بهبود بازار مسکن در ماه‌های آتی

 تداوم کاهش رکود در نیمه دوم سال

 فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن، درباره شرایط بازار مسکن می‌گوید: طی 6ماهه گذشته رکود بازار مسکن، تاحدی بهبود یافته است و برهمین اساس پیش‌‌بینی می‌شود که این وضعیت در 6ماهه دوم سال جاری تداوم یابد. البته پیش بینی می‌شود که در نیمه اول سال۹۶ بازار رونق بگیرد.

یزدانی ادامه می‌دهد: باتوجه به بهبود قدرت خرید مردم درماه‌های گذشته، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن افزایش یافته و پیش از رسیدن حجم معاملات به کف و عمیق ترشدن رکود مسکن، بازار تاحدودی رونق گرفته است. وی اظهار می‌کند: بهبود بازار در 6ماهه ابتدایی سال به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال۹۵، بازار باثباتی داشته باشیم البته این ثبات رو به پیشرفت خواهد بود و شاهد وارد آمدن شوک جدیدی به بازار نخواهیم بود.

به گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن، درصورتی که رشد اقتصادی مورد نظر دولت (۵درصد) در سال جاری محقق شود، در نیمه دوم سال جاری بازار مسکن رونق نسبی می‌یابد و شاهد رشد حجم معاملات خرید و فروش خواهیم بود. این کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن، کاهش نرخ سود همچنین رشد اعتبارات بانکی در رونق نسبی بازار مسکن طی ماه‌های گذشته موثر بوده است.

یزدانی بااشاره به اظهارات رییس‌جمهوری درباره کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به ۹.۵درصد بیان می‌کند: این اقدام اگرچه مثبت تلقی می‌شود اما نمی‌تواند تاثیر چشم‌گیری در رونق بازارمسکن داشته باشد زیرا تنها تعداد کمی از متقاضیان خرید مسکن از این تسهیلات استفاده می‌کنند و این تسهیلات فراگیری چندانی ندارد.

وی می‌افزاید: با کاهش نرخ سود بانکی و کاهش میزان اقساط پرداخت شده در هرماه، ‌تعداد متقاضیان و سپرده‌گذاران افزایش می‌یابد اما بازار مسکن دچار تکانه نمی‌شود و تغییر محسوسی ایجاد نمی‌شود. به گفته یزدانی، بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و در نیمه دوم سال جاری شاهد افزایش یا جهش قیمتی در این بازار نخواهیم بود.

 سیر باثبات «اجاره» با «خرید و فروش»

علاوه بر بازار خرید و فروش مسکن که به گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن شرایط باثبات و رو به پیشرفتی را طی ماه‌های آتی سپری خواهد کرد، بازار رهن و اجاره نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این زمینه حسام عقبایی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک بااشاره به ثبات بازار رهن و اجاره در نیمه اول سال جاری می‌گوید: طی ماه‌های گذشته آرامشی نسبی بر بازار مسکن حاکم بود و نرخ اجاره به‌طور متوسط ۱۰درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشت و بازار شاهد تغییر چندانی در میزان اجاره‌بها نبود.

عقبایی بیان می‌کند: در 6ماهه دوم سال95 و با آغاز فصل پاییز شاهد کاهش ۲ تا ۳درصدی نرخ اجاره نسبت به سال94 خواهیم بود. وی پیش‌بینی می‌کند: روند ثبات و آرامش بر بازار رهن و اجاره در 6ماهه دوم سال جاری نیز ادامه می‌یابد و شوکی بر بازار وارد نمی‌شود.

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر افزایش نرخ اجاره در ماه‌های آتی بیان می‌کند: برای ارزیابی اثرگذاری کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره نیاز به زمان بیشتری است و با گذشت دو تا سه ماه نمی‌توان درباره چگونگی این رابطه تحلیلی ارائه کرد.

وی اضافه می‌کند: تجربه سال‌های گذشته نشان داده که نرخ سود بانکی نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر بازار رهن و اجاره داشته باشد و نوسانات شدیدی در بازار ایجاد کند و موجران همواره تمایل به دریافت اجاره از مستاجران داشته‌اند. عقبایی بیان می‌کند: به نظر نمی‌رسد که کاهش نرخ سود بانکی بتواند تاثیر عمیقی بر فرمول سهم رهن و اجاره‌بها داشته باشد و در ماه‌های آتی نیز شرایط با همین روند و ثباتی نسبی ادامه می‌یابد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک به دلایل متفاوت دریافت رهن و اجاره ازسوی موجران اشاره می‌کند و می‌گوید: بیشتر صاحبان املاک، اجاره دریافت شده را راهی برای امرار معاش و گذران زندگی می‌دانند و تنها تعداد کمی آن را، گزینه‌یی برای سرمایه‌گذاری در نظرمی گیرند برهمین اساس پیش‌بینی می‌شود که کاهش نرخ سود بانکی، درافزایش سهم اجاره‌بها موثر نباشد.

عقبایی تصریح می‌کند: طی دو، سه ماه گذشته و با آغاز کاهش نرخ سود سپرده بانک‌ها از اول تیرماه، اظهارنظرهایی نیز درباره افزایش اجاره‌بها با کاهش نرخ سود بانکی مطرح شد که آمارهای سامانه املاک و مستغلات حاکی از آن است که نرخ اجاره در دوماه گذشته تغییر چشمگیری نداشته و در ماه‌های آتی نیز شرایط آرامی را خواهیم داشت.

وی می‌گوید: پررنگ شدن مباحث مربوط به افزایش اجاره‌بها با کاهش نرخ سود بانکی، ناشی از ایجاد جو روانی منفی ازسوی برخی صاحبان املاک سوداگر بود و جنبه واقعی نداشت. نگاهی به گفته‌های مسوولان و کارشناس بازار مسکن نشانگر آن است که بازار مسکن (خرید و فروش و رهن و اجاره) در ماه‌های آتی شرایط باثباتی را سپری می‌کند و شاهد جهش قیمتی دراین زمینه نخواهیم بود.

 روند بازار مسکن در ماه‌های گذشته

جدول شماره یک حجم معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران را طی ماه‌های گذشته نشان می‌دهد. براساس تحلیل‌های این روزنامه بازار مسکن از دی ماه سال گذشته از رکود شدید خارج شده و به دوره رکود اندک ورود یافته است.

از آنجا که مدت هر دوره در بازار مسکن یک تا یک سال و نیم است همچنین سایر متغیرها که اغلب آنها به نقل از کارشناسان در این گزارش بیان شد، پیش‌بینی می‌شود از اوایل اردیبهشت ماه سال آینده، بازار مسکن وارد دوره رونق شود و حجم معاملات تا 25هزار مورد در ماه  افزایش یابد.