4 علت افزایش قیمت اوراق مسکن

 دمای قیمت‌ در بازار «اوراق تسهیلات خرید مسکن» به بالاترین حد 19 ماه اخیر رسیده و باعث شده در میانه فصل رشد معاملات ملک، شرایط دسترسی تقاضای مصرفی به وام‌های جدید دشوار شود. گزارش «دنیای اقتصاد» از اوضاع فعلی اوراق وام خرید مسکن حاکی است: قیمت فروش امتیاز «تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن» در 29 روز سپری شده از تیرماه به‌طور متوسط 6 درصد نسبت به خرداد افزایش پیدا کرده طوری که با احتساب سطح قیمت‌ اوراق در روز گذشته، هم‌اکنون هزینه خرید اوراق وام 110 میلیون تومانی در تهران به سطح 20 میلیون تومان رسیده است و عملا‌ 18 درصد ارزش ریالی تسهیلات باید صرف خرید اوراق مربوطه شود.

سطح داغ قیمت اوراق مسکن، با یک نسخه دو ماموریتی، می‌تواند سرد شود.

هر چند اوایل تیر ماه امسال، کاهش نرخ سود سپرده بانکی و بعد از آن، کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود وام رقیب –تسهیلات خرید مسکن یکم- اثر هم‌راستا بر قیمت اوراق گذاشت و باعث شد ظرف یک هفته، 2 تا 4 درصد از ارزش معاملاتی اوراق کاسته شود اما در مقطع فعلی با توجه به اوضاع بازار مسکن، «وزن بالای 4 متغیر بازیگردان در صحنه معاملات اوراق وام مسکن» نه تنها تاثیر کوتاه‌مدت کاهش نرخ سود را خنثی کرده که به تغییر شیب کاهشی دو ساله قیمت اوراق نیز منجر شده است. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در سال 94 حدود 12 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد و به 74 هزار و 700 تومان رسید که این کاهش اگرچه در سالی که سقف وام اوراق از 45 به 70 میلیون تومان افزایش پیدا کرد، رخ داد اما رکود مطلق معاملات مسکن در سال گذشته، جلوی رشد قیمت اوراق ناشی از افزایش سقف را گرفت.

در حال حاضر اما قیمت هر فقره اوراق مسکن با احتساب میانگین 29 روز تیر ماه به سطح 89 هزار تومان و براساس قیمت یکی دو روز گذشته، به سطح 93 تا 94 هزار تومان افزایش یافته است. بخشی از رشد قیمت اوراق، متاثر از افزایش سقف تسهیلات از 70 میلیون به 110 میلیون تومان در ابتدای بهار امسال است اما از آنجا که این موضوع (افزایش سقف)، اثر خود را در ماه‌های بهار 95 به شکل رشد 5 درصدی در قیمت اوراق گذاشت، هم‌اکنون متغیرهای دیگری باعث رشد مجدد شده است. میانگین قیمت هر فقره اوراق مسکن در خردادماه به 84 هزار تومان رسیده بود.

در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن برای دریافت وام 110 میلیونی مجبور به تهیه بسته 220تایی اوراق هستند که در این صورت با قیمت فعلی، نزدیک به 21 میلیون تومان بابت خرید اوراق و تبدیل آن به تسهیلات، باید هزینه کنند. کارشناسان حوزه مالی و اوراق مسکن معتقدند سطح فعلی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با قیمت تمام شده واقعی این تسهیلات بالا نیست اما نسبت به مبلغ وام، قابل توجه است و افزایش بیشتر آن می‌تواند باعث کاهش قدرت تسهیلات برای پوشش قیمت مسکن و هزینه خرید آپارتمان‌های مصرفی شود.

سطح قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فاصله نیمه 93 تا ابتدای تابستان امسال، همواره کمتر از نقطه اوج تابستان دو سال پیش بود. شهریور سال 93 تحت تاثیر افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن و میانه رکود معاملات، به دلیل افزایش تقاضا، قیمت هر فقره اوراق به 94 هزار تومان رسید و در مهرماه نیز در همین سطح پایدار ماند اما بعد از آن، با تشدید رکود، شیب قیمت اوراق همچون منحنی نوسان قیمت مسکن کاهشی شد. در حال حاضر، قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، به بالاترین سطح 19 ماه اخیر رسیده و در حال نزدیک شدن به قله دو سال گذشته است.

ریشه اصلی رشد قیمت اوراق

بررسی‌ها درباره علل تغییر جهت قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد 4 متغیر شامل «رشد معاملات خرید آپارتمان در فاز کنونی پیش‌رونق»، «حذف شرط تاریخ ازدواج از مسیر پرداخت وام 110 میلیونی»، «پیش‌خرید اوراق در پی شایعه کاهش نرخ سود تسهیلات اوراق از سطح 5/ 17 درصد کنونی» و از همه مهم‌تر «کسری حجم انتشار اوراق در مقایسه با میزان تقاضا و خرید اوراق» باعث افزایش قیمت فروش امتیاز این تسهیلات سه‌رقمی در بازار رسمی مبادله اوراق وام مسکن شده است. در حال حاضر عامل آخر، ریشه رشد قیمت اوراق به حساب می‌آید.

در ماه‌های اخیر معاملات خرید مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، از لاک رکودی خود خارج شد و حداقل 5 درصد افزایش پیدا کرد. عمده تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان، به‌واسطه افزایش سقف وام خرید، تحریک به انجام معامله شده است. بنابراین، رابطه مستقیم بین رشد معاملات مسکن و رشد تقاضای خرید امتیاز تسهیلات بدون سپرده (اوراق وام خرید مسکن) وجود دارد. اما این رابطه، به دلیل کمبود اوراق جدید و عدم تطبیق حجم انتشار اوراق به حجم خرید اوراق، به جای آنکه تنظیم شود، منجر به افزایش قیمت اوراق شد.

حتی با فرض ثابت بودن حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری، به علت آنکه سقف تسهیلات افزایش پیدا کرده، تعداد اوراقی که در قالب بسته باید از سوی متقاضیان خریداری و به وام تبدیل شود، افزایش یافته است. تا پیش از پرداخت وام 110 میلیونی، بسته 140تایی برای خرید اوراق برای تبدیل به وام 70 میلیونی لازم بود اما در حال حاضر، بسته 220تایی باید خریداری شود. به این ترتیب، در شکل فعلی بازار معاملات مسکن، میزان خرید اوراق تسهیلات مسکن از دو جهت «افزایش تقاضا» و «افزایش حجم بسته» رو به صعود گذاشته است.

این دو مولفه، به‌صورت طبیعی نیازمند افزایش حجم انتشار ماهانه اوراق جدید مسکن از سوی بانک عامل است اما آمارهای رسمی نشان می‌دهد در حال حاضر میزان انتشار اوراق جدید تسهیلات مسکن در هر ماه، بین 9 تا 13 درصد کمتر از حجم خرید اوراق از سوی متقاضیان وام مسکن است. بخشی از این کمبود توسط اوراق قبلی موجود در بازار جبران می‌شود اما از آنجا که اوراق با تاریخ انتشار قبل از نیمه سال93، فاقد اعتبار برای تبدیل شدن به وام 110 میلیون تومانی است، در نتیجه، کسری اوراق جدید، باعث افزایش قیمت آن می‌شود.

در اردیبهشت امسال، 383 میلیارد تومان اوراق مسکن منتشر شد اما در همین ماه، معادل 442 میلیارد تومان اوراق از جانب خریداران مسکن، معامله به وام تبدیل شد. حجم انتشار اوراق در سال‌های 89 تا 92، همواره اضافه‌تر از میزان خرید اوراق بود به‌طوری که نه تنها کسری آنچنانی وجود نداشت بلکه بازار اوراق مسکن با مازاد 25 درصدی عرضه روبه‌رو بود. بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر با توجه به منابع موجود در حساب سپرده ممتاز –حسابی که در آن به سپرده‌گذاران، مشروط به طی دوره زمانی مشخص و حجم معین سپرده‌گذاری، اوراق تعلق می‌گیرد- توان محدودی برای انتشار ماهانه اوراق دارد به این صورت که بیش از 400‌میلیارد تومان در ماه‌های گذشته، اوراق منتشر نکرده است. این در حالی است که منابع سایر حساب‌های سپرده‌گذاری بانک مسکن به دلیل تفاوت در قیمت تمام شده، قابل مصرف در حساب ممتاز و تبدیل شدن به اوراق نیست.

در حساب ممتاز کمتر از 14 درصد، سود به سپرده‌گذاران تعلق می‌گیرد اما نرخ سود تسهیلات اوراقی که توسط این حساب منتشر می‌شود، 5/ 17 درصد است. در حال حاضر که این حساب با کسری منابع برای انتشار حجم بیشتری اوراق، دست به گریبان است، یک راهکار سریع برای بانک عامل، استفاده از سایر منابع در اختیار بانک از محل سایر سپرده‌ها است. این راهکار طی ماه‌های اخیر که سایر سپرده‌ها با سود 18 درصد جذب بانک شده بود، امکان‌پذیر نبود چرا که با سود 5/ 17 درصدی تسهیلات اوراق مسکن، امکان تهیه منابع با سود 18 درصدی، عملا‌ وجود ندارد. اما با توجه به کاهش نرخ سود سپرده به 15 درصد، بانک عامل بخش مسکن از دو تا سه ماه آینده، می‌تواند برای کنترل قیمت اوراق مسکن، کسری منابع حساب مربوطه را از طریق سایر حساب‌های سپرده‌ای، جبران کند و به بالانس عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن، اقدام کند.

این اقدام، ماموریت اول نسخه تب‌بر برای بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن محسوب می‌شود و ماموریت دوم که در فصل جاری باید توسط متقاضیان مصرفی بازار ملک اجرایی شود، عدم تعجیل در خرید اوراق یا پیش خرید آن است. مدیران بانک عامل بخش مسکن، برنامه افزایش حجم انتشار اوراق تسهیلات را در دستور کار دارند و به‌زودی نسبت به طراحی مسیر –از جمله استفاده از سایر منابع سپرده‌ای- برای این منظور اقدام خواهند کرد بنابراین، چشم‌انداز میان مدت قیمت اوراق مسکن مشروط به تحقق برنامه بانک عامل، کاهشی خواهد بود.

مدیر اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هم‌اکنون سه عامل عمده منجر به افزایش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن و در نتیجه افزایش قیمت اوراق شده است. علیرضا توکلی توضیح داد: هم‌اکنون به دلیل قرار گرفتن در فاز پیش‌رونق مصادف با فصل تابستان که اوج زمان جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن محسوب می‌شود تقاضا برای خرید اوراق افزایش یافته است. این در حالی است که برخی متقاضیان مصرفی در نتیجه کاهش نرخ سود سپرده‌ها و برخی تسهیلات بانکی مسکن از جمله تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در انتظار کاهش سود تسهیلات اوراق – نرخ 5/ 17 درصدی وام 110 میلیون تومانی – به‌سر می‌برند و همین موضوع باعث افزایش استقبال از خرید اوراق شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در صورت کاهش نرخ سود تسهیلات اوراق، میزان جذابیت آن برای مصرف‌کننده‌ها به خاطر کاهش اقساط ماهانه افزایش می‌یابد و احتمال تغییر مثبت قیمت آن وجود دارد. وی ادامه داد: از سوی دیگر حذف شرط تاریخ ازدواج برای دریافت وام 100‌میلیون تومانی از محل اوراق، موجب افزایش تعداد متقاضیان دریافت وام و در نتیجه خرید اوراق شده است. هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد: شرط ازدواج از تاریخ 1/ 1/ 85 به بعد از مسیر پرداخت این وام حذف شده و همه زوج‌ها می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.