اگر چه بازار مسکن همانند بازارهای بورس و ارز و طلا از تحولات سیاسی اثرپذیری آنی ندارد، اما به عقیده بسیاری از کارشناسان در صورت تداوم تغییرات قیمتی چنین دارایی‌هایی می‌توان انتظار داشت که در میان‌مدت و بلندمدت بازار مسکن از بازار دارایی‌ها اثر پذیر شود. براساس نتایج پژوهش‌های دانشگاهی و تجربیات علمی و عملی، عدم اثرگذاری نوسانات قیمتی دارایی‌ها بر بازار مسکن منتفی است. از این رو، به نظر می‌رسد بازار مسکن به‌خصوص در دوران رکود به هر اتفاقی پاسخ مثبت دهد و با تغییر قیمت‌ها در بازارهای موازی، این بازار نیز دچار نوسان شود.
کارشناسان بطور کلی معتقدند که یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‌مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. چراکه با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‌کند و سرمایه‌ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‌شود، اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‌های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‌کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.
ردیابی نوسان ارز بر قیمت بازار مسکن
بررسی‌های داده‌های آماری از نحوه نوسانات قیمتی بازار مسکن نشان می‌دهد، با تداوم افزایش قیمت ارز، قیمت مسکن نیز تغییر را تجربه می‌کند، حتی اگر مسکن در دوران رکود قرار داشته باشد. روند 5 ساله بازار مسکن نشان می‌دهد، همواره رابطه تنگاتنگی بین افزایش قیمت دلار و مسکن وجود داشته است. البته این روند در کل کشور، روند و شیب تندی نسبت به پایتخت ندارد. به طور کلی به نظر می‌رسد با تغییر روند صعودی دلار تمام عناصر اقتصاد مسکن در کشور از قیمت مصالح گرفته تا کارمزد کارگران افزایش می‌یابد.
براساس جدول شماره یک، در سال 1390 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور معادل یک میلیون و 430هزار تومان بود که این رقم در سال 1394 به 2میلیون 884 هزار تومان رسیده است. در همین بازه زمانی، قیمت دلار نیز از یک هزار و 400 تا یک هزار و 800 تومان به 3هزار و 150تا 3هزار و 600 تومان افزایش یافته است.
2سناریو برای رابطه ارز و مسکن
کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه گفت: بدون تردید افزایش قیمت دلار بر مسکن که کالای ریالی است، بسیار اثر گذار خواهد بود. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کالاهای غیر منقول مانند مسکن در زمان ثبات ارز و طلا توان جذب سرمایه را دارند، گفت: در حال حاضر مسکن از رکود گذشته، وارد قفل شدگی شده است و هر تلنگر ارزی باعث چند قفله شدن این بازار خواهد شد. اطهاری با انتقاد از عملکرد دولت در حل رکود مسکن گفت: در حال حاضر این کالای غیر مبادله‌یی در بازارهای خارجی در نزد مردم مطلوبیت خود را از دست داده است. این کارشناس بازار مسکن در این خصوص دو سناریوی رکود مجدد مسکن و ثبات قیمت مسکن پیش بینی کرد و گفت: در سناریوی اول به نظر می‌آید ما شاهد رکود مجدد بخش مسکن به علت مهاجرت سرمایه‌ها به سمت بازارهای پر سودتری مانند ارز باشیم. در این حالت بازار معاملات مسکن به دنبال قفل شدگی شدید، تغییر مسیر نمی‌دهد و روند رکود خود را ادامه خواهد داد.
وی در خصوص سناریوی دوم گفت: در سناریوی دوم شاهد بی‌اثر بودن نرخ ارز و طلا بر قیمت مسکن خواهیم بود. چنانچه روند قیمتی چند سال اخیر مسکن نشان می‌دهد، در چند سال اخیر، قیمت مسکن جهشی کمتر از نرخ تورم داشته است. بنابراین این سناریو می‌تواند نوید بخش قیمت‌های پایین مسکن (نسبت به تورم) به دلیل تداوم وضعیت موجود باشد. در اقتصاد ایران، نرخ ارز به عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‌کند، یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مـردم بـه داد و سـتد ارز روی خواهنـد آورد؛ بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه وقوع این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.
اطهاری اظهار کرد: از طرفی دیگر نـرخ ارز می‌تواند بـر هزینـه کالاهـا و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. بدین‌ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینـه، باعـث افـزایش قیمـت مسکن خواهد شد. وی همچنین گفت: در اقتصاد ایران تاثیری که نرخ ارز بر عوامل طرف عرضه مسکن می‌گذارد بیشتر از تاثیر آن در بخـش تقاضاسـت. بـه عبارت دیگر فشار هزینه‌یی افزایش نرخ ارز بیشتر از فشار تقاضاست.
تغییر مسیر نقدینگی به بانک‌ها
در همین حال، مجیدرضا حریری، رییس سابق کمیسیون واردات اتاق ایران گفت: درحال حاضر 70درصد از درآمد شبه نفتی دولت به شکل دلار است و به نظرمی رسد هر تغییری در آن منجر به تغییر وجودی و ماهیتی بازارهای موازی شود.
حریری افزود: به نظر می‌رسد افزایش قیمت دلار در ایران به دلیل عدم اتصال ایران به اقتصاد دنیا و سیاست درست وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی کشور برای کاهش معاملات سیاه باشد.
وی گفت: در حال حاضر به دلیل اوج رکود صنعت ساخت و ساز، مسیر سرمایه‌گذاری به‌شدت تغییر کرده است. وی گفت: اگر روزی مباحثی مانند خودرو و مسکن هدف غایی اندوخته‌های مردم بود، اینک به علت تغییر مفهوم و شکل این کالاهای سرمایه‌یی به مصرفی، بازار این کالاها دیگر هدفی برای انباشت سرمایه‌های سرگردان نیستند.
حریری تاکید کرد: به دلیل رکودهای چند ساله و عدم ثبات تمام بازارهای موازی مسکن تضعیف شده است و مردم میلی به سرمایه‌گذاری در این بازارها را ندارند و به همین منظور هدف نهایی سرمایه‌های آنها، بانک بوده است.
افزایش قیمت دلار دامنه بزرگی ندارد
نایب‌رییس اتاق بازرگانی ایران و چین با اشاره به ناپایدار بودن هیجانات در بازارهای سرمایه، طلا و ارز تاکید کرد: اندازه این هیجانات در بازارها آنچنان بزرگ نیست که بتوان انتظار داشت طی ماه‌های آینده این هیجانات ادامه داشته باشد و منجر به کشیده شدن دامنه هیجان به بازارهای دیر نقدشونده همچون بازار مسکن شود. وی گفت: بدون تردید تاثیر هیجانات ارز بر بازارهای موازی همچون بازار سرمایه و مسکن نیازمند مدت زمان طولانی و ادامه‌دار بودن افزایش قیمت ارز است. ودر صورت ادامه‌دار بود، می‌توان احتمال داد تا چند ماه دیگر معامله‌گران، معاملات سیاه در حوزه مسکن و خودروهای گران قیمت را با دلار انجام دهند. وی گفت: اینها احتمالاتی است که باید در نظر گرفت اما بطور کلی افزایش نرخ دلار می‌تواند تاثیرمحسوسی بر قیمت و شدت معاملات در بازارهای مختلف از جمله مسکن داشته باشد.
تاثیر دلار بر نهادهای تولید مسکن
همچنین سلمان خادم‌المله، تحلیلگر بازار سرمایه در این باره گفت: به طور حتم افزایش دلار باعث افزایش نهادهای تولید بخش مسکن خواهد شد.
خادم المله افزود: بازار مسکن به دلیل ماهیت ویژه خود همواره با تاخیر زمانی چند ماهه نسبت به بازارهای با قابلیت نقد شوندگی سریع از تحولات مهم سیاسی و اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، اما بطور قطع افزایش دلار باعث کاهش ارزش پولی کشور و افزایش نهادهای تولید مسکن خواهد شد.
وی در پاسخ به اینکه آیا شاهد افزایش قیمت دلار تا آخر سال خواهیم بود گفت: قیمت دلار رابطه تنگاتنگی با فعالیت‌ها و برنامه‌های دولت دارد اما بنا بر وضعیت دلار در لایحه بودجه 95 که به صورت مدیریت شده است، انتظار می‌رود قیمت دلار تا مرز 4هزار تومان نیز پیش روی داشته باشد.
این تحلیلگر بازار سرمایه افزود: بازارهای موازی همچون بورس و طلا زودتر از بازارهای دیگر به این مساله واکنش نشان می‌دهند و تحت تاثیر تلنگرهای ارزی قرار می‌گیرند؛ و به واسطه همین دو بازار، شاخص کلی قیمت‌ها نیز تغییر می‌کند. خادم المله با بیان اینکه شرکت‌های متعددی در بازار بورس مواد اولیه را با نرخ دلار تهیه می‌کنند گفت: بدون تردید قیمت تمام شده محصول نیز با احتساب این قیمت‌ها به بازار عرضه خواهد شد.
این استاد دانشگاه گفت: به دلیل کارکرد ارز در تمامی کشورها نمی‌توان تاثیر آن را بر اقتصاد، تولید و حتی مسکن نادیده گرفت. اگر دلار روند افزایشی داشته باشد بطور حتم شاهد ایجاد نویز در روند حرکتی بازار مسکن خواهیم بود.
آرامش نسبی در انتظار بازار مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن نیز با بیان اینکه تحقیقات میدانی در سال‌های اخیر بیانگر عدم رابطه مستقیم بین قیمت ارز و دلار است گفت: این دو مبحث در عین عدم ارتباط، همبستگی تنگاتنگی با هم دارند. سلطان محمدی افزود: اگر فلسفه وجودی تورم را از بازار ارز و مسکن جدا کنیم این دو موضوع هیچ رابطه‌یی با هم ندارند.
وی گفت: در حال حاضر تغییر و پیش بینی نرخ ارز مرتبط با رفتار دولت است و اگردولت بتواند تورم را به میزان مطلوبی کاهش دهد، رابطه این دوموضوع خود به خود از بین خواهد رفت.
سلطان محمدی درباره میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی گفت: این انتظار وجود دارد که رشد قیمت مسکن در سال 95 حول محور نرخ تورم عمومی و شاید اندکی بالاتر باشد، اما اگر شرایط به همین گونه پیش برود به احتمال زیاد در سال 96 رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر خواهد بود. این استاد دانشگاه گفت: اگر پارامترهای سیاسی و ریسک‌های اثر گذار را کنار بگذاریم، در ماه‌های آتی بازار مسکن در سکون و آرامش نسبی قرار دارد.
افزایش ولع تقاضا در پایان سال
در همین حال، ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه انتخابات ترامپ از دو منظر بازار داخلی ایران را تحت تاثیر قرار داد گفت: از آنجا که نرخ بهره امریکا افزایش پیدا کرده است، به نظر می‌رسد شاخص دلار تقویت و جریان سرمایه به نفع این ارز گردش کند؛ و در ادامه این گردش تمام بازارهای موازی تحت تاثیر قرار خواهند گرفت.
رفیعی افزود: اگرچه این اثر‌گذاری‌ها بیشتر بنیادی است، اما فعالان بازار داخلی از این مباحث استقبال کردند. وی درخصوص اثر دوم انتخاب ترامپ به عنوان رییس‌جمهور امریکا نیز گفت: این مباحث رابطه تنگاتنگی با اثر روانی و جوی دارد؛ زیرا برخی از فعالان معتقدند ممکن است برجام به چالش کشیده شود و اثر منفی‌تری بر ارز و بازارهای اقتصادی دیگر بگذارد؛ بنابراین تمام فعالیت اقتصادی آنها روند سریع‌تری به خودش گرفته است. این کارشناس مسکن گفت: تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هر ساله از اواخر پاییز ارز گران شده و به سبب این گرانی بازارهای موازی همچون مسکن را تحت تاثیر می‌گذارد.
رفیعی با بیان اینکه به دلیل نزدیکی به پایان سال میلادی تمام بازارهای اقتصادی داخلی و خارجی تحت تاثیر روانی و جوی قرار می‌گیرد، اظهار کرد: به دلیل افزایش تقاضای شرکت‌های تجاری داخلی و خارجی تا پایان سال با اندکی افزایش در تمام بازارها به خصوص بازار مسکن روبرو خواهیم شد.
این کارشناس این افزایش قیمت‌ها را پایدار دانست و در این خصوص گفت: شرکت‌ها، بانک‌ها و سایر موسسات اقتصادی در این مقطع به دلیل قرار گرفتن در مقطع انتهایی سال، برای تسویه حساب‌های دلاری خود نیاز به تهیه ارز دارند و همین موضوع موجب می‌شود که به حجم تقاضای بازار اضافه شود.
رفیعی گفت: درحال حاضر به دلیل رکود، بازارها پذیرش افزایش قیمت را ندارند، بنابراین باید مسوولان به دنبال راهکارهای مقطعی کوتاه‌مدت و بلندمدت باشند تا با هر چالش خارجی بازار اقتصادی ایران به هم نریزد. اگرچه به نظر می‌رسد در پی جو روانی ایجاد شده توسط اقتصاد امریکا تقاضاهای آینده (مردم عادی برای فرار از گرانی‌های بیشتر معاملات را به پایان سال 95 انتقال دادند) مربوط به سال 96 به زمستان 95 کشیده شده است. وی تاکید کرد: بنا بر مطالب گفته شده، بدون تردید تقاضای مسکن مصرفی در ماه‌های آتی و زمستان به شدت افزایش خواهد داشت.
