با نگاهی به فایل های آگهی خانه های فروشی در شهر تهران، واحدهایی مشاهده می شود که گاهی قیمت فروش آنها بسیار پایین تر از سایر ملک های مشابه آن منطقه است. برای مثال واحدی 115 متری و سه سال ساخت در محله هنگام با قیمت هر متر مربع یک میلیون و 560 هزار تومان به فروش می رسد. این در حالی است که یکی از مشاوران املاک در این محله می گوید قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این محله 2.5 میلیون تومان است.
به گفته او گاهی اوقات واحدهایی به دلیل نقاط ضعف شان با قیمتی بسیار ارزان تر به فروش می رسند و واحدی هم که هر متر مربع از آن یک میلیون و 560 هزار تومان قیمت گذاری شده است دو نقطه ضعف دارد؛ یکی که بسیار هم مسئله قابل توجهی به شمار می رود، سند ملک است، چرا که این واحد دارای قولنامه است و سند شخصی ندارد.
چنین خانه هایی را در میان آگهی های فروش می توان با اسم رمز «سند در دست اقدام» جستجو کرد. موضوع دوم نیز واقع شدن واحد مسکونی در طبقه زیر همکف است که از ارزش ملک می کاهد. واحدهای زیاد دیگری در مناطق مختلف تهران نیز وجود دارند که به دلایل مختلف از جمله قولنامه ای بودن، واقع شدن واحد در طبقه زیر همکف، قدیمی بودن ملک، نیاز فوری مالک به پول و حتی نداشتن پارکینگ یا نورگیر مناسب با قیمتی ارزان تر به فروش می رسند.
1- خرید خانه در طبقه زیر همکف
عوامل زیادی وجود دارند که در قیمت ملک اثرگذار هستند؛ برای مثال واحدهای قولنامه ای بسیار ارزان تر از واحدهای دارای سند شخصی هستند. همچنین داشتن آسانسور، پارکینگ و سایر امکانات اینچنینی در قیمت ملک اثرگذار است اما از دیگر مواردی که سبب کاهش قیمت واحد مسکونی می شود، واقع شدن آن واحد در طبقه زیر همکف است. در میان فایل واحدهای فروشی، واحدهای زیادی وجود دارند که در طبقه زیر همکف یا همان زیرزمین واقع شده اند و از قیمت های پیشنهادی آنها کاملا مشخص است که قرار گرفتن این واحدها در طبقه زیر همکف اثر زیادی در قیمت آنها گذاشته است.
برای مثال در میان آگهی های موجود، ارزان ترین واحدی که در طبقه زیر همکف واقع شده مربوط به واحدی 115 متری و سه سال ساخت در محله هنگام است که این ملک با قیمت هر متر مربع یک میلیون و 560 هزار تومان آگهی شده است که دلیل فاصله قیمتی زیاد این ملک با سایر ملک های واقع شده در این محله، سند قولنامه ای و واقع شدن آن در طبقه زیر همکف است. همچنین در میان آگهی این خانه های زیرزمینی واحدی 106 متری و نوساز با قیمت هر متر مربع 12 میلیون تومان در محله سعادت آباد از گران ترین ها به شمار می رود.
2- خرید خانه در شهرهای حاشیه ای
رکود سنگین بازار مسکن در شهر تهران موجب شده که شهرهای جدید هم از رونق بیفتند و خرید و فروش در این شهرها به پایین ترین حد خود برسد. شهرهای جدید اطراف تهران در چند سال گذشته تحت تاثیر رکود بازار مسکن تهران قرار گرفته اند و به شدت در رکود قرار دارند، به طوری که خرید و فروش مسکن در این شهرها با کندی بیشتری انجام می گیرد و حتی می توان گفت متقاضیان کمی هم در این شهرها حضور دارند.
این شرایط باعث شده که حتی در میان آگهی های خرید و فروش مسکن، کمتر اثری از واحدهای شهرهای جدید اطراف تهران باشد که نشان می دهد متقاضی خرید و فروش این واحدها وجود ندارد و با اینکه در حد بنگاه های املاک در سطح شهر باقی مانده است. در حالی که در سال های گذشته پای ثابت آگهی های فروش املاک بود. ایرج رهبر یکی از اعضای انجمن انبوه سازان استان تهران هم در گفتگو با خبرگزاری مهر این موضوع را تایید می کند رکود بازار مسکن در تهران، تاثیر زیادی بر شهرهای جدید گذاشته و مسکن در این شهرها کاهش قیمت بسیاری داشته است.
او می گوید در حال حاضر به طور رسمی خرید و فروش مسکن مهر هم انجام نمی شود: «البته به صورت غیررسمی در بنگاه های املاک خرید و فروش می شود اما در مجموع متقاضیان بسیار کمتری نسبت به سال های گذشته برای خرید مسکن در شهرهای جدید وجود دارد.» همچنین یکی از مشاوران املاک در این شهر، با بیان اینکه قیمت مسکن در شهر پردیس به شدت کاهش یافته است، می گوید: «قیمت ها نسبت به سال های گذشته، تغییر زیادی داشته، ضمن آنکه استقبال از خرید هم کم شده است.»
این فعال بازار مسکن با اشاره به اینکه خرید مسکن مهر از واحدی 34 میلیون تومان هم وجود دارد، می گوید: «قیمت واحدها به شدت کاهش یافته و همین موضوع یکی از نشانه های رکود در بازار مسکن شهرهای جدید است.»
3- خرید خانه های نوساز به شکل قولنامه ای
بازار مسکن چند سالی است که در رکود به سر می برد. با این حال به گفته بسیاری از مشاوران املاک، هنوز هم خانه های متراژ پایین طرفداران خاص خود را دارد و وام های مسکن بیش از همه برای خرید این خانه ها مصرف می شود. بر اساس فایل های موجود می توان دریافت که به صورت حدودی قیمت هر متر مربع از واحدهای 40 تا 50 متری نوساز در شهر تهران، با توجه به موقعیت مکانی از دو میلیون تومان شروع شده و تا 13 میلیون تومان ادامه دارد و به طور کلی قیمت کل این واحدها از 85 میلیون تومان شروع می شود و تا 624 میلیون تومان ادامه دارد.
ملکی که 85 میلیون تومان آگهی شده مربوط به واحدی 40 متری در محله جشنواره است که به دلیل قولنامه ای بودن ارزان تر از سایر ملک های آن منطقه به فروش می رسد.
4- خرید خانه در منطقه پنج تهران
در میان واحدهای آگهی شده در منطقه پنج- تهران، واحدهای زیادی با قیمت های کمتر از 200 میلیون تومان به فروش می رسد که اکثر آنها دارای متراژی کمتر از 60 متر مربع هستند. در میان این واحدها برخی به دلیل اینکه دارای سند شخصی نیستند با قیمتی به مراتب پایین تر از سایر واحدهای مشابه خود در آن محله به فروش می رسند. برای مثال در محله کن سولقان، واحد نوساز و 55 متری با قیمت هر متر مربع دو میلیون تومان آگهی شده و این در حالی است که واحدهای مشابه آن با قیمت های بالاتری به فروش می رسند و دلیل ارزان بودن این واحد، قولنامه ای بودن آن است.
5- خرید خانه با 40 میلیون تومان
در کنار فایل هایی که با شرایط فروش نقدی به بازار مسکن عرضه شده اند، پکیج هایی برای دریافت چند مرحله ای قیمت آپارتمان های فروشی از سوی مالکان و مشاوران املاک به متقاضیان خرید توصیه می شود. در این پکیج ها، پرداخت قیمت واحد به شکل پرداخت پولی که بابت رهن آپارتمان از مستجر دریافت می شود به اضافه ومی که مالک جدید می تواند در زمان خرید واحد از بانک بگیرد، عمده ترین این روش ها است.
به این ترتیب می توان با 40 میلیون تومان هم در تهران صاحب خانه شد. قیمت کلی بیشتر سوئیت و تک خوابه های 30 تا 40 متری در بیشتر مناطق تهران بیش از 100 میلیون تومان نیست. برخی از این واحدها نسبت به قیمت شان کیفیت خوبی نیز دارند. اگرچه متراژ این واحدها شاید در نگاه اول مورد پسند زوج ها نباشد اما برای اول زندگی از بهترین گزینه ها است. مناطق جنوب شهر مملو از واحدهای 30 و 40 متری هستند که برخی از این واحدها حتی یک اتاق کوچک هم دارند. بیشتر این واحدها قدیمی ساز و بازسازی شده اند و برخی از این سوئیت ها دارای پارکینگ هم هستند که قیمت بالایی هم ندارند.
مثلا در سبلان، سوئیت 25 متری نوساز در یک آپارتمان چهار طبقه با پارکینگ، خواب، کف پوش سرامیک و آشپزخانه وجود دارد که با هزینه پارکینگ و نقل و انتقال حدود 90 میلیون تومان خرج برمی دارد و مالک آن در ابتدای معامله تنها 40 میلیون می خواهد.
6- اگر می توانید، بی خیال پارکینگ شوید
خانه های بدون پارکینگ، سخت به فروش می روند. این را مشاوران املاک تایید می کنند. خریداران بیشتر تمایل دارند خانه هایی را خریداری کنند که دارای پارکینگ باشد، مگر مشتریانی که به دنبال سرمایه گذاری هستند و خانه های فاقد پارکینگ را برای سکونت نمی خرند. آپارتمان های فاقد پارکینگ زمانی به راحتی به فروش می رسند که تا 20 میلیون زیر قیمت منطقه باشند. در منطقه ای مثل ظفر خانه های فاقد پارکینگ متری یک تا دو میلیون ارزان تر است. در طرف مقابل قیمت خانه هایی که دارای دو پارکینگ هستند، 18 میلیون بیش از خانه هایی است که دارای یک پارکینگ هستند.
7- اگر بی خیال آسانسور شوید
برای افرادی که سن و سالی از آنها گذشته، آسانسور یکی از مهم ترین فاکتورها در هنگام خرید یا رهن و اجاره یک واحد آپارتمان در طبقات چهارم یا پنجم است؛ ملاکی که حتی برای جوان ترها هم در خرید و فروش آپارتمان در نظر گرفته می شود.
مشاوران املاک می گویند افرادی که می توانند از پله ها رفت و آمد کنند و بیماری استخوانی مانند دیسک های مختلف گردن و زانو و ... ندارند، می توانند به قیمت تحمل رنج عبور از پله، با مبلغ کمتری صاحب یک آپارتمان در منطقه مورد نظر خود شوند. اختلاف قیمت در خرید و فروش واحدهای طبقات چهارم و پنجم ساختمان های بدون آسانسور با طبقات اول و دوم در بعضی موارد به متری 500 هزار تومان هم می رسد و شما در این گونه موارد می توانید در خرید یک آپارتمان 70 متری با این شیوه 35 میلیون تومان صرفه جویی کنید.
