بازار مسکن در چند سال اخیر رفتار متفاوتی از خود نشان می‌دهد که متأثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفره، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی است. مقایسه شاخص های دهه ۱۳۷۵-۱۳۸۵ نسبت به چند سال اخیر نشان می دهد، رشد جمعیت از متوسط ۱۰ ساله ۱.۶۲ به نزدیک ۱.۲۱ و بعد خانوار از ۴.۸۴ در سال ۱۳۷۵ به ۳.۵ در سال ۱۳۹۲ رسید. حال آنکه در سال ۱۳۹۱ نسبت قیمت مسکن به درآمد متوسط خانوار از عدد ۸.۶ سال ۱۳۸۴ به عدد نگران کننده ۱۲ سال رسیده است.
متغیرهای فوق وقتی معنی پیدا می‌کنند که در کنار متغیرهای سمت عرضه قرار بگیرند. در بخش عرضه متوسط متراژ واحدهای مسکونی به حدود ۱۳۰ مترمربع رسیده که عدم انطباق آن با بخش تقاضا موجبات رسوب واحدهای لوکس و بزرگ متراژ شده است. هم اکنون ۲.۶ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود دارد که عمدتا در محدوده قیمتی واحدهای لوکس و نیمه لوکس قرار دارد.
تحولات سال ۹۶ بازار مسکن
مهدی روانشادنیا ـ تحلیلگر بازار مسکن ـ با بیان اینکه شدت هجوم تقاضای خرید برای مسکن بزرگ متراژ در سالهای اخیر نسبت به دهه‌های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کاهش یافته است گفت: نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر زمان دیگری می توان در رفتار این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شاهد بود. علی رغم انتظارات عمده کارشناسان مبنی بر رونق این بازار مبتنی بر رفتار سیکل‌های گذشته تحت تأثیر وام صندوق یکم و سایر متغیرهای اقتصادی رفتار جدیدی از خود نشان داد.
وی افزود: خریداران با تمایل به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق متوسط شهر تهران و توسعه اجاره نشینی، در تیرماه ۱۳۹۶ ثابت کردند که فرمولهای قدیمی کارایی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می تواند آدرس مناسبی برای سرمایه گذاران بازار مسکن در سالهای آتی باشند.
واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر بیشترین تقاضا را دارد
عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به آمار تیرماه مسکن شهر تهران گفت: ۴.۳ درصد واحدهای مبادله شده شهر تهران، ارزش بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع داشته، ۳۴ درصد واحدها ارزش متراژی بیش از ۵ میلیون تومان و ۶۰ درصد واحدها ارزش متراژی بین ۲ تا ۵ میلیون تومان داشته اند. ۲.۱ درصد واحدها متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع داشته، ۴.۶ درصد بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع، ۲۱.۷ درصد بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و ۶۲ درصد بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع زیربنا داشته اند.
روانشادنیا تصریح کرد: بیشترین فراوانی مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع، قیمت متوسط ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان و میانگین ارزش هر واحد مسکونی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است.
بررسی متغیرهای اجتماعی موثر بر بازار مسکن
محمدمهدی مافی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز با بیان اینکه تغییرات شگرف اجتماعی در ایران در حال وقوع است تاکید کرد: طی ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که قبلا با تشکیل ازدواج و فرزندان شکل می گرفت دارد تغییر می‌کند که در بحث اقتصاد مسکن تاثیر می‌گذارد. واحدهای اجتماعی است که در بازار مسکن تغییر می‌گذارند دیگر خانوارهای قدیم نیستند بلکه کسانی هستند که به طور دائم مجردی زندگی می‌کنند یا ازدواج‌هایی که مکررا منجر به جدایی می‌شود.
وی ادامه داد: در جوامع مترقی برای تحولات اجتماعی راهکار در نظر می گیرند ولی در جامعه ما معمولا برای این مسائل دیرتر از زمان وقوع خود فکر می شود و اگر کسی در موقع مقرر نسبت به آن هشدار بدهد در جوابش می گویند مشکل اصلی جامعه ما این نیست. اما به نظر من از هم اکنون باید فکر کنیم تغییر ساختاری که در جامعه اتفاق افتاده چه تبعاتی برای بخش مسکن خواهد داشت تا به سمت احداث مساکن متناسب با این ساختار اجتماعی برویم.
تاثیر توزیع نامناسب ثروت در بخش مسکن
همچنین عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ اظهار کرد: تغییر و تحولات فرهنگی اجتماعی تاثیر نسبی در بازار مسکن داشته و در آینده افزایش خواهد یافت. اما به طور کلی موضوع رکود مسکن، اقتصادی است و علت اصلی آن به کاهش یکباره توان خرید تقاضای واقعی برمی گردد. طی ۱۰ سال اخیر در بخش اشتغال ناموفق بودیم و در این فضا توزیع درآمد و ثروت بسیار نامناسب و غیرعادلانه صورت گرفته که باعث شده تنظیمات اجتماعی به هم بخورد. یک نفر هیچ چیز ندارد، یک نفر دیگر به اندازه دوهزار نفر ثروت دارد. وقتی سیستم توزیع ثروت به هم می خورد و رانت رشد می کند، ثروت به خرید کالاهای غیرضروری تخصیص می یابد.
وی افزود: افزایش عرضه مسکن بی کیفیت در جامعه و به هم ریختن ساختار منظم شکل گرفته در کشور در عرض ۱۰ سال اخیر اتفاق افتاده و طبیعی است که باید انتظار می داشتیم چنین رکودی حاکم شود. اما نمی توان صرفا تغییرات اجتماعی ـ فرهنگی را موثر دانست. البته در تاثیر این متغیرها شکی نیست اما به تنهایی نمی توانست منجر به چنین رکود عمیقی در بخش مسکن شود. این رکود محصول توزیع نامناسب ثروت و درآمد در جامعه، عدم ایجاد اشتغال و رکود سنگین فعالیتهای تولیدی است.
ایجاد چرخه تولید؛ لازمه رونق مسکن
زینعلی چشم انداز بازار مسکن در صورت ادامه وضع کنونی را نیمه تاریک عنوان و تاکید کرد: تا فکر اساسی برای توزیع ثروت، کارآفرینی و اشتغال نشود و نرخ سود بانکی کاهش نیابد بازار مسکن راه نمی افتد. نمی توان بازار مسکن را به صورت مجرد راه بیندازیم در حالی که صنایع مرتبط با آن درگیر مشکلات متعدد هستند.
الگوی متداول مسکن دیگر تکرار نمی شود
همچنین مافی، الگوی ساخت و ساز گذشته را تکرارناپذیر دانست و گفت: رفتار سنتی بازار مسکن همواره مبتنی بر تکرار رونق، حباب و رکود بود اما حالا شکل جامعه تغییر کرده است. از سال ۱۳۹۱ انتظار داشتیم نهایتا ۲ سال بعد رونق ایجاد شود، اما این اتفاق صورت نگرفت. مسوولان هم نباید به دنبال بازتکرار گذشته باشند؛ زیرا دوره‌ای را پشت سر گذاشتیم که خیلی خانواده‌ها تشکیل نشدند چون معضل مسکن داشتند. بنابراین از آن مرحله عبور کردند اما تبعات فرهنگی ـ اجتماعی دارد که در آینده متوجه می‌شویم.
وی خاطرنشان کرد: از ۲۰ سال قبل تا سالهای دهه ۸۰ نتوانستیم مشکل مسکن جوانان را برای کسانی که دهه ۶۰ به دنیا آمده بودند حل کنیم. حالا آن قشر یک مرحله جلو آمده و تشکیل خانواده داده‌اند. همچنین در حال حاضر باید فکری کنیم که ساختار سالمندی جمعیت و شرایط اجتماعی موجود، حداقل در بخش مسکن مشکلات کمتری را رقم بزند. اما نباید راهکارهای عجولانه ارایه داد بلکه با تشکیل اتاقهای فکر و پژوهشهای دانشگاهی به این مسائل علمی تر نگاه کنیم و راههای کاربردی ارایه دهیم.
تغییر رفتار بازار مسکن از سفته بازی به تقاضای واقعی
روانشادنیا هم گفت: روند اخیر بازار و تحولات جمعیتی کشور نشان می دهد تقاضای کل کشور به سمت تقاضای بهره برداران واحدهای مسکونی و مصرف کنندگان واقعی است و سهم سفته بازان، سرمایه گذاران و نگاه به واحدهای مسکونی به صورت یک سرمایه کمرنگ تر می شود. توان اقتصادی این قشر واحدهایی با میانه متراژ حدود ۷۰ مترمربع، ارزش متراژی ۳.۵ میلیون تومان در تهران است.
بنابراین گزارش، تحلیل داده‌های آماری حاکی از آن است شرط حیات سازندگان حرفه‌ای ساختمان در این بخش، آمادگی آنها برای دوره جدیدی از مولفه های بازار مسکن است. در این دوره، واحدهای کوچک متراژ (بین ۵۰ تا ۸۰ متر مربع)، در مناطق متوسط شهرها و بافت‌های فرسوده و با ارزش متوسط هر واحد بین ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در تهران بیشترین متقاضی را خواهند داشت. از آنجا که برای سازندگان سنتی مطلوبیت اقتصادی این بازار همچون واحدهای لوکس، بزرگ و مرفه نشین نیست، پوست اندازی جدیدی در روش‌ها و فناوری ساخت، سیستم تأمین مالی و تسهیلات دولت و شهرداری ها شرط تعادل عرضه و تقاضا در سالهای آتی است.
