اگر متوسط قیمت هر مترمربع خانه را بین ٤ تا ٤,٥میلیون تومان در نظر بگیریم، متوجه می‌شویم این خانه‌های زیر ١٠٠ متر بوده‌اند که بیشترین خرید و فروش را داشته‌اند، البته این مسأله، موضوع عجیبی نیست و با شیب عجیب‌وغریب صعود قیمت در بازار مسکن، قدرت خانه‌دارشدن ایرانی‌ها کم و کمتر میشود. طبیعی است در این بساط اقبال با خانه‌های کوچک همراه میشود. با این وجود که تقاضا برای خانه‌های کوچک بیشتر میشود، انبوه‌سازان میل چندانی برای ساخت خانه‌های کوچک ندارند و در سال‌های گذشته وام‌های دریافتی خود را صرف خانه‌های بزرگ شمال شهر و پاساژهای تجاری و مال‌ها کرده‌اند که در رکود سنگین بازار مسکن روی دستشان ماند. به دنبال این حقیقت دولت تصمیم گرفت وام‌های بانکی را تنها به انبوه سازانی پرداخت کند که خانه‌های کوچک متراژ می‌سازند. منظور دولت از خانه‌های کوچک متراژ، خانه‌هایی است که زیر ٧٠ متر مساحت دارند. هر متر این خانه‌ها در بازار تهران به دلیل مشتری فراوان گران‌تر از خانه‌های بزرگ متراژ است، به گونه‌ای که گاهی اختلاف قیمت هر مترمربع خانه‌های کوچک با خانه‌های بزرگ تا ٢میلیون تومان هم می‌رسد. با این حساب پرسشی که پیش می‌آید این است که آیا با تغییر رویه پرداخت وام به انبوه‌سازان آیا قیمت خانه‌های کوچک‌متراژ ارزان‌تر میشود؟ الان خانه بخریم بهتر است یا نه؟ این پرسش‌ها را با فعالان بازار مسکن و انبوه‌سازان در میان گذاشته‌ایم.
اقبال با خانه‌های کوچک
در گذشته باب بود که مردم پس از چند سال خانه‌های خود را بزرگ و بزرگتر می‌کردند، اما درحال حاضر با کاهش قدرت خرید خانوار خانه‌های کوچک‌متراژ متقاضی‌های زیادی پیدا کرده‌اند، به گونه‌ای که بنگاه‌داران تهرانی می‌گویند درحال حاضر خانه‌های نقلی در پایتخت کمیاب شده است، زیرا تقاضای بسیار بالایی برای آن وجود دارد. حالا می‌توان گفت با توجه به حجم بالای تقاضای مصرفی برای واحدهای مسکونی کمتر از ٧٠ متر با ارزش ١٠٠ تا ٢٥٠میلیون تومان، سبک زندگی مردم درحال تغییر است. درحال حاضر به دلیل شرایط وخیم اقتصادی، کمبود نقدینگی و کاهش قدرت خرید مردم، خانواده‌ها بیشتر به خرید خانه‌های متراژ پایین تمایل دارند که این موضوع می‌تواند بیانگر آن باشد که سبک زندگی در ایران به‌ویژه در کلانشهر تهران روبه تغییر است و می‌توان این احتمال را داد که در چند‌سال آینده اکثر خانواده‌ها در واحدهای مسکونی متراژ پایین سکونت داشته باشند و این امر تبدیل به یک فرهنگ عمومی شود.
بنگاه‌داران تهرانی می‌گویند با نگاهی به روند معاملات ملک می‌توان گفت دوسوم معاملات ماهانه مسکن مربوط به خانه‌های کوچک است. با این حال کمبود خانه‌های کوچک‌متراژ بشدت احساس میشود، چراکه شرایط نابسامان اقتصادی موجب شده مردم قدرت خرید خود را از دست دهند و توان خرید خانه آن هم با متراژ بالا را ندارند.
محمود زعفرانلو، مدیر یک آژانس املاک می‌گوید درحال حاضر چیزی حدود ٦٠ تا ٧٠درصد مردم کشور مستاجر هستند و طبیعی است که آنها خواهان خرید خانه‌های کوچک‌متراژ شوند. بنابراین اگر دولت بتواند ساختار‌های با متراژهای کوچک ارایه دهد، این افراد می‌توانند خانه‌ای کوچک‌متراژ خریداری کنند.»
خانه‌های کوچک بیشتر در مناطق جنوب شهر
جالب است بدانید خانه‌های کوچک‌متراژ بیشتر در مناطق جنوبی و متوسط رو به پایین شهر واقع شده‌اند. به عبارتی ساخت‌وساز در هر منطقه‌ای بنا به فرهنگ تقاضا انجام شده است. به‌عنوان مثال متقاضیان شمال شهر بیش از آنکه به فکر خانه با متراژ پایین باشند، متراژهای بالا را در سر دارند و در مناطق مرکزی و جنوبی تهران که تراکم جمعیت بیش از هر جای دیگر است، متقاضیان خانه‌های کوچک‌متراژ بیشترند و در نتیجه در این مناطق خانه‌های کوچک‌متراژ بیشتری عرضه می‌شوند.
حرف‌های هادی نظرپور، عضو انجمن انبوه‌سازان تهران مهر تاییدی بر این موضوع است. او می‌گوید: «در مناطق اعیان‌نشین خانه‌های متراژ پایین به ندرت دیده شده و بالعکس در مناطقی که تراکم جمعیتی داریم، به‌طورکلی خریداری برای متراژ بالا نیست و متراژ‌ها پایین هستند؛ به‌عنوان مثال اطراف بلوار بعثت و بزرگراه آزادگان متقاضیان خانه‌های متراژبالا وجود ندارد، زیرا مردم پول برای پرداخت آن ندارند.» البته زعفرانلو هم با اشاره به اصول ساخت‌وساز در مناطق مختلف این موضوع را اینگونه تشریح می‌کند: «قطعا انبوه‌ساز برای ساخت‌وساز، خانه‌های کوچک‌متراژ زعفرانیه که متری ٣٥میلیون تومان است را انتخاب نمی‌کند، چراکه باید جایی را انتخاب کند که هم از نظر زمین و هم از نظر شهرسازی معقول باشد.»
خانه های کوچک گران‌ترند!
میانگین قیمت مسکن در تهران به نزدیک ٦میلیون تومان رسیده است. این عددی است که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده است. بر اساس این گزارش قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به طور میانگین ۵ میلیون و ۹۸۴هزار تومان رسیده است.
طبیعی است که در این وضعیت بازار خانه‌های کوچک زیر ٧٠مترمربع حسابی داغ شود. احمدی که در منطقه آذربایجان تهران مشاور املاک است می‌گوید: با افزایش قیمت مسکن نه تنها خانه‌های کوچک بازار داغی پیدا کرده‌اند بلکه بسیاری از تهرانی‌ها در حال مهاجرت به کرج و شهرهای اطراف هستند.
همین چند وقت پیش بود که اصغری مهرآبادی، قائم مقام وزیر راه و شهرسازی هم اعلام کرد که با کاهش قدرت خرید مردم، بازار مسکن مهر هم داغ شده است و این خانه‌ها ارزش افزوده قابل توجهی پیدا کرده‌اند.
این کاهش قدرت خرید باعث شده است که قیمت هر مترمربع خانه‌های کوچک تا ٢میلیون تومان اختلاف قیمت با خانه‌های بزرگ داشته باشند. به عنوان مثال در شرق تهران هر متر خانه برای متراژهای بالای ١٢٠ متر ١٢میلیون تومان است در حالی که در همان منطقه هر متر مربع خانه ٦٠متری ١٤میلیون تومان در نظر گرفته میشود.
خانه های کوچک ارزان می‌شوند؟
حالا با فرض اعطای این وام به انبوه‌سازان و افزایش ساخت‌وساز آیا می‌توان به ارزان شدن خانه‌های کوچک متراژ امید داشت. محمود زعفرانلو، مدیر یکی از املاکی‌های بزرگ تهران بر این باور است که خانه‌های کوچک متراژ در گذشته تعدادشان اندک بود، برای همین از قیمت بالاتری برخوردار بودند و حالا اگر عرضه در بازار مسکن افزایش پیدا کند، ممکن است شاهد ریزش قیمت خانه‌های کوچک باشیم.
او ادامه می‌دهد: البته باید دید انبوه‌سازان چقدر به گرفتن این وام‌ها و ساخت خانه‌های کوچک تمایل نشان می‌دهند.
نظرپور، عضو انجمن انبوه‌سازان هم می‌گوید: خانه‌های کوچک متراژ بهتر به فروش می‌رسند و قیمت آنها به نسبت متراژهای بالا کمی بیشتر است. اما این که بگوییم قیمت کاهش پیدا می‌کند بستگی به عرضه و تقاضا دارد.»
او در بخش دیگری از صحبت‌هایش ادامه می‌دهد: «اگر صحبت از یک بازار سالم کنیم با افزایش عرضه و تقاضای ثابت قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند. اما اگرعرضه و تقاضا همخوانی نداشته باشند و به تعبیری مساوی نباشند بر قیمت‌ها اثر می‌گذارد. این در حالی است که در اقتصاد ایران چندان نمی‌شود روی این معادلات حساب کرد. به همین جهت تجربه نشان داده کاهش قیمت به ندرت اتفاق می‌افتد.
برای خرید خانه صبر نکنید
بخریم یا دست نگه داریم؟ این پرسشی است که با مشاوران املاک تهران در میان می گذاریم و بیشتر آنها معتقدند امروز خانه بخریم بهتر است تا دست نگه داریم. آنها برای این توصیه خود می‌گویند چشم‌انداز مثبتی از بازار مسکن ندارند و معتقدند بازار مسکن در جهت کاهش قیمت‌ها قرار نمی‌گیرد. آنها می‌گویند مردم بهتر است به جای آنکه روی یک طرح و نتایج آن حساب کنند، اگر خانه را برای مصرف شخصی لازم دارند، حتما بخرند و ریسک سنگین نخریدن خانه را به دوش نکشند.
محمود زعفرانلو، مدیر املاک می‌گوید: ممکن است با این طرح عرضه خانه‌های کوچک کمی بیشتر شود اما توجه کنید که افزایش ١٥٠درصدی قیمت آهن یا آجر و سایر مصالح ساختمانی به علاوه مزد کارگر و ... همه و همه باعث میشود که با یک طرح امیدی به ارزان شدن خانه‌های کوچک متراژ نبندیم زیرا یک ساختمان با ١٧٠ قلم جنس در ارتباط است.
به عقیده نظر پور خریداران ملک تنها یک دسته نیستند و به سه دسته تقسیم می‌شوند؛ کسانی که نیازمندند(خانه اولی‌ها)، کسانی که می‌خواهند خانه بهتری داشته باشند و در نهایت کسانی که عزم سرمایه‌گذاری دارند؛ سرمایه‌گذاران زمانی که بازار را مناسب ببینند بدون توجه به مقولات دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند، کسانی که می‌خواهند خانه بهتری خریداری کنند آن هم به واسطه وام یا پول نقد دارند و با استفاده از مکانیزم‌های موجود خانه خریداری می‌کنند. از این طریق مشکل خود را حل می‌کنند و تنها بحث خانه اولی‌ها می‌ماند؛ زوج‌های جوانی که مسکن ندارند و تعدادشان اندک نیست در هر شرایطی که وام دریافت کنند خانه‌ای را خریداری می‌کنند.
به عقیده نظرپور نسخه‌ای که به هرکدام از این افراد می‌دهید تفاوت دارد. او فکر می‌کند خریداران خانه اولی اگر صبر کنند مرتکب ریسک سنگینی می‌شوند زیرا این گونه وام‌ها اگر در بهترین حالت راه دور زدن قانون برای انبوه‌سازان نباشد، نمی‌تواند نیاز شدید بازار ایران به مسکن را رفع کند.
خوب است بدانید در حال حاضر نیاز سالانه بازار مسکن یک میلیون واحد مسکونی برآورد میشود اما میزان عرضه تنها چیزی حدود ٣٠٠ تا ٣٥٠هزار واحد مسکونی است و این طرح نمی‌تواند معجزه خاصی کند.
