهی، از الگوی رایج در کشورهای مختلف که همگی بر «پیش‌فروش تحت کنترل حساب امانی» استوار است، استفاده کنند.
هرچند ابلاغیه وزیر به دلایلی نامشخص، با یکسال و نیم تاخیر، از سه روز پیش، در دستور کار مدیران مربوطه قرار گرفته اما اجرای آن در بلندمدت، منافع هر دو طرف بازار پیش‌فروش را به‌صورت تصاعدی افزایش خواهد داد. گزارشی از جزئیات نحوه تشکیل «حساب امانی» حاکی است: براساس دستورالعملی که بانک مسکن برای این منظور به شعب خود ابلاغ کرده، فرد پیش‌فروشنده (حقیقی یا حقوقی) برای افتتاح «حساب‌امانی» باید 6 نوع مدرک به بانک ارائه کند. این مدارک شامل «سند مالکیت زمین، پروانه ساختمانی، قرارداد مشارکت در ساخت به‌نام فرد پیش‌فروشنده برای احراز سازنده بودن فرد، داشتن حق‌فروش، نقشه‌های طراحی و معماری نشان دهنده موقعیت دقیق واحدها و همچنین تاییدیه اتمام عملیات پی ساختمان» است.
کنترل 100 درصد بر حساب مالی پیش فروشنده
بانک عامل «حساب امانی» با دریافت مدارک 6گانه، ضمن آنکه مانع پیش‌فروش خام –به‌واسطه الزام به عبور پروژه از مرحله پی‌ریزی و فونداسیون- می‌شود، مسیرهای اصلی جعل و کلاهبرداری در این نوع معاملات ملکی همچون فروش زمین به جای آپارتمان یا پیش‌فروش ساختمان فاقد پروانه را مسدود می‌کند. در قالب «حساب امانی»، باید یک حساب کوتاه‌مدت عادی به‌نام پیش‌فروشنده و برای فقط یک پروژه آماده پیش‌فروش، در بانک افتتاح و به ازای تک‌تک واحدهای مسکونی، حساب‌های جداگانه به‌نام پیش‌خریداران نزد بانک تشکیل شود تا کلیه مبادلات مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، فقط از طریق این حساب و با نظارت و اجازه بانک عامل انجام شود.
به عبارتی، دریافت و پرداخت بهای معامله پیش‌فروش، جز از کانال «حساب امانی»، غیرمجاز است و قرارداد طرفین معامله که با امضای ضلع سوم، اعتبار پیدا کرده را از رسمیت خواهد انداخت. طبق آنچه در بانک مرکزی برای این منظور به تصویب رسیده، بانک عامل «حساب امانی» مجاز است مشروط به دریافت گزارش عملکرد پیش‌فروشنده (سازنده) از مهندس‌ناظر پروژه و تایید پیشرفت فیزیکی عملیات ساخت و ساز، متناسب با کار انجام شده، مبالغ پرداختی توسط پیش‌خریداران را از حساب‌شان کسر و به حساب پیش‌فروشنده، واریز کند. به این ترتیب، رابطه مستقیم مالی بین دو طرف معامله پیش‌فروش، قطع می‌شود و تحت تاثیر نظارت فنی بانک عامل «حساب امانی»، امکان دریافت پول‌اضافه از سوی پیش‌فروشنده، کاملا سلب خواهد شد. بانک عامل برای واریز وجه پیش‌خریدار به حساب پیش‌فروشنده، یک شرط ویژه علاوه بر کنترل پیشرفت فیزیکی کلی پروژه، در نظر گرفته است.
در قالب این شرط، اقساط هر یک از پیش‌خریداران، بعد از کنترل مراحل ساخت و ساز واحد مسکونی مربوط به آن پیش‌خریدار، از حساب وی آزاد و به حساب پیش‌فروشنده، منتقل می‌شود. این پروسه، احتمال انحراف منابع مالی پیش‌خریدار و مصرف آن توسط پیش‌فروشنده در بخش‌هایی غیر از واحد مسکونی متعلق به وی را به صفر می‌رساند و در عین حال باعث تشویق و نوعی رقابت بین پیش‌خریداران در پرداخت به موقع اقساط پروژه می‌شود. بر این اساس، جلوی مصرف آورده نقدی پیش‌خریداران خوش‌حساب در تکمیل واحد مسکونی پیش‌خریداران بدحساب، گرفته خواهد شد. پیش‌فروشنده‌های ساختمان می‌توانند در طول پروژه و هر زمان که احساس نیاز کردند، گزارش وضعیت مالی و موجودی حساب تک‌تک پیش‌خریداران را از بانک عامل «حساب امانی» طلب کنند و از این طریق، نسبت به منابع قابل دسترس برای خود، مطلع شوند. با این امکان، فرد یا شرکت سازنده پروژه می‌تواند در صورت لزوم، از پیش‌خریداران بخواهد برای پرکردن حساب‌شان، اقدامات لازم را انجام دهند.
صدور گواهی حداکثر در 15 روز
مدیر مرتبط با صدور گواهی تاییدیه پیش‌فروش مسکن در اداره راه و شهرسازی استان تهران روز گذشته اعلام کرد: این اداره کل در صورت تکمیل مدارک پیش‌فروشنده، حداکثر ظرف 15 روز، مجوز بلامانع بودن عملیات پیش‌فروش ساختمان را برای فرد یا شرکت متقاضی، صادر می‌کند. این مسوول با تاکید بر اینکه طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، هر نوع تبلیغ، بازاریابی، چاپ آگهی، نصب بنر و مواردی از این دست، نیازمند اخذ تاییدیه و مجوز از اداره راه وشهرسازی است، افزود: متقاضیان پیش‌فروش مسکن علاوه بر ارائه گواهی تشکیل «حساب امانی»، باید تاییدیه مهندس‌ناظر دال بر اتمام عملیات پی ساختمان، پروانه اشتغال به‌کار مهندس ناظر و مدارک هویتی پیش‌فروشنده را ارائه کنند. ضمن آنکه سایر مدارک اثبات‌کننده صحت و سلامت پروژه، در مرحله افتتاح «حساب امانی»، از جانب بانک عامل، دریافت و کنترل می‌شود.این مجوز توسط معاونت مسکن اداره راه و شهرسازی، صادر خواهد شد.
قانون پیش‌فروش ساختمان، دی ماه سال 89 تصویب و آیین‌نامه اجرایی مربوط به آنکه مسیر اجرا را برای دولت مشخص می‌کند، خرداد سال 93 از سوی هیات دولت ابلاغ شد اما این تاخیر سه ساله در پیاده‌سازی یکی از مهم‌ترین قوانین به شدت موردنیاز بخش مسکن بازهم ادامه پیدا کرد تا اینکه فروردین94، وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان دستگاه اصلی اعمال این قانون، بخشنامه‌های مربوطه را ابلاغ کرد و سپس اجرای ناقص آن از تابستان 94 به شکل صرفا آمادگی دفترخانه‌ها برای صدور قرارداد محضری پیش‌فروش آغاز شد. با این حال، اجرای کامل این قانون، از سه روز پیش کلید خورد.
جرایم سنگین برای عبور از قانون
با تصفیه آگهی نامه‌های مطبوعاتی از تبلیغات پیش‌فروش عملا آن بند از قانون پیش‌فروش ساختمان که بر مبنای آن هرگونه تبلیغ در بازار دوم معاملات مسکن اعم از مطبوعاتی و غیر مطبوعاتی و حتی ارائه پروژه‌ها به دلالان ملکی برای بازاریابی، منوط به دریافت مجوز از مراجع قانونی –ادارات کل راه و شهرسازی – شده بود، به مسیر اجرا وارد شد.به موجب ماده 21 قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام برای تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریقی، از جمله «درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در مکان و...»، گواهی تاییدیه مبنی بر صدور مجوز برای پیش‌فروش را از ادارات کل راه و شهرسازی اخذ و ضمیمه درخواست انتشار آگهی کند.
بر اساس تاکید صورت گرفته در ماده 23 این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یا بدون کسب مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال و جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر مبالغ دریافت شده از پیش خریداران محکوم می‌شوند.این در حالی است که مطبوعات و سایر رسانه‌ها هم به موجب تکلیف قانونی، قبل از دریافت مجوز یاد شده و رویت گواهی حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف و جزای نقدی از یک تا 10 میلیون تومان و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم می‌شوند.با حذف آگهی‌های پیش‌فروش از معتبرترین و پر مخاطب ترین آگهی نامه‌های مطبوعاتی طی چند روز گذشته، عملا بعد از 6 سال، اجرای نیمه کاره قانون پیش‌فروش که از دو سال گذشته با اعلام آمادگی دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، آغاز شده بود، کامل شد.به این ترتیب، در حالی که قانون پیش‌فروش ساختمان با الزامی کردن تنظیم سند رسمی پیش‌فروش و منع تنظیم قراردادهای غیر رسمی عملا بازار دوم معاملات مسکن را به مسیر قانونی هدایت کرده، حذف آگهی‌های مطبوعاتی از ستون آگهی نامه‌های روزنامه‌های معتبر، عملا به معنای ایجاد یک دوره انتظار در بازار پیش‌فروش تا زمان کسب مجوز از مراجع قانونی و بازگشت مجدد عرضه است.قانون پیش‌فروش ساختمان علاوه بر منع تنظیم هر گونه قرارداد غیررسمی میان پیش‌فروش و پیش‌خریدار و الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی با در نظر گرفتن مجازات سنگین برای سازندگان متخلف، پر دردسرترین معاملات مسکن را به مسیری ایمن هدایت کرده است.
براساس ماده 6 قانون پیش‌فروش ساختمان چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را به پیش‌خریدار تحویل ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند مکلف است براساس زمان و مرحله‌ای که تاخیر در آن صورت گرفته است از 1/ 0 تا نیم درصد بهای روز آپارتمان را به‌صورت روزانه به پیش‌خریدار جریمه پرداخت کند.همچنین ماده 9 این قانون پیش فروشنده را مکلف کرده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارت‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث، مسوولیت خود را بیمه کند.
