این افت‌و‌خیز سهم دو گروه سنی واحدهای مسکونی در معاملات املاک پایتخت، عملا خانه‌های کم‌سن اما گران‌قیمت را از دایره انتخاب اول متقاضیان خارج و خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت را جایگزین کرده است. سه علت از جمله اختلاف ۲۳ درصدی سطح قیمت‌ها، در این تغییر سریع وزن نقش دارد.
دومینوی تغییر وزن آپارتمان‌های نوساز و قدیمی‌ساز در معاملات ماهانه مسکن که همچنان ادامه دارد، در آخرین ماه فصل پاییز رکورد زد. سهم نوسازها از کل معاملات مسکن انجام شده در آذر ماه به پایین‌ترین حد خود در هشت ماه اخیر رسید و به همین نسبت رکورد ۸ ماهه بیشترین سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز ۱۶ تا ۲۰ ساله از معاملات نیز شکست. در حال‌حاضر آپارتمان‌های قدیمی تحت‌تاثیر سه عامل به انتخاب اول خریداران مسکن تبدیل شده و وزن آنها از معاملات به‌حدی رسیده که دست‌کم در طول سال‌های ۹۵ و ۹۶ بی‌سابقه بوده است.
روند کاهش سهم نوسازها از معاملات مسکن از ابتدای امسال که معاملات رونق گرفت آغاز شد. برخلاف انتظار، رونق معاملات در دوره کنونی به‌جای اینکه موجب تقویت سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات تحت‌تاثیر افزایش تمایل به خرید واحدهای نوساز شود، به دلیل جهش قیمت مسکن به کاهش سهم این گروه سنی از کل معاملات انجامید و این روند در هشت ماهه اخیر به شکل مستمر ادامه پیدا کرد. از اواسط تابستان به بعد که ریزش معاملات تحت‌تاثیر همین شرایط آغاز شد، سرعت کاهش وزن نوسازها از کل آپارتمان‌های مسکونی فروخته شده بیشتر شد چراکه شاهد ثبت رکورد در زمینه رشد قیمت مسکننیز بودیم تا اینکه در آذرماه ریزش سهم نوسازها از معاملات رکورد زد. بر اساس گزارش بانک مرکزی از رده‌بندی گروه‌های سنی در معاملات مسکن، سهم آپارتمان‌های نوساز که در دوره رکود و پیش‌رونق بازار مسکن در سال‌های ۹۵ و اوایل ۹۶ بیش از ۵۰ و بعضا تا حدود ۵۵ درصد و در آذر پارسال ۸/ ۴۸ درصد بود، در آذر ماه امسال به ۴/ ۴۳ درصد رسید و رکورد هشت ماهه پایین‌ترین سهم فروش در پایان پاییز ثبت شد. دانستن این گزاره که چنین سهمی در طول سال‌های ۹۵ و ۹۶ برای آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت بی‌سابقه بوده است، نشان می‌دهد تا چه اندازه تحولات قیمتی بر رفتار متقاضیان خرید مسکن در سال‌جاری اثر گذاشته است.
آذر ماه همچنین موعد ثبت یک رکورد دیگر در بازار مسکن بود که نشان می‌دهد تحت‌تاثیر تحولات قیمتی ماه‌های اخیر، سهم یک گروه سنی دیگر از آپارتمان‌ها نیز با افزایش چشمگیر روبه‌رو شده است. آپارتمان‌های قدیمی‌ساز تهران با سن‌بنای ۱۶ تا ۲۰ سال که در دوره رکود و پیش‌رونق سهمی حول و حوش ۱۰ تا ۱۱ درصد از کل معاملات را داشته‌اند، در طول چند ماه اخیر همسو با ریزش نوسازها سهم بیشتری از معاملات پیدا کرده‌اند و در نهایت این گروه سنی هم صاحب رکورد هشت ماهه بیشترین سهم از معاملات در آذر ماه شد. بر اساس گزارش بانک مرکزی طی آذر ماه سهم این آپارتمان‌ها از کل املاک مسکونی فروخته شده به ۴/ ۱۵ درصد رسید که چنین وزن بالایی برای این گروه نیز همچون وزن پایین نوسازها دست‌کم در طول سال‌های ۹۵ و ۹۶ بی‌سابقه بوده است.
رفتار دومینووار تغییر وزن آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت و قدیمی‌ساز (۱۶ تا ۲۰ ساله) نشان‌دهنده تبدیل املاک قدیمی به انتخاب اول خریداران مسکن در شرایط کنونی بازار مسکن است. هرچند هنوز هم بیشترین سهم از معاملات ماهانه مسکن به گروه سنی نوسازها تعلق دارد اما به سه دلیل این آپارتمان‌ها سهم غالب خود از کل فروش بازار مسکن را از دست داده و در یک فرآیند تدریجی جای خود را به گروه‌های سنی دیگر داده‌اند. علت اول «خودداری از عرضه به بازار معاملات ملک» تحت‌تاثیر ارزشمند تلقی‌کردن واحدهای نوساز از سوی سازنده‌ها با این تصور که در ماه‌های آینده بهتر و با قیمت بالاتری می‌توانند آنها را بفروشند، است. این در حالی است که بسیاری از کارشناسان معتقدند چنین تصوری تو خالی است، چراکه در حال‌حاضر رکود عمیقی دامنگیر بازار مسکن شده و این وضعیت می‌تواند منجر به خروج بلندمدت متقاضیان خرید مسکن از بازار شود. در این صورت وقوع اتفاقی که در سال‌های ۹۴ تا ۹۶ در بازار مسکن رخ داد، بسیار محتمل است. در آن مقطع زمانی تحت‌تاثیر شرایط رکود و پس از آن پیش‌رونق، اغلب سازنده‌هایی که قصد فروش آپارتمان‌های خود را داشتند تا بتوانند با نقدینگی حاصل از آن ساخت و ساز جدید را کلید بزنند، ناکام بودند و تقاضای موثر برای خرید واحدهای تکمیل‌شده آنها در بازار مسکن بسیار اندک بود. اکنون نیز با توجه به اینکه احتمال حاکم ماندن شرایط رکودی در بازار به مدت یک سال یا حتی بیشتر کم نیست، ارزشمند تلقی کردن واحدهای نوساز و به نوعی احتکار آنها از سوی سازنده‌ها ممکن است نشأت گرفته از یک تصور توخالی باشد و آنها را به ورطه حبس نقدینگی در پروژه‌های تکمیل شده بدون متقاضی بکشاند.
«کمبود طبیعی عرضه» علت دوم تبدیل واحدهای قدیمی به انتخاب اول خریداران و سست شدن جایگاه آپارتمان‌های پیشتاز بازار مسکن در میان متقاضیان خرید ملک است. کاهش تعداد واحدهای نوساز قابل‌فروش پیامد طبیعی ناشی از کمبود تیراژ ساخت و ساز طی دو سال گذشته و نیز زمینگیر شدن شماری از سازنده‌ها در جریان تکمیل پروژه‌ها در نیمه اول امسال است. نوسان شدید قیمت ارز، نایاب شدن برخی مصالح ساختمانی در بازار و به دنبال آن افزایش قیمت شدید برخی از گروه‌های مصالح سبب شد بسیاری از سازنده‌ها از ادامه اجرای پروژه‌های در دست اجرا ناتوان شوند یا برای مدتی به امید بازگشت ثبات به بازار از ادامه کار دست بکشند. به همین نسبت در تکمیل واحدهای مسکونی نیز تاخیر ایجاد شد و بر همین اساس بخشی از کمبود عرضه واحدهای نوساز در بازار، طبیعی تلقی می‌شود.
علت سوم رکوردزنی کاهش سهم نوسازها و افزایش سهم قدیمی‌سازها در بازار مسکن آذرماه را نیز باید به «عکس‌العمل خریداران مسکن به تورم ملکی» نسبت داد. در شرایطی که قیمت مسکن در آذر ماه با ۹۲ درصد رشد نقطه‌ای نسبت به ماه مشابه پارسال، تقریبا دو برابر شده است، آپارتمان‌های نوساز نیز از دایره انتخاب بسیاری از متقاضیان مسکن اعم از متقاضیان سرمایه‌ای و مصرفی خارج شده است. متقاضیان سرمایه‌ای طبعا به دنبال خرید آپارتمان‌های «به قیمت رسیده» هستند و متقاضیان مصرفی نیز آپارتمان‌هایی که به بودجه آنها نزدیک‌تر است را در اولویت جست‌وجو قرار می‌دهند. به همین دلیل تقاضا برای خرید آپارتمان‌های قدیمی در ماه‌های اخیر افزایش قابل توجهی داشته و جایگزین بخشی از تقاضای آپارتمان‌های نوساز شده است.
گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد طی ۹ ماه اخیر که تقاضاهای مسکن به تدریج واحدهای نوساز را از دایره انتخاب خود خارج کرده و به قدیمی‌سازها اولویت داده‌اند، میانگین سن خرید آپارتمان نیز افزایش یافته است. میانگین عمر آپارتمان‌های فروخته شده در سال ۹۷ با دو سال افزایش نسبت به سال ۹۵ از ۹ به ۱۱ سال رسیده است. آمار مذکور نیز موید این واقعیت است که خریداران مسکن با افزایش سن بنای خریداری شده تلاش کرده‌اند در ماه‌های اخیر متناسب با بودجه خود خرید کنند و در نتیجه امسال کیفیت سنی معاملات خرید مسکن افت کرده است. آمارهای رسمی از بازار مسکن نشان می‌دهد در اواخر پاییز امسال میانگین قیمت فروش واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت مترمربعی ۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بوده، در حالی که میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد نوساز در این مقطع زمانی ۲۳ درصد بالاتر یعنی حدود ۱۰ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بوده است. این مقایسه قیمتی به خوبی نشان می‌دهد خریداران آپارتمان‌های قدیمی ناگزیر به انتخاب از میان فایل‌های عرضه شده با قیمت‌های پایین‌تر بوده‌اند و به همین دلیل میانگین سن واحدهای معامله شده افزایش یافته است.
پیامد این وضعیت ثبت بیشترین افت معاملات در آذر ۹۷ نسبت به ماه مشابه سال گذشته در گروه نوسازهاست. در این ماه اگرچه کل معاملات مسکن ۷/ ۶۱ درصد ریزش کرد، اما میزان افت معاملات در گروه نوسازهای تا ۵ سال ساخت ۶۶ درصد بوده است. در مقابل کمترین افت معاملات در رده‌بندی گروه‌های سنی مختلف بازار مسکن به آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت تعلق دارد که نسبت به آذر ۹۶ حدود ۶/ ۴۹ درصد ریزش داشته‌اند. به این ترتیب اکنون در بازار زمستانی انتخاب اول در فرآیند جست‌وجوی متقاضیان مسکن، آپارتمان‌های قدیمی‌ساز بوده و به همین دلیل سهم غالب آپارتمان‌های نوساز از دست رفته است.
وضعیت سایر گروه‌های سنی از معاملات
بر اساس گزارش بانک مرکزی، آپارتمان‌های میانسال با سن بنای ۶ تا ۱۰ سال گروه دیگری هستند که با افزایش سهم از معاملات در آذر روبه‌رو بوده‌اند، به این معنا که بخشی از تقاضای خرید مسکن نوساز به سمت این گروه سنی سوق پیدا کرده که بهایی مناسب‌تر از واحدهای نوساز و تازه‌ساز دارند و در عین حال سرپاتر از آپارتمان‌های بالای ۱۰ سال ساخت هستند. سهم این آپارتمان‌ها از معاملات آذر ماه ۱/ ۱۶ درصد بوده که نسبت به آذر پارسال ۲/ ۱ واحد درصد کاهش یافته است. همچنین آپارتمان‌های سالخورده ۱۱ تا ۱۵ ساله آخرین گروه سنی هستند که می‌توان برای خرید آنها از به‌صرفه‌ترین وام بانکی خرید مسکن یعنی وام از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کرد، از معاملات آذر سهمی معادل ۹/ ۱۳ درصد داشته‌اند که البته با کاهش کمتر از یک واحد درصدی نسبت به آذر پارسال همراه بوده است.
گزارش بانک مرکزی از وضعیت زمین نیز حاکی از افزایش سهم این گروه از املاک از کل معاملات ماه پایانی پاییز است. در آذر ماه ۲/ ۱۱ درصد از املاک مسکونی فروخته شده کلنگی بوده که این میزان نسبت به ماه مشابه پارسال ۴/ ۱ واحد درصد افزایش داشته است. افزایش خرید و فروش زمین رخدادی است که تحت‌تاثیر رونق بازار مسکن به وقوع پیوست و برخی از سازنده‌ها که به دلیل طولانی شدن دوره رکود قبلی بازار مسکن از گردونه کار ساخت و ساز خارج شده بودند، با مشاهده رشد معاملات و البته شروع روند افزایش قیمت‌ها به بازار مسکن بازگشتند و با خرید زمین، خود را برای سرمایه‌گذاری جدید ملکی و ساخت و ساز آتی تجهیز کردند، هر چند رخدادهای غیرمنتظره در اقتصاد و آشفتگی در بازار مصالح ساختمانی سبب شد بسیاری از سازنده‌ها نتوانند آن‌گونه که برنامه‌ریزی کرده بودند، اجرای پروژه‌های خود را با سرعت در پیش بگیرند. بازار مسکن در شرایط فعلی تحت تاثیر سه علت شناسایی شده که در این گزارش به آنها پرداخته شد، علامت هشدار مهمی به سمت عرضه نشان داد؛ هشدار نسبت به اینکه حتی اگر قیمت‌های پیشنهادی سازنده‌ها و مالکان آپارتمان‌های نوساز در سطح کنونی باقی بماند و بیش از این افزایش نداشته باشد نیز، سهم واحدهای نوساز از معاملات به کمترین حد ممکن نزدیک شده و با کم شدن سهم فروش این املاک، جایگاه غالب واحدهای نوساز در بازار مسکن از دست خواهد رفت. به همین نسبت با ریزش معاملات این آپارتمان‌ها امکان ساخت و ساز در ماه‌های آینده از سازنده‌ها سلب می‌شود؛ به ویژه اینکه ممکن است رکود معاملاتی تا یک سال آینده و حتی بیشتر هم ادامه پیدا کند. به نظر می‌رسد سازنده‌ها برای ادامه کار خود و حفظ روند طبیعی بازار مسکن باید از ارزشمند تلقی کردن واحدهای نوساز خود بیش از آنچه که سطح کنونی قیمت‌های قطعی معاملات نشان می‌دهد خودداری کنند و به این ترتیب با توجه به جایگاه پیشتاز آنها در قیمت‌گذاری سایر گروه‌های سنی، ثبات نسبی قیمتی به بازار مسکن بازخواهد گشت و تقاضای مصرفی که از خرید منصرف شده به تدریج روانه بازار خواهد شد.
