رشد شتابان قیمت مسکن طی دو سال گذشته با ایجاد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای ملک در تابستان امسال سرمای خاصی به معاملات ملکی این فصل گرم از سال حاکم کرد.
اخبار اقتصادی- بازار از یک طرف با عقب نشینی طرف تقاضا (به دلیل کاهش شدید قدرت خرید) مواجه بود و در طرف مقابل عرضه کننده با توجه به ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران و سرنوشت پارامترهای اثرگذاری چون نرخ دلار، نسبت به کاهش قیمت ملک مقاومت کرد.
سرمایه معاملات مسکن در تابستان 98 به حدی بود که پس از مدت‌ها، طی ماه‌های مرداد و شهریور، شاهد تعداد معاملاتی کمتر از ماه فروردین (به عنوان ماه نیمه تعطیل معاملات مسکن) در شهر تهران بودیم اما این روند از مهر ماه تغییر کرد و تعداد معاملات با شیب ملایمی در پاییز، بالا رفت.
شاید بتوان این طور تحلیل کرد که پس از طی یک دوره رکود، در صورت ایجاد شرایط ثبات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی در کشور کفه تقاضای مسکن مجدد سنگین شود و معاملات رونق بیشتری بگیرد اما سوال این است که متقاضیان مسکن که طی دو سال گذشته قدرت خرید آنها به شدت کاهش یافته آیا می توانند اقدام به خرید کنند.
بهترین و سهل الوصول بودن بالا رفتن قدرت خرید مسکن را باید دریافت تسهیلات مسکن دانست.اما تسهیلاتی که هم اکنون پرداخت می شود یا کفاف خرید مسکن را نمی دهد و یا اینکه اقساط آن به قدری بالاست که هر متقاضی توان بازپرداخت اقساط را به دلیل بالا بودن نرخ سود را ندارد.
قدرت خرید مسکن از محل تسهیلات به قدری کاهش دارد که مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی با اشاره به افزایش فاصله بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن، اعلام کرد که سهم وام‌های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به خصوص در کلان‌شهرها به شدت کاهش یافته است.
وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته سبب شده است که مسکن نیز همانند بسیاری از بخش‌های اقتصادی و تولیدی کشور دچار مشکل شود. تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملّی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است.
این وضعیت باعث شده تا مرکز پژوهش های مجلس بارها در گزارشهای خود اعلام کند که با شناخت این آسیب‌ها در حوزه مسکن از جمله مهم‌ترین راهکارهایی که می‌تواند مفید باشد می توان به مواردی همچون افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن و همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی اشاره کرد.
اگر چه مجلسی ها و دولتی ها به خوبی می دانند که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است اما به خوبی به این موضوع نیز واقف هستند که هر گونه افزایش سقف تسهیلات می تواند تبعاتی داشته باشد.
امروز محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از احتمال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز یکم خبر داده و گفته است که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد آن را به بانک مرکزی ارائه کرده است.
این پیشنهاد در حالی مطرح شده که همواره مسولان ارشد بانک مسکن و شخص وزیر راه و شهرسازی آنرا رد کرده اند.
*مخالفت وزیر راه با افزایش سقف وام مسکن
بارها اسلامی وزیر راه و شهرسازی تاکید کرده است که موافق افزایش وام مسکن نیست و آنرا تورم زا می داند.
نکته ای که وجود دارد این است که علاوه بر وزیر راه و شهرسازی مدیران بانک مسکن نیز بارها اعلام کرده اند که افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل صندوق پس انداز یکم در حال حاضر مقدور نیست و افزایش آنرا منوط به دریافت کمک مالی از محل صندوق توسعه و یا افزایش سرمایه بانک کرده بودند.
در همین خصوص مدیر عامل بانک مسکن معتقد است که افزایش سرمایه ایجاد شده در شهریور ماه نمی تواند به ما کمکی برای افزایش سقف تسهیلات خرید از محل صندوق پس انداز یکم کند.پیشنهاد ما نیز برای استفاده از کمک صندوق توسعه راه به جایی نبرده است
*مدیر عامل بانک مسکن: سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش نمی‌یابد
ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیر عامل بانک مسکن در پاسخ به این سئوال که که پرسید با توجه به اینکه سرمایه بانک مسکن 5 هزار میلیارد تومان افزایش یافت آیا بانک مسکن قصد این را ندارد که سقف تسهیلات خرید مسکن در صندوق پس‌انداز یکم را افزایش دهد،گفت: در مورد افزایش سرمایه بانک مسکن باید گفت که این افزایش سرمایه ناشی از تبدیل بدهی بانک مسکن بابت خط اعتباری مسکن مهر به بانک مرکزی است و بدهی دولت به بانک مرکزی است. پس این افزایش سرمایه و نقدینگی به بانک مسکن تزریق نمی‌شود.
وی ادامه داد: این افزایش نقدینگی از سال 1402 می‌تواند اعمال شود که از محل اقساط وصولی بابت مسکن مهر نقدینگی 5 هزار میلیارد تومان وارد بانک مسکن می‌شود؛ در مورد صندوق پس‌انداز یکم همانطور که پیش‌بینی می‌کردیم و با آن مواجه هستیم صندوق پس‌انداز یکم با کسری مواجه است چرا که 46 هزار میلیارد ریال مانده این صندوق است در حالی که 110 هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت کرده و اقساطی که برمی‌گردد اصل سود آن 6 هزار میلیارد ریال است که بیش از مانده از سایر منابع استفاده کرده‌ایم.
وی با تأکید بر اینکه الان امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از صندوق پس‌انداز یکم نیست گفت: باید منابع جدید برای افزایش سقف تسهیلات مسکن صندوق یکم پیش‌بینی شود که فعلا در این خصوص برنامه‌ای نداریم البته یک سری اقدامات شده است اما به دلیل تنگناهای مالی این موضوع در حال حاضر امکانپذیر نیست.
*بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن با پرداخت تسهیلات تا 80 درصد قیمت ملک
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن را منوط به رونق ساخت و ساز و پرداخت تسهیلات تا 80 درصد قیمت ملک عنوان می کند.
وی در پاسخ به این سؤال که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، آیا پیشنهادی به دولت برای بالا بردن قدرت خرید ندارید، گفت: در اکثر کشورهای دنیا، دولت‌ها برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن و رونق ساخت و ساز تا 80 درصد واقعی قیمت ملک تسهیلات پرداخت می‌کنند.
وی افزود: دولت می‌تواند با کارشناسی دقیق قیمت مسکن را تعیین کند و سپس تا 80 درصد قیمت ملک تسهیلات پرداخت کند. این اقدام قطعاً منجر به رشد قیمت مسکن نشده و از سوی دیگر سازنده‌ها با ورود به عرصه ساخت و ساز به فروش واحدهای ساخته شده مطمئن خواهند بود.
وی تأکید کرد: دولت باید صنعت ساخت و ساز را با روش‌های روز دنیا هماهنگ کند و ساخت و ساز را از سنتی به صنعتی‌سازی سوق دهد.
* بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود
البته فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود.
وی با اشاره به اینکه وقتی کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است دولت نمی تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه مدت انجام دهد گفت: دولت در کوتاه مدت نمی تواند قدرت خرید را بالا ببرد چرا که امسال شاهد رشد منفی 9 درصدی در اقتصاد هستیم.
وی افزود: پس وقتی رشد منفی 9 درصد را در اقتصاد داریم در کوتاه مدت نمی توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدامی کرد مگر اینکه پول بدون پشتوانه چاپ شود که آن هم موجب رشد قیمت و تورم می شود.
یزدانی با تاکید بر اینکه اعطای تسهیلات خرید نیز موجب افزایش قیمت می شود تاکید کرد: دولت می تواند برنامه ای میان مدت و بلند مدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید را اجرا کند و بسته های تولید مسکن را بصورت هوشمند و با اعطای زمین وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد.
*تسهیل کردن ساخت و ساز بهترین راه افزایش قدرت خرید مسکن
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن نیز با بیان اینکه بالا بردن تسهیلات خرید مسکن موجب رشد قیمت ها خواهد شد افزود: دولت باید برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن طرح خود را که همان تسهیل کردن ساخت و ساز است هر چه سریع تر اجرایی کند و به سازندگان مسکن تسهیلات مناسب ارائه کند تا عرضه مسکن از تقاضا بیش از این عقب نمان
به هر سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی از یک سو با گزینه کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن مواجه هستند و از یک سوی با این مساله که چگونه و تا چه حد می توانند با بالا بردن سقف تسهیلات هم از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنند و هم اینکه متقاضیان بتوانند بازپرداخت اقساط را انجام دهند.
از سوی دیگر اکثر کارشناسان تسهیل ساخت و ساز و افزایش عرضه را بهترین روش برای ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن عنوان می کنند و می گویند اگر عرضه از تقاضا عقب نماند و شوک های قیمتی از بابت کمبود عرضه به سراغ مسکن نیاید متقاضیان مسکن می توانند به آرامی قدرت خرید خود را ترمیم کنند.
