خطای تشخیص ۱۰ ساله از سوی دولت و شهرداری تهران در «نحوه ورود به بافت فرسوده برای ایجاد تغییر مثبت به نفع ساکنان»، شیوع نسل سوم «بدمسکنی» در پایتخت را موجب شد. نتایج چهار مطالعه جداگانه از سوی استادان اقتصاد شهری، شهرسازی و جامعه‌شناسی درباره «کیفیت زندگی» در مناطق فقیرنشین و محله‌های فرسوده پایتخت نشان می‌دهد: مجموعه اقدامات حمایتی دولت و شهرداری تهران برای نوسازی محدوده حداقل ۳۰۰۰ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، چون که در «مسیر بیراهه»، طراحی شد و به اجرا درآمد، به جامعه هدف اصابت نکرده است به‌طوری‌که نتیجه تخریب ۸ هزار پلاک کلنگی در ۸ منطقه فرسوده شهر تهران اگرچه به احداث ۱۴۵هزار واحد مسکونی در فاصله سال‌های ۸۶ تاکنون و گسترش فضای سکونتی شهر منجر شد اما به‌دلیل «نوسازی صرفا مسکونی» و نادیده گرفتن «هویت اجتماعی» این محله‌ها، عملا بینوایان شهر (خانوارهای فقیر) در این مناطق «ته‌نشین» شده‌اند. زیرپوست ۸ منطقه تهران که ۱۵ درصد جمعیت پایتخت در آن ساکن هستند (مناطق ۸ تا ۱۲ و ۱۵ تا ۱۷) از بازتاب معکوس محرک‌های نوسازی بافت فرسوده در بهبود وضعیت سکونتی ساکنان این مناطق خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، روز گذشته دو استاد شهرسازی، یک جامعه‌شناس و یک اقتصاددان حوزه شهری در یک نشست فعالان ساختمانی که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی آن را برگزار کرده بود، تبعات اشتباهات سیاست‌گذاران در بافت فرسوده تهران و همچنین مسیر صحیح نوسازی این مناطق را تشریح کردند.
یافته‌های حجت میرزایی (اقتصاددان حوزه شهری)، مجتبی رفیعیان (شهرساز)، پرویز پیران (جامعه‌شناس) و گیتی اعتماد (شهرساز)، نتایج مشترکی به همراه داشته است که مشخص می‌کند: دو نهاد متولی نوسازی بافت فرسوده در دولت و شهرداری تهران به‌دلیل ناتوانی در انتقال مفهوم «خطر فرسودگی محله‌های کلنگی برای ساکنان»، در «جلب مشارکت» مالکان برای نوسازی ناکام بوده‌اند و در نتیجه، «صداهای خاموش» نیروهای اجتماعی ضدنوسازی که عملیات تخریب و اصلاح کالبدی این محله‌ها را به زیان خود می‌داند باعث شده فرآیند بازآفرینی محله‌های فقیرنشین پایتخت با کندی پیش رود. اما «اغتشاش مفهومی» و «مقاومت اجتماعی»، همه موانع فرسوده‌زایی محسوب نمی‌شود بلکه «خلأ نهاد تجمیع‌کننده اقدامات ۳۰ کنشگر در عرصه بافت فرسوده»، «بازدهی ضعیف بسته‌های مالی مشوق نوسازی» و در عین حال «فساد پنهان در برخی مبادی صدور مجوز و اعطای تسهیلات»، باعث‌شده برآیند اقدامات صورت‌گرفته برای محله‌های فقیرنشین شهر تهران، نتیجه عکس بدهد. در این میان «عدم توجه به کاربری مستتر در عمده املاک مسکونی موجود در بافت فرسوده برای مالکان» در فرآیند نوسازی نیز جنس دیگری از مقاومت را رقم زده است.
در حال‌حاضر نسل سوم جامعه «بدمسکن» به شکل «اتاق‌نشینی» در ۷ منطقه از ۸ منطقه به‌شدت فرسوده پایتخت، به صورت محسوس شیوع پیدا کرده است که در قالب آن، ۵ تا ۲۵ درصد جمعیت ساکن در این مناطق، به شکل «گروه‌های ۴ تا ۸ نفری» در یک اتاق ساکن هستند. این شکل سکونت را پرویز پیران جامعه‌شناس، مرحله بدتر از «اسکان غیررسمی» تحلیل می‌کند که به‌دلیل شدت فقر در این مناطق، وارد مرحله «اسکان‌نایابی» شده است. نسل سوم «بدمسکنی» به صورتی است که چون جمعیت فقیر حتی توان مالی برای «حاشیه‌نشینی» در سکونتگاه‌های غیررسمی اطراف شهر را ندارد، «اتاق‌نشینی» به شکل چند خانوار در یک اتاق را ترجیح می‌دهد. این مطالعه در برخی موارد سکونت ۱۱ نفر در یک اتاق را نیز شناسایی کرده است. ساکنان بافت‌های فرسوده و حاشیه غیررسمی شهرها، نسل اول و نسل دوم جامعه بدمسکن عنوان می‌شود.
علت اولیه عدم اصابت مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده به گروه‌های هدف –فقرا و بینوایان شهری- به اغتشاش مفهومی برمی‌گردد. بافت فرسوده، از نگاه دولت و شهرداری، مفهوم متضاد با آنچه فقرای ساکن در این محله‌ها درباره بافت برداشت می‌کنند، دارد. مطالعه پرویز پیران در این باره نشان می‌دهد: ساکن یک محله ضعیف و فرسوده شهر که در گروه فقرای شهری طبقه‌بندی می‌شود، وضعیت موجود را به‌دلیل مالکیت بر حتی یک اتاق و سکونت در پایتخت با هر شرایط ولو وخیم محله‌ای، «مطلوب» برای خود می‌داند و در نتیجه، فراخوان سیاست‌گذار برای جلب رضایت به تخریب محل سکونت، برای این گروه از مالکان بافت فرسوده، از نگاه این ساکنان شهر، «بی‌معنا» توصیف می‌شود. پرویز پیران معتقد است: آنچه دولت‌های محلی و مرکزی با استناد به آن، مناطق فقیرنشین شهر را خطرناک برای ادامه سکونت تعبیر می‌کنند، منطقه یک پایتخت را به مراتب خطرناک‌تر نشان می‌دهد. در محله‌هایی همچون الهیه، زعفرانیه و فرمانیه، وجود کارگاه‌های دائمی ساختمانی، تراکم برج‌ها، آلودگی صوتی شدید و همچنین قفل‌های ترافیکی و حتی شدت ناهنجاری‌های اجتماعی همچون جرم‌های نامشهود و دستگیر نشده، به مراتب بیشتر از برخی مناطق فرسوده و جنوبی پایتخت است. بنابراین لازم است در مفهوم «خطر بافت فرسوده»، بازنگری اساسی انجام شود تا «حلقه اول شکل‌گیری مشارکت» برقرار شود. مانع بعدی در اصابت بسته‌های نوسازی بافت فرسوده به جامعه هدف، «ناتوانی سیاست‌گذار در جلب مشارکت مردم» است.
مطالعه مجتبی رفیعیان (شهرساز) در این باره حکایت از آن دارد که فرآیند تخریب و نوسازی بافت فرسوده به عنوان یک اتفاق بزرگ در شهر تهران، مداخله‌ای است که یک گروه موافق به‌عنوان منتفعان نوسازی و در عین حال، یک گروه مخالف که احساس ضرر می‌کنند، به همراه دارد. گروه مخالف که تصور زیان‌بینی از نوسازی دارد یا حتی به شکل واقعی ممکن است از این فرآیند، آسیب اقتصادی ببیند، به ابزارهای قدرت برای اعمال مخالفت با نوسازی محله‌ای، مجهز است که به این ترتیب، «صدای خاموش» اما اثرگذار در مانع‌تراشی برای نوسازی موثر بافت فرسوده محسوب می‌شود. رفیعیان برای چگونگی رفع این مانع، به الگوی جهانی متکی به «مشارکت مردمی» که از سال ۲۰۱۲ در چین، هنگ‌کنگ و برخی کشورهای توسعه‌یافته برای توسعه زیرساخت‌های شهری به اجرا درآمده است، اشاره می‌کند.
بر اساس این الگو، سیاست‌گذار وظیفه دارد به کمک انجمن‌های محله‌ای و البته «یک دستگاه مفاهمه‌گری»، نوعی «منفعت عمومی» در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده به‌وجود بیاورد تا گروه‌های موافق و مخالف نوسازی به یک نقطه مشترک دست پیدا کنند و در نتیجه، مشارکت مردمی برای تغییر چهره فرسوده و فقیرنشین شهر به‌وجود بیاید. در این مطالعه، «تعدد قابل‌تامل دستگاه‌ها و نهادهای مسوول، تصمیم‌گیر و توزیع‌کننده انواع مشوق و تسهیلات» در بافت فرسوده به‌عنوان یک چالش مطرح است به‌طوری‌که در بافت فرسوده، ۳۰ کنشگر هرکدام با نگاه‌ها و روش‌های بعضا متفاوت یا متضاد از دیگری، مسولیت نوسازی را برعهده دارند. دستگاه مفاهمه‌گری در نقش «پیستون» موتور نوسازی بافت فرسوده می‌تواند با ترکیب نیروهای پراکنده، منفعت عمومی در نوسازی بافت فرسوده، تولید کند.
در مطالعه‌ای که حجت میرزایی، اقتصاددان حوزه شهری اخیرا برای شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور انجام داده است، ابعاد یک مانع بزرگ دیگر در مسیر نوسازی بافت فرسوده، شناسایی شده و مورد بررسی قرار گرفته است. در این مطالعه که با عنوان «ارزیابی تاثیر تسهیلات و مشوق‌ها در نوسازی بافت فرسوده تهران» انجام شده، ظاهر مثبت و باطن منفی تسهیلات دولت و شهرداری تهران در بافت فرسوده شناسایی شده که نشان می‌دهد خطای تشخیص در نحوه ورود به بافت و اشکالات مشوق‌های نوسازی، بهبود اوضاع بینوایان شهری با اجرای سیاست‌ها را ناکام گذاشته است. در این مطالعه، ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت که مناطق فرسوده شهر به حساب می‌آیند، بر حسب تاثیرپذیری از مشوق‌ها (محرک‌های نوسازی ارائه شده از سوی دولت و شهرداری تهران)، به ۵ دسته تقسیم‌بندی شده‌اند که به ترتیب شامل مناطق «بی‌تفاوت به محرک‌ها»، مناطق «اثرپذیر از محرک‌ها»، مناطق «بی‌تاثیر از محرک‌ها»، مناطق «با اثرپذیری کم» و مناطق «بافت تاریخی شهر» می‌شود. در دسته اول، مالکان بافت فرسوده با عواملی غیر از محرک‌های نوسازی، مشغول بازآفرینی شهری هستند.
در دسته دوم، اوضاع نوسازی به‌واسطه محرک‌ها، بهتر (باشتاب بالا) از زمان قبل از ارائه محرک‌ها بوده و در دسته سوم، وضعیت نوسازی چه قبل و چه بعد از ارائه محرک‌ها، با سرعت کند همراه بوده است. در دسته چهارم نیز اوضاع، اندکی بهتر شده است. در بافت تاریخی نیز اتفاق آنچنانی بروز نکرده است. مطالعه حجت میرزایی در این باره حاکی است: محرک‌های نوسازی بافت فرسوده که طی ۱۰سال اخیر به دو شکل «تسهیلات بانکی نوسازی» و «واگذاری رایگان تراکم ساختمانی» از طرف دولت و شهرداری، در بافت فرسوده توزیع شده است، تاثیر مورد انتظار از بابت بهبود چهره اجتماعی بافت و حتی نوسازی کالبدی مطلوب را نداشته است. عدم موفقیت موثر در تحریک نوسازی بافت فرسوده با تسهیلات بانکی، ناشی از «ممنوعیت پرداخت تسهیلات به املاک بدون سند و دارای مشکل حقوقی و ثبتی» بوده و در عین حال، بوروکراسی ناکارآمد در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده، یارانه‌های کاغذی نرخ سود تسهیلات نوسازی که عملا تسهیلات با سود بیش از ۲۰ درصد را مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی و مالکان بافت قرار داد و همچنین فساد ناشی از دریافت زیرمیزی برای ارائه برخی تسهیلات و مشوق‌ها باعث شده نرخ بازدهی تسهیلات در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده تهران، از یک درصد تجاوز نکند.
از طرفی، تراکم ساختمانی رایگان نیز در برخی مناطق فرسوده که ممنوعیت افزایش ارتفاع ساختمان‌ها (بافت تاریخی) وجود دارد، عملا کارگشا نبوده است؛ به‌طوری‌که نرخ بازدهی این نوع مشوق و تسهیلات غیرریالی نیز ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزیابی می‌شود. حجت میرزایی مانع بعدی را «وابستگی بینوایان ساکن در مناطق فرسوده پایتخت به کاربری درآمدی محل‌سکونتشان» اعلام کرده است. مطالعه صورت گرفته در این باره مشخص می‌کند: بخشی از ساکنان املاک فرسوده در ۸ منطقه تهران، از محل سکونت خود به عنوان محل درآمد به شکل انبارداری، محل جمع کردن ضایعات، آشپزخانه عرضه غذا و شغل‌های شبه‌خانگی استفاده می‌کنند و در نتیجه، به‌دلیل تخریب مجرای درآمدی در اثر تخریب بافت فرسوده و نوسازی به شکل مجتمع‌های آپارتمانی، مقابل این تحول، مقاومت می‌کنند. این اقتصاددان حوزه شهری معتقد است: مالکان بافت فرسوده برای رضایت به مشارکت در نوسازی، ابتدا منافع کوتاه‌مدت و بلندمدت خود را در قالب «تصمیم اقتصادی با مبنای عقلانی» بررسی می‌کنند.
گیتی اعتماد –شهرساز- در یک مطالعه با همین مضمون، مانع هفتم در بهسازی وضع اجتماعی جامعه بدمسکن پایتخت را «شهرت اجتماعی نامطلوب» در این محله‌ها معرفی می‌کند. در محله‌های فرسوده پایتخت، به‌دلیل نبود مشارکت بالای مالکان در نوسازی، از یکسو، بخشی از فقرا و بدمسکن‌ها، همچنان در این مناطق ساکن هستند و از سوی دیگر به‌دلیل همین نوسازی غیرمشارکتی، ساکنان قبلی بافت، بعد از نوسازی، امکان برگشت به محله را پیدا نمی‌کنند. در این میان، غفلت متولی نوسازی از توسعه سرانه‌های خدماتی و رفاهی این محله‌ها به موازات نوسازی مسکونی، عمر ماندگاری «ساکنان جدید از طبقات اجتماعی نسبتا بالا» را محدود کرده است. این چالش ناشی از قطع تعامل اجتماعی در محله‌های نوسازی شده و کاهش سطح رضایت از روابط همسایگی و وضعیت خدمات و کیفیت محله در بافت است.
بررسی‌های ۵ صاحب‌نظر درباره نحوه ورود موثر به بافت فرسوده با تاکید بر چگونگی اصلاح مسیر مشوق‌ها و محرک‌های نوسازی نشان می‌دهد جلب مشارکت مالکان بافت برای نوسازی و بازآفرینی توام بافت اجتماعی و کالبدی ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت با ۵ راهکار امکان‌پذیر است. اولین راهکار، تمرکز سیاست‌گذار بر جلب نظر «فرزندان مالکان بافت فرسوده» به عنوان «سرمایه اجتماعی پیش‌برنده» است. فرزندان خانوارهای بدمسکن و بینوای شهری به‌دلیل تمایل به تغییر شرایط بد به اوضاع مطلوب، می‌توانند به عامل اصلی فشار برای نوسازی تبدیل شوند. راهکار دوم بازنگری در مشوق‌ها و اصلاح فرآیند تسهیلات‌دهی است. راهکار سوم نیز اولویت بخشی به افزایش سرانه‌های خدماتی و رفاهی در بافت‌های فرسوده در کنار نوسازی مسکونی است. اساتید شهر، راهکار چهارم را به شکل سلبی معرفی می‌کنند و آن، پرهیز دولت از مداخله گسترده در بافت به شکل تجمیع بیش از ۵ پلاک است. تجمیع گسترده پلاک‌های فرسوده باعث سانسور سرانه‌های خدماتی و اخراج همیشگی ساکنان قدیمی به حاشیه شهرها می‌شود. بازتعریف ماموریت دفاتر تسهیل‌گیری –واسطه سیاست‌گذار و مالکان بافت- نیز راهکار پنجم است که می‌تواند در تقویت حس مشارکت در نوسازی، اثرگذار باشد.
