اجاره‌بها به طور مستقیم از نرخ تورم، نرخ ارز، بهای مسکن، سود بانکی و...اثر می‌پذیرد و با تغییر این عوامل نرخ اجاره هم تغییر می‌کند یا سهم رقم رهن و اجاره کمتر و بیشتر می‌شود. به طوریکه با کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ دلار علاوه بر افزایش سقف اجاره، سهم رهن کاهش و اجاره بالا می‌رود.
هرچند دولت هر ساله با توجه به نرخ تورم سقفی را برای سقف افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند اما موجران و بازار مسکن این سقف را رعایت نمی‌کند و از آنجایی که این مصوبه پشیبان قانونی ندارد، مستاجران هم در صورت تخلف از سوی موجران، امکان پیگیری‌های قضایی ندارند هر چند شوراهای حل اختلاف در چند سال اخیر در این باره اقداماتی به نفع مستاجران انجام داده‌اند.
موضوع موثر در وضعیت بازار اجاره بها سال ۱۴۰۳ تحولات نرخ ارز در ۴ ماه پایانی سال گذشته است به طوریکه نرخ دلار از ۵۰ هزار تومان به بیش از ۶۱ هزار تومان رسید و این افزایش بیش از ۱۱ هزار تومانی بر تمام بازارها از جمله بازار اجاره اثرگذار خواهد بود.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در بهار ۱۴۰۳ و فصل نقل و انتقالات اظهارکرد: به طور قطع اثر افزایش نرخ دلار را در بازار اجاره مشاهده خواهیم کرد.
وی ادامه داد: وقتی نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، قیمت مسکن بالا می‌رود و اجاره بها هم تابعی از بهای مسکن است. از این رو افزایش نرخ دلار بر نرخ اجاره هم اثرگذار است.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با اشاره به سایر عوامل اثرگذار بر بازار اجاره گفت: از دیگر عوامل مهم و موثر، وضعیت اقتصاد کلان است و وقتی درآمدها کاهش پیدا می‌کند موجران برای حفظ قدرت خرید خود، به اجاره بها فشار آورد می‌کنند.
لطفی با بیان اینکه شاهد جابه جایی و نزول منطقه سکونت خانوار خواهیم بود، تاکید کرد: این در حالی است که مستاجران هم تحمل افزایش اجاره بها را ندارند به همین دلیل است که خانوار و مستاجران هر سال منطقه سکونت خود را تغییر می‌دهند و به منطقه پایین نقل مکان می‌کنند و از سوی دیگر شاهد افزایش تراکم جمعیت حاشیه نشینی هستیم.
وی افزود: امروز بخش عمده‌ای از درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود و مسکن جای بزرگتری را در سبد هزینه‌ها گرفته است و این وضعیت هیچ راهکاری به غیر از افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه مناسب در بازار و همچنین افزایش قدرت خرید مردم از طریق بهبود شاخص‌های اقتصادی و افزایش سقف تسهیلات ندارد.
