مسکن همواره به عنوان موتور محرکه اقتصاد ایران مطرح است و بخش عمده ای از رونق صنعت و معدن متکی به این بخش بوده است. عنوان می شود در حال حاضر ۸ درصد تولید ناخالص ملی به صنعت ساختمان و در صورت اضافه شدن حمل و نقل، ۱۶ درصد تولید ناخالص ملی به این حوزه وابسته بوده و حدود ۳۰ درصد اشتغال کشور هم مستقیم و غیر مستقیم وام دار بازار مسکن است.
امسال بازار مسکن همانند دیگر عرصه های اقتصادی کشور دستخوش تغییر و تحولات بسیاری شد و این مهم در حالی روی داد که به اذعان بسیاری از فعالان این حوزه، چند سالی بود که سایه رکود بر سر این صنعت سنگینی می کرد. تحلیل و ارزیابی ها از رشد چندین برابری قیمت ها تا حباب ناشی از هجوم نقدینگی و سوداگری های ناشی از سودهای بادآورده در این حوزه و ناهمخوانی عرضه و تقاضا حکایت دارد.
در حال حاضر برخی کارشناسان پیش بینی می کنند که سال‌های آینده با کاهش عرضه و افزایش تقاضای مسکن مواجه می شویم و این در حالی است که مسئولان دولتی همچنان بر نیاز کشور به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تاکید دارند، در حالی که با توجه به رکود حاکم بر ساخت و ساز مسکن و عدم بازگشت سرمایه، سازندگان دیگر تمایلی برای تولید ندارند، با این حال برخی دیگر از ارشناسان خلاف این عقیده را دارند و اذعان می کنند به سبب تورم بالای ناشی از اقتصاد بلاتکلیف، در سال آینده بیش از امسال با افزایش نرخ بیکاری مواجه خواهیم شد و همین امر موجب می شود با وجود نیاز به مسکن با کاهش تقاضای آن مواجه شویم. این گروه هم مانند گروه اول، خبر از کاهش در عرضه به سبب گرانی مصالح می دهند. در خصوص قیمت های سال آینده در حوزه مسکن پیش بینی ها بسیار است و اما و اگرها گاه همسو و گاه متناقض!
از پیش بینی رکود تا ثبات قیمتی اما به راستی مسکن در سال آینده به کدام سو می رود؟
سیدحسین افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس با ارزیابی وضعیت مسکن در سال آینده گفته است:« به نظر من پیش بینی و تحلیل بازار مسکن به عنوان بازاری که همواره تحت تأثیر بخش ها و بازارهای دیگر بوده، راحت و سهل نیست و نمی توان درباره وضعیت آینده تحلیل کرد.» وی افزوده است:« این مسئله در ادوار مختلف رخ داده که بازار مسکن دچار افزایش چشمگیر قیمت شده و پس از آن یک دوره رکود را سپری کرده است، از این رو طبق این روال، می‌توان پیش بینی کرد که با توجه به افزایش 90 درصدی قیمت ها، ما در سال‌های آینده شاهد ایجاد فضای رکودی در بازار مسکن خواهیم بود اما نمی توان مدت زمان آن را حدس زد.»
حسام عقبایی هم به عنوان نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است:« در نیمه اول سال 98 تا پایان شهریور بازار مسکن راکد و توأم با تورم نسبی خواهد بود، احتمال افزایش قیمت در 6 ماه اول 98 نداریم، زیرا مسکن کشش افزایش قیمت را ندارد.»
در همین رابطه مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و عضو فدراسیون بین المللی املاک اروپا در خصوص پیش بینی عرضه، تقاضا و قیمت مسکن در سال آینده به رسالت می گوید: «سال آینده تقریبا به ثبات قیمتی خواهیم رسید چرا که ما تجربه ای را در سال 91 داشتیم که به یک باره دلار سه برابر شد و با خود، قیمت دیگر بازارها را هم دچار تغییر و تحول کرد؛ قیمت مسکن هم بالا رفت ولی با بالا رفتن قیمت مسکن دیگر خبری از پایین آمدن نبود و در همان نرخ ها به ثبات رسید.»
کاهش عرضه نخواهیم داشت وی تاکید می کند: « طی چهار دهه، چهار بار جهش قیمتی در حوزه مسکن داشته ایم؛ یک بار در سال 68 یک بار در سال 86، یک بار 91 و بار آخر هم در سال 97؛ لذا با این روند پیش بینی می شود که ما سال آینده به ثبات در حوزه مسکن برسیم و شاخص تورم هم از بانک مرکزی اعلام شود، همواره تورم مسکن زیر شاخص این تورم قرار داشته است. اکنون هم مالیات بر عایدات مسکن در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی رد شده و این تاثیر‌گذار است؛ چرا که هر مالیاتی که گرفته شود روی قیمت مسکن اثر می گذارد و آن را افزایش می دهد.»
این کارشناس می گوید: « وزیر راه و شهرسازی هم گفته است نگاهم برای سال آینده به ساخت و ساز خواهد بود؛ لذا با این نگاه و برنامه ریزی سال آینده مسکن به ثبات خواهد رسید.»
وی در تحلیل قیمت ساخت مسکن و عدم تمایل سازندگان برای تولید و در نتیجه کاهش عرضه در این حوزه می‌گوید: «آقای شهردار عنوان کردند تهران اشباع شده و ما دیگر اجازه ساخت مسکن را نخواهیم داد ولی باید در شهرک های اقماری با وجود هزینه بالایی که دولت برای ساخت مدرسه و دیگر امکانات دارد، ساخت و ساز آغاز شود و این گونه نیست که بگوییم ساخت و ساز صرف نمی‌کند، با توجه به این که بیش از 85 درصد مصالح مصرفی هم در این زمینه تولید داخلی است.»
اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که برنامه‌های مناسبی در حوزه تولید و عرضه مسکن دارد که در صورت تحقق می تواند به بازار املاک سر و سامان دهد.
مازیار حسینی، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی هم گفته است: « سیاست‌های انقباضی سال‌های گذشته موجب تقاضای انباشته مسکن در کشور شد، درحال حاضر حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین ۳۰ تا ۴۰ درصد آنها فرسوده هستند و به لحاظ لرزه‌ای و سازه‌ای نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. در عین حال باید حداقل تقاضای سالانه ۶۰۰ هزار واحد به دلیل ازدواج نیز به این میزان افزوده شود که همه اینها حاکی از تقاضای بالا در حوزه مسکن است.»
مسکن دچار قفل شدگی است
کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه در خصوص ارزیابی وضعیت عرضه و تقاضا و قیمت مسکن در سال جاری و سال آینده به رسالت می گوید:« بخش مسکن به قفل شدگی دچار شده و این واژه فراتر از رکود است. قفل شدگی مسکن در اثر عوامل بیرونی به وجود می‌آید و چنانچه بتوان این عوامل بیرونی را از میان برداشت، سال آینده قفل بخش مسکن خواهد شکست؛ در غیر این صورت، وضعیت به همین ترتیب ادامه پیدا می‌کند.»
وی بر این باور است که یکی از عوامل قفل شدگی بخش مسکن این است که نمی‌توانیم با اقتصاد بیرونی رابطه داشته باشیم و می افزاید:« همین باعث بالا رفتن بهای ارز و سکه می‌شود و پس‌اندازها هم به همین سو می‌رود و سبب می‌شود که پس اندازها به بخش مسکن نرود.»
اطهاری می گوید:« بخش مسکن سرمایه‌گذاری بسیار بالایی نیاز دارد و اگر تنش‌های خارجی برطرف نشود، همچنان نقدینگی ما به سمت ارز و طلا یا به سمت کالاهایی مانند خودرو که به ارز وابسته است، می‌رود.»
اطهاری در تحلیلی جالب از کاهش تقاضای مسکن در سال آینده این چنین عنوان می‌کند:« متأسفانه اکنون اکثر صنایع ما به علت سیاست‌های غلطی که در چندین دهه داشته ایم نتوانسته اند وابستگی خود را در تأمین مواد اولیه بعضی کالاها به حداقل برسانند و چون نتوانستیم صنایع مان را برای رقابت جهانی سازماندهی کنیم، باید وارد اقتصاد دانش بنیان شویم. مبنای اقتصاد دانش بنیان، نوآوری است، اما چون زمینه فعالیت برای چنین شرکت‌هایی فراهم نیست، این شرکت‌ها ورشکست می‌شوند و بیکاری شدیدی به ویژه در میان نیروی کار دانش آموخته یعنی تا حدود 40 درصد رخ می دهد؛ بنابراین با وجود اینکه نیاز به مسکن دارند نمی توانند تقاضایی بدهند.»
اطهاری می افزاید: « تورم بالاست و ارزش ریالی پایین آمده است، پس اندازها به طرف کالای ریالی نمی‌رود، بلکه به طرف کالای ارزی یا خود ارز می‌رود. این عوامل باعث شده که بخش مسکن قفل شود.»
این کارشناس در خصوص ارزیابی قیمت های مسکن در سال 98 می گوید:« افزایش قیمت مسکن به علت سیاست‌های غلط سه دهه گذشته است؛ از دهه هفتاد تا کنون بخش مسکن سرمایه‌های بانک‌ها را جذب و زمین گیر کرده است و بانک ها برای اینکه ورشکست نشوند به صورت افراطی با بخش مسکن، به صورت صوری صندوق‌های قرض‌الحسنه باز می‌کنند و قیمت مسکن را بالا می‌برند، برای سال آینده هم این امر محتمل است.»
