این مساله در شرایطی رخ داده است که نبود ابزارهای کنترلی و بانک اطلاعاتی شفاف عرصه را برای تاخت‌وتاز سوداگران زمین و مسکن فراهم کرده و کار را به جایی رسانده است که کاهش روزبه‌روز قدرت خریداران به افزایش شمار مستاجران ایرانی دامن زده است. به‌گونه‌ای که نسبت مالکان به مستاجران از دو دهه پیش تاکنون معکوس شده و از ٦٠درصد مالک به ٦٠درصد مستاجر رسیده است.
این مساله درحالی رخ می‌دهد که براساس آمارهای اعلام شده از سوی حمید کلانتری، معاون تعاون وزارت کار و رفاه اجتماعی نه‌تنها به اندازه تمام خانوار ایرانی واحد مسکونی در کشور موجود است بلکه شمار خانه در ایران، نیم‌میلیون واحد بیشتر از ٢١میلیون خانواده ایرانی است. به عبارت دیگر توزیع مسکن متناسب با نیاز جامعه نبوده و در شرایطی که شمار قابل توجهی از خانواده‌های ایرانی مستاجر به شمار می‌روند، املاک کشور به سمت تقاضاهای سوداگرانه پیشروی کرده است. معاون وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی همچنین در جمع خبرنگاران اعلام کرد که در یک بازه ٢١ ساله یعنی از سال ٧١ تا ٩٢ قیمت زمین ١٢٩ برابر و قیمت آپارتمان ٨٧ برابر شده است. جالب است که آمار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز جاذبه‌های سوداگرانه در این بخش را تایید می‌کند. بر اساس آمار دفتر برنامه‌ریزی وزارت راه‌وشهرسازی در حالی‌که رشد سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد ایران در ٢٠ سال گذشته ١,٦درصد افزایش یافته، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است. مجموع این شرایط در حالی اتفاق می‌افتد که بنا به همین گزارش جولان سوداگران در بازار مسکن باعث شده است که زمان انتظار برای خانه‌دار شدن قشر ضعیف و دهک‌های کم درآمد کشور به بیشتر از یک قرن برسد.
انتظار قشر فقیر برای خانه‌دار شدن بیشتر از یک قرن
مطالعه شاخص‌های سرمایه‌گذاری و الگوهای مصرف در بازار مسکن ایران واقعیت‌های جالبی را فاش می‌کند. بر اساس گزارش بانک مرکزی، مسکن ٣٣,٤درصد هزینه خانوار ایرانی را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که این رقم برای خانوار تهرانی به حدود ٥٠درصد می‌رسد. علاوه بر این بررسی‌ها نشان می‌دهد که شکاف طول انتظار برای خانه‌دار شدن بین دهک‌های مختلف ایرانیان بسیار زیاد است. به‌طوری که فاصله زمان انتظار برای خانه‌دار شدن بین قشر مرفه و فقیر جامعه ایرانی به حدود یک قرن می‌رسد. بر اساس گزارشی که بهروز ملکی، معاون مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی در جمع مدیران تعاونی‌های مسکن ارایه داد، شاخص مدت انتظار برای خانه‌دار شدن برای قشر ضعیف در برخی موارد به بیشتر از یک قرن می‌رسد. به گفته وی اگر معیار یک واحد مسکونی را خانه‌ای با متوسط قیمت ٢٠٠میلیون تومان در نظر بگیریم و میزان درآمد افراد را (مجموع درآمدهای خالص و ناخالص) محاسبه کنیم، طول انتظار دهک دهم یعنی پردرآمدترین خانوار ایرانی برای خانه‌دار شدن ٥ سال و دهک یک یعنی قشر ضعیف ٧٤سال است؛ اما اگر میزان درآمد افراد را صرفا مزد ماهانه در نظر بگیریم طول انتظار خانه‌دار شدن قشر ضعیف به بالای ١٠٠ سال می‌رسد.
خانه ایرانی‌ها کوچکتر شده است
مطالعه الگوی مصرف مسکن در کشور همچنین نشان می‌دهد که خانواده‌های ایرانی به خرید خانه‌های کوچکتر گرایش پیدا کرده‌اند. این مساله نه‌تنها به دلیل کاهش قدرت خرید مردم رخ داده است که کوچکتر شدن خانوار و افزایش شمار خانواده‌های تک‌نفره در این زمینه موثر بوده است. بر اساس گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی در سال ٦٥، خانواده‌های یک و دو نفره ١٥ درصد، خانوار ٣ و ٤ نفره ٢٧درصد و خانواده‌هایی با جمعیت بیشتر از ٥ نفر ٥٦درصد جمعیت کشور را تشکیل می‌دادند. این نسبت‌ها در سال ٩٠ برعکس شده و خانواده‌های کوچکتر با جمعیت کمتر از ٤ نفر بیشتر از ٥٠درصد جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند. گزارش‌ها همچنین نشان می‌دهد که تا دهه ٧٠ هر خانه به ٥,٦ نفر جمعیت اختصاص داشت. این روند از دهه ٧٠ سیر نزولی به خود گرفته است و در حال حاضر هر خانه به ٣.٥ نفر جمعیت تعلق دارد. این مساله نشان می‌دهد با رشد جمعیت و کوچکتر شدن جمعیت ساکن خانه‌ها، نیاز به مسکن شدت گرفته است. این معادله گویای یک واقعیت مهم دیگر نیز است و آن این‌که نه‌تنها افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، مردم را به سمت خانه‌های کوچکتر متمایل کرده است که کوچک شدن خانواده‌ها نیز در گرایش بازار به سمت خانه‌های ریزقواره موثر بوده است.
خانه‌های ارزان‌قیمت در صدر معاملات کشور
به جز کوچکتر شدن بعد خانوار، رصد گزارش‌های خرید و فروش سامانه املاک کشور نشان می‌دهد که در حال حاضر واحدهای ارزان‌قیمت مورد اقبال قرار گرفته‌اند و بیشتر خانه‌هایی خرید و فروش می‌شوند که زیر قیمت متوسط کشوری قرار دارند. درحالی‌که بنا به گزارش مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ٤میلیون و ٣٠٠هزار تومان اعلام شده است، بررسی گزارش‌های خرید و فروش سامانه املاک کشور حاکی از آن است که در حال حاضر خانه‌هایی که با قیمت متری ٢ تا ٤ میلیون تومان معامله می‌شوند بیشترین تقاضا را دارند. این درحالی است که رکود برای خانه‌های متری ٥ تا ٨ میلیون تومانی شدیدتر و عمیق‌تر است. از آن‌سو خانه‌های گرانقیمت نیز بازار خرید و فروش نسبتا خوبی دارند و معامله خانه‌های بالای متری ٨ میلیون تومان در رده بعدی تقاضا قرار دارند.
تسهیلات انبوه‌سازان صرف ساخت خانه‌های لوکس شد
گرایش به سمت خانه‌های کوچکتر در حالی رخ می‌دهد که بین عرضه و تقاضا در زمینه متراژ تناسبی نبوده و ٥٠درصد ساخت و سازها از سال ٩٠ به بعد مربوط به خانه‌های ١٠٠ تا ١٥٠ متری بوده است. این بی‌توجهی سازندگان به تقاضا و نیاز بازار موجب شده است واحدهای نسبتا بزرگ‌قواره روی دست انبوه‌سازان بماند. نکته‌ای که حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی نیز در گفت‌وگویی به آن تاکید می‌کند. عبده تبریزی با بیان این‌که موافق جریان تسهیلات خرید به سمت انبوه‌سازان نیست، می‌گوید: عده‌ای از کارشناسان معتقدند جریان تسهیلات خرید به سمت انبوه‌سازان موجب افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن می‌شود؛ اما بررسی تجربه پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان واقعیت دیگری را اثبات می‌کند. وی ادامه می‌دهد: تسهیلات پرداختی به انبوه‌سازان متناسب با نیاز بازار هزینه نشد و بیشتر سازندگان تسهیلات دریافتی از بانک‌ها را با هدف سود بیشتر، صرف ساخت واحدهای لوکس شمال شهر کردند یا این تسهیلات برای ساخت مراکز تجاری و پاساژها هزینه شد. نتیجه این اتفاق عرضه مازاد نیاز واحدهای لوکس و واحدهای تجاری بود که روی دست انبوه‌سازان ماند و عملا تسهیلات حبس شد.
