قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان که در برنامه های چهارم و پنجم توسعه و با هدف ارائه ضمانت به خریداران مسکن تصویب شده بود، به دلیل اجماع دولت (وزارت راه و شهرسازی)، شرکت های بیمه گر و انبوه سازان مبنی بر عدم اجرای آن و نیز عدم نگارش و تصویب آیین نامه های اجرایی مربوطه در هیئت دولت طی یک دهه گذشته، هیچ گاه رنگ اجرا به خود ندید تا نهایتا با حذف بند قانونی بیمه تضمین کیفیت ساخت، دیگر هیچ دستگاهی متولی تضمین کیفیت مسکن به عنوان سرپناه شهروندان تعیین نشود.
این در حالی است که بسیاری از کالاهای غیر ضروری و مصرفی تحت انواع گارانتی ها و ضمانت نامه های شرکت های سازنده قرار دارند اما کیفیت مسکن به عنوان سرپناه مردم که امنیت جانی و روانی شهروندان به آن وابسته است، از سوی هیچ یک از ذی نفعان در ساخت و فروش این کالای سرمایه ای تضمین یا گارانتی نمی شود.
برای نخستین بار در قانون برنامه پنج ساله چهارم بود که بحث بیمه کیفیت ساختمان مطرح شد؛ در جزء های ۳ و ۵ بند ب ماده ۳۰ این قانون با اشاره به اینکه صدور پایان کار منوط به ارائه بیمه نامه کیفیت ساختمان است، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف به تهیه بیمه نامه ساختمان شد.
متن بخشی از ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم در خصوص بیمه کیفیت ساختمان به این شرح است:
٣ - صدور پایان کار برای ساختمان های عمومی و مجتمع های مسکونی آپارتمانی منوط به ارائه بیمه نامه کیفیت ساختمان می باشد.
٥ - وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است با استفاده از تجارب سایر کشورها، نظام بیمه ساختمان و ابنیه در مقابل زلزله و سایر حوادث را گسترش داده و راهکارهای همگانی شدن بیمه حوادث را مشخص و مقدمات قانونی اجرای آن را فراهم نماید.
بیمه کیفیت ساختمان در قانون برنامه پنج ساله پنجم نیز تکرار شده و این بار واژه تضمین به پیش از واژه کیفیت افزوده می شود.
در ماده ۱۶۸ قانون برنامه پنج ساله پنجم هم آمده بود:
به منظور مقاوم‌سازی ساختمان ها و اصلاح الگوی مصرف به ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامات زیر انجام می‌شود:
الف ـ شهرداری ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام نمایند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث‌شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است.
تبصره ـ متخلفان از مقررات ملی ساختمان از جمله طراح، ناظر، مجری و مالک براساس آیین‌نامه‌ای که به تصویب هیئت‌وزیران می‌رسد موظف به رفع نقص و جبران خسارت می‌شوند.
ب ـ صدور پروانه هرگونه ساختمان منوط به ارائه موافقت اصولی بیمه کیفیت ساختمان احداثی است. شرکت های بیمه مکلفند بر اساس بیمه‌نامه صادره در صورت ورود هرگونه خسارت در طی ده سال به ساختمان احداثی، خسارت های وارده را ظرف سه ماه جبران نمایند.
ج ـ کلیه مجریان دولتی موظفند مسئولیت حرفه‌ای خود و در صورت نیاز، مسئولیت سایر عوامل مرتبط در طراحی، محاسبه و نظارت ساختمان های تحت پوشش خود اعم از شهری و روستایی را نزد یکی از شرکت های دارای صلاحیت بیمه نمایند.
بند «ب» این ماده قانونی صراحتا بر الزام بیمه تضمین کیفیت ساختمان ها از سوی شرکت های بیمه تأکید دارد این در حالی است که قانون مذکور اجرای آن را منوط به تهیه آیین نامه های مربوطه در هیئت وزیران دانسته؛ آیین نامه ای که هیچ گاه نوشته نشد.
با این حال، این بند در قانون برنامه ششم توسعه حذف شد و دیگر الزامی برای تهیه بیمه تضمین کیفیت ساختمان نیست. بلکه به بیمه مسئولیت حرفه ای عوامل دخیل در ساخت و ساز اشاره دارد؛ موضوعی که تا پیش از این هم وجود داشت و نیازی به تصویب قانون جدید برای اجرای بیمه مسئولیت سازندگان مسکن وجود ندارد.
ماده ۶۰ قانون برنامه ششم می گوید:
به‌منظور مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و اصلاح الگوی مصرف به ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامات زیر انجام گردد:
الف- شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام نمایند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است.
ب- کلیه مجریان دولتی موظفند مسؤولیت فنی (حرفه‌ای) خود و در صورت نیاز، مسؤولیت سایر عوامل مرتبط با طراحی، محاسبه و نظارت بر ساختمان‌های تحت پوشش خود اعم از شهری و روستایی را نزد یکی از شرکت های دارای صلاحیت، بیمه نمایند.
ابلاغ قانون بیمه تضمین کیفیت بدون اجرا
در سال ۸۷ و در سال های پایانی برنامه چهارم توسعه، بیمه مرکزی که از دستگاه های تحت پوشش وزارت امور اقتصادی و دارایی است در راستای اجرای قانون برنامه چهارم برای تهیه نظام نامه بیمه کیفیت ساختمان، دستورالعملی تهیه و به شرکت های بیمه ابلاغ می کند. در این ابلاغیه که بیمه نامه عیوب اساسی و پنهان ساختمان نام گرفت، به شرکت های بیمه گر اجازه می دهد تا در طی یک دوره ۵ ساله آزمایشی این بیمه نامه را اجرا کنند. بر اساس این ابلاغیه شرکت های بیمه می بایست قبل از صدور بیمه نامه، بازرسی فنی از ابینه مورد نظر داشته باشند. ضمن اینکه ملکی که بیمه نامه دریافت می کند، تا ۱۰ سال تحت پوشش خواهد بود و نرخ آن نیز یک و نیم درصد ارزش ملک تعیین شده بود.
با این حال از آنجایی که در این قوانین، شهرداری ها نیز تکلیف‌هایی داشتند که باید بر اساس آیین نامه اجرایی هیئت وزیران انجام می دادند و این آیین نامه هیچ گاه نگاشته نشد، لذا الزامی برای تهیه بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان وجود نداشت و شهرداری ها نیز بدون درخواست بیمه نامه کیفیت ساختمان از سوی سازنده، برای ساختمان ها پایان کار صادر می کردند. با این وجود همین الزام قانونی هم در برنامه ششم کلا حذف شد و دیگر دولت ملزم به تهیه آیین نامه مذکور نیست.
همه مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان
مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان سه گروه بودند یکی وزارت راه و شهرسازی بود؛ عباس آخوندی در نشستی با اعضای کانون سراسری انبوه سازان مسکن در ۱۳ مهر ۹۳ اظهار داشت: «در سراسر دنیا این انبوه سازان هستند که کیفیت کالای ساخته شده خود را تضمین می کنند نه شرکت های بیمه گر؛ آنچه شرکت های بیمه می پذیرند، بیمه مسئولیت حرفه ای سازندگان مسکن است. به نظر من انبوه سازان با ایجاد صندوق تضمین کیفیت ساختمان، این موضوع را بپذیرند.»
ایده صندوق تضمین کیفیت ساختمان که هیچ گاه عملی نشد، ایده ای بود که از سفر وزیر راه و شهرسازی به کره جنوبی به همراه مسئولان معاونت مسکن و ساختمان در نخستین سال وزارت آخوندی الهام گرفته شده بود. این کشور صندوقی متشکل از فعالان بخش خصوصی و دولتی ساخت و ساز ایجاد کرده است که بر اساس آن سازه های احداثی تحت ۱۰ سال گارانتی بدون چون و چرا هستند. اما آیا در ایران چنین ایده ای عملیاتی است؟ آیا انبوه سازان حاضرند بخشی از منابع و درآمدهای خود را به این صندوق بدهند تا اگر ایرادی به ساختمان وارد شد، هزینه آن را پرداخت کنند؟ آیا اصولا سازندگان در ایران مباحث مقررات ملی ساختمان را رعایت می کنند که اگر کوچکترین ایرادی به ساختمان وارد شد ـ مثلا سقف سازه، نم و رطوبت داد، حاضر به پرداخت خسارت مربوطه باشند؟
گروه دوم مخالفان این قانون، شرکت های بیمه بودند؛ علت آن نیز کاملا واضح بود چون اولا حق بیمه ساخت و ساز بسیار پایین بود - یک و نیم درصد ارزش ملک- و اگر خسارتی وارد می شد، به دلیل بالا بودن مبلغ خسارت، تراز تجاری شرکت های بیمه از محل این بیمه نامه، منفی می شد. با این حال به دلیل وجود الزام قانونی، شرکت های بیمه، بخش بیمه نامه تضمین کیفیت ساخت را ایجاد کردند که بر اساس ابلاغیه بیمه مرکزی و تصویب شورای عالی بیمه، در زیرگروه بیمه اموال و بیمه نامه های خسارت ناشی از زلزله قرار داشت. به عبارتی دیگر شرکت های بیمه، قانون تضمین کیفیت ساخت را به یک بیمه نامه زلزه تقلیل دادند تا عملا این قانون کارآیی نداشته باشد.
سومین گروه از مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساخت، انبوه سازان بودند. این گروه نیز به دلیل آنکه باید حق بیمه را خودشان پرداخت می کردند و این مبلغ نیز در هنگام فروش به خریدار منتقل می شد که دردسرهایی برای سازندگان داشت، چندان از این قانون استقبال نکردند. ضمن اینکه سازندگان معتقدند در جریان ساخت و ساز صرفا رعایت مقررات ملی ساختمان به افزایش کیفیت آن منجر نمی شود بلکه مسائل دیگری همچون کیفیت مصالح ساختمانی، نقش طراح نقشه ساختمان، نقش ناظر ساخت و ساز و ... نیز باید در کیفیت سازه دیده شود. موضوعی که به نظر می رسد تا حدودی درست باشد.
بیمه گر: در هیچ جای دنیا شرکت های بیمه کیفیت را تضمین نمی کنند
حمیدرضا کاوه، کارشناس ارشد بیمه در گفت وگو با مهر درباره حذف الزام تهیه بیمه نامه کیفیت ساختمان از قانون برنامه ششم توسعه اظهار کرد: در هیچ کجای دنیا تضمین کیفیت و ارائه گارانتی برای یک محصول و کالا وظیفه شرکت های بیمه نیست. در صنایع لوازم خانگی یا خودرو هم می بینیم که خود شرکت سازنده است که محصول را گارانتی می کند و اگر ایرادی در کالا بود، به مشتری خسارت می دهد.
وی ادامه داد: به نظر من اتفاقی که در قانون برنامه ششم افتاد کار صحیحی بود. ما به عنوان شرکت های بیمه باید مسئولیت حرفه ای سازندگان را بیمه کنیم نه اینکه تضمین بدهیم که مسکنی که ساخته شده دارای کیفیت است.
به گفته این کارشناس صنعت بیمه، ریسک تضکین کیفیت ساخت و ساز بسیار بالاست و اگر بیمه گر قبول کند، خودش ضرر کرده است.
وی افزود: اسناد بالادستی صنعت بیمه می گویند شرکت های بیمه می توانند تا ۲۰ درصد ریسک یک بیمه نامه را بپذیرند و بالاتر از آن را باید با کمک شرکت های بیمه اتکایی داخلی یا خارجی خریداری کنند؛ این در حالی است که ریسک کیفیت ساختمان بسیار بالاتر از این موارد بوده و معمولا در ایران تا ۸۰ درصد می رسد چون معلوم نیست سازندگان از چه مصالح ساختمانی استفاده می کنند یا اینکه آیا مقررات ملی ساختمان را رعایت می کنند یا خیر؟ به همین دلیل بسیاری از واحدهای مسکونی حتی نوساز در یکی دو سال اول هم دچار آسیب هایی می شوند و اگر بخواهیم ریسک این بیمه نامه را برای ۱۰ سال بعد بپذیریم، قطعا متضرر خواهیم شد.
کاوه خاطرنشان کرد: این در حالی است که در بیمه مسئولیت، اگر اتفاقی برای ساختمان در حین اجرای پروژه بیفتد، طراح، ناظر یا سازنده ای که خود را بیمه مسئولیت کرده، تا سقف موارد مذکور در قانون بیمه، می تواند از شرکت بیمه گر خسارت بگیرد. حتی اگر قصور در ایجاد خسارت از طرف سازنده محرز باشد. به همین دلیل این بیمه نامه برای شرکت بیمه به صرفه است.
دبیر کانون انبوه سازن: انبوه ساز به تنهایی در ساخت و ساز اثرگذار نیست
افشین پورحاجت، دبیر کانون سراسری انجمن های صنفی کارفرمایی انبوه سازان نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره حذف الزام تهیه بیمه تضمین کیفیت ساختمان بیان داشت: انبوه سازان از این قانون استقبال کرده بودند چون هر کس کالایی می سازد، باید گارانتی آن را نیز پرداخت کند. باید در بخش ساختمان نیز این موضوع اجرایی شود که واحدهای ساخته شده از سوی انبوه ساز، گارنتی شود.
وی افزود: اما این قانون اشکالاتی داشت نخست اینکه عوامل مختلفی در ساخت و ساز یک مجتمع مسکونی دخیلند که شامل مواد و مصالح ساختمانی، طراحان و مهندسان ناظر و ... می شود. بنابراین انبوه ساز یک نفر نیست که همه مسئولیت کیفیت ساخت و ساز را بر عهده بگیرد. باید بخشی از هزینه بیمه تضمین کیفیت را طراحان و ناظران پرداخت کنند.
پورحاجت با اشاره به عدم تهیه آیین نامه قانون نظام صنفی ساختمان موضوع ماده ۲۱ قانون نظام مهنسی در هیئت دولت گفت: در این ماده قانونی بر لزوم تفکیک اصناف مختلف در صنعت ساختمان تأکید شده است. اما از آنجایی که وزارت راه و شهرسازی و به تبع آن هیئت دولت هنوز آیین نامه اجرایی آن را پس از گذشت ۲۱ سال از تصویب در مجلس شورای اسلامی تهیه نکرده اند، در حال حاضر اصناف مختلف این صنعت از یکدیگر قابل تفکیک نیستند؛ بنابراین انبوه ساز به عنوان تضمین کننده اصلی شناخته می شود که در حقیقت اینگونه نیست و ممکن است اگر خسارتی به سازه ای وارد شود، سایر اصناف این صنعت مقصر باشند.
وی در خصوص انتقال هزینه های بیمه تضمین کیفیت ساختمان به خریدار واحد مسکونی تصریح کرد: هر هزینه ای که در ساخت و ساز می شود قاعدتا باید به مشتری منتقل شود. اما مردم این موضوع را پذیرفته اند که که خریدار مسکن تا ۱۰ سال بعد هر خسارتی به او وارد می شود، تحت پوشش بیمه قرار دارد به همین دلیل از پرداخت این مبلغ در هنگام خرید مسکن ابایی ندارند.
