بررسی چند دهه بازار مسکن آمار و اطلاعات جالب و تأمل‌برانگیزی دارد. سهم مسکن از هزینه خانوار ، روند صعودی شدیدی داشته و در شهرها و کلان‌شهرها به‌مراتب شدیدتر است. از سوی دیگر معاملات مسکن کاهش قابل‌توجهی داشته که بیانگر رکود در بخش ساختمان است. سهم وام از مبلغ خرید مسکن به کمتر از چند متر در کلان‌شهرها رسیده و تعداد پروانه‌های ساختمانی باوجود رشد قیمت روند نزولی داشته است. سرانه مسکن به خانوار در سطح مطلوب و بالای یک است که نشان‌دهنده وجود مسکن کافی برای خانواده‌های کشور است. این یعنی به ازای هر صد خانواده در کشور، بیش از صد خانه وجود دارد، اما نسبت اجاره‌نشینی رکورد زده و در حال افزایش بیشتر است. موضوع خانه‌های همیشه خالی، تعادل عرضه و تقاضای مسکن چه در حوزه اجاره و چه حوزه خریدوفروش را بر هم زده است. قیمت زمین جهش به‌مراتب بالاتری نسبت به آپارتمان داشته و توان خرید مسکن از قدرت خانوار متوسط خارج‌شده است. تورم مسکن همپای تورم و رشد ارز شده و مسکن عملا به کالایی سرمایه‌ای محض تبدیل گشته است. از سوی دیگر، بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور با اشتغال‌زایی قابل‌توجه است.
بدین ترتیب مسکن باید از اولویت‌های سیاست‌گذاری و مقررات گذاری و راهبری دولت‌ها قرار گیرد. سیاست‌ها و مقررات در بازار مسکن نیازمند بازبینی اساسی است تا از تناقضات اساسی در این بازار فاصله بگیریم. این‌یکی از چالش‌های اساسی در بخش تولید مسکن است. فرآیندهای اخذ جواز ساخت و پایان کار به‌شدت کند و زمان‌بر است و براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی بیش از یک و نیم سال است. تسهیل فرآیند صدور مجوزات برای افزایش عرضه ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. فرآیندهای مالیاتی در بخش مسکن، نیازمند بازنگری است. دولت و شهرداری‌ها هم‌زمان از مالکیت، جواز ساخت، خانه‌های خالی، سود ساخت‌وساز، درآمد اجاره و فروش عادی در حال اخذ عوارض و مالیات ستانی هستند و مالیات بر معاملات مکرر (مالیات بر عایدی مسکن) نیز در قالب لایحه به مجلس ارائه‌شده و در حال تصویب است.
رویکرد اخذ مالیات در همه بخش‌های ممکن، سبب رفتار تدافعی مالکین در بخش‌های مختلف بازار مسکن گردیده است. باوجود آمار خانه‌های خالی، ازلحاظ مالیاتی خانه‌های خالی قابل‌احصا نیستند یا باوجود رونق، بازار مسکن شاهد افزایش ساخت‌وساز نیست. لذا در این راستا باید سیاست‌گذاری بخش مسکن بر اساس تأمین نیاز اقشار جامعه مشخص و بر اساس آن سیاست‌های مالیاتی نیز هم‌راستای آن گردد.
در بخش تولید مسکن، کاهش پروانه ناشی از دلایل مختلفی ازجمله مالیات برساخت و ساز و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و فرآیند سخت مجوزات اداری است. در این حوزه عدم امکان به‌کارگیری پیش‌فروش در تأمین مالی تولید مسکن و دشواری و عدم وجود زیرساخت‌ها برای اجرای قانون پیش‌فروش مسکن از دلایل دیگر رکود در ساخت‌وساز است. توسعه افقی و عمودی شهرها برای شکستن سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن ضرورت دارد و بازبینی نظام شهرسازی و طرح‌های آن نیز بایستی در دستور کار قرار گیرد. درمجموع اصلاح بازار مسکن بیش از آن‌که نیازمند تصمیمات مقطعی باشد، نیازمند بررسی همه‌جانبه ابعاد فعلی موضوع بازار مسکن و ارائه راه‌حل جامع و هم‌راستا برای گره‌گشایی از آن است.
سید محمد بحرینیان
