مجلس شورای اسلامی ۲۸ اردیبهشت ماه سال گذشته با پیشنهاد به دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی رأی دادند و به اعتقاد بسیاری از نمایندگان مجلس این طرح در صورت اجرایی شدن می تواند بسیاری از مشکلات مستاجران را حل کند.
این طرح پس از تصویب کلیات در نشست علنی اول تیرماه سال ۱۴۰۱ برای کسب نظرات دستگاه‌های اجرایی و به پیشنهاد دولت و تصمیم هیأت رئیسه مجلس مجدداً به کمیسیون تخصصی یعنی کمیسیون عمران ارجاع شد. با تشکیل یک کمیته تخصصی متشکل از جمعی از اعضای کمیسیون عمران، نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، معاونت حقوقی قوه قضائیه، سازمان امور مالیاتی، سازمان شهرداری‌ها، وزارت اقتصاد، وزارت صمت، اینجانب به عنوان طراح و همچنین مراکز تخصصی همچون مرکز پژوهش‌های مجلس و مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری مورد بررسی و تکمیل قرار گرفت و در نهایت جزییات آن با اعمال تغییراتی نسبت به پیش‌نویس اولیه به تصویب کمیسیون عمران رسید.
طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در اسفندماه سال ۱۴۰۱ به هیات رئیسه مجلس ارجاع شد و نمایندگان مجلس آن را تصویب و به شورای نگهبان ارسال کردند. ( جزئیات بیشتر این طرح را اینجا بخوانید)
این طرح در جلسات شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت که در نهایت به گفته هادی طحان نظیف سخنگوی شورای نگهبان مغایر شرع و قانون اساسی شناخته شد.
سخنگوی شورای نگهبان درباره این که چرا در شرایطی که مردم با مشکلات زیادی در حوزه مسکن و اجاره مواجه هستند، این طرح رد شده به فارس گفت: قطعا برطرف شدن ایرادات و ابهامات در نهایت به نفع مردم خواهد بود.
شورای نگهبان چه ایراداتی به طرح داشته است؟
سخنگوی شورای نگهبان درباره این که چرا در شرایطی که مردم با مشکلات زیادی در حوزه مسکن و اجاره مواجه هستند، این طرح رد شده گفت: قطعا برطرف شدن ایرادات و ابهامات در نهایت به نفع مردم خواهد بود.
اما ایرادات شورای نگهبان به طرح ساماندهی مسکن در چه مواردی بوده است؟
ایرادت ماده ۱ طرح
یکی از ایرادات شورای نگهبان به ماده ۱ طرح است که به شرح زیر اعلام شده در تبصره اول واگذاری بدون ضابطه تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله به آیین‌نامه مصوب هیأت وزیران، را مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته است.
شورای نگهبان در تبصره ۲ هم گفته که منظور از عبارت «فاقد مشروعیت قانونی» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. همچنین در تبصره ۲، در عبارت «طرفین بیع»، وجه انحصار حکم به «بیع» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در تبصره ۲ ماده ۱ طرح هم ایراد دیگری از سوی شورای نگهبان گرفته شده و آمده است که با توجه به قید «وفق احکام محاکم و تعزیرات» از این جهت که رسیدگی به جرم مذکور در این تبصره، در صلاحیت کدام یک از مراجع مذکور است، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
تبصره ۲ از نظر شورای نگهبان ایراد دیگری هم داشته و آن این است که، با توجه به این که رفتار مذکور در صدر تبصره، جرم تلقی شده ولی در انتهای تبصره «تخلف» نامیده شده است، از جهت تخلف یا جرم بودن موارد ارتکابی، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
ایرادت ماده ۲ طرح
تبصره یک ماده ۲ طرح ساماندهی مسکن هم مورد ایراد شورای نگهبان قرار گرفته و در این باره گفته که از این جهت که مقصود از اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، حذف نصاب‌ها و ضوابط مذکور در تبصره ۱۱ قانون فعلی است یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. همچنین در این تبصره در بند (هـ)، معافیت واحد‌های استیجاری در مناطق دچار کمبود مسکن استیجاری، بدون تعیین معیار و ضابطه برای تشخیص این مناطق توسط وزارت راه و شهرسازی، مغایر اصول ۵۱ و ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.
ایرادت ماده ۳ طرح
در ماده ۳ طرح هم شورای نگهبان گفته که تبصره ۵ الحاقی به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، از این جهت که واریز منابع مذکور به حساب شهرداری‌ها، با رعایت «بودجه سنواتی» خواهد بود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
ایرادت ماده ۴ طرح
شورای نگهبان در بند ۱ ماده ۴ هم گفته است: از این جهت که روشن نیست دستگاه‌های مذکور، صرفاً مکلف به اشتراک‌گذاری اطلاعات مورد نیاز با وزارت راه و شهرسازی هستند یا اطلاعات مزبور با دستگاه‌های دیگر نیز به اشتراک گذاشته خواهد شد، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
همچنین تاکید شده که:
اطلاق بند ۱، از جهت عدم تقیید حکم مذکور به رعایت حریم خصوصی اشخاص و ضرورت رعایت محرمانگی اطلاعات مزبور، مغایر اصل ۲۲ قانون اساسی شناخته شد.
در بند ۱، از این جهت که آیا اجرای حکم مذکور، با رعایت احکام و قواعد مذکور در قانون مدیریت داده‌ها و اطلاعات ملی، خواهد بود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در بند ۱، منظور از «اطلاعات هویتی» و «اطلاعات مکان‌محور سیم‌کارت» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در بند ۲، با توجه به تعدد و تنوع مراجع رسیدگی به تخلفات دستگاه‌های موضوع حکم مذکور در بند ۱، منظور از «هیأت تخلفات اداری» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در بند ۳، در مواردی که به هر دلیل امکان درج خودکار نشانی اشخاص در سامانه احراز هویت ثنا وجود نداشته باشد، تکلیف وضعیت ثبت‌نام در سامانه مذکور و امکان طرح دعوی توسط اشخاص ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
ایرادات ماده ۶
ایرادات شورای نگهبان به ماده 6 طرح هم در ادامه آمده است:
در بند ۱، با توجه به الحاق این بند به قانون مالیات‌های مستقیم، منظور از «تاریخ تصویب این قانون» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
بند ۱، از این جهت که اطلاق این حکم، شامل عقود اجاره منعقدشده قبل از تصویب این قانون نیز می‌شود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در بند ۱، اطلاق انحصار ملاک اجاره بودن یک واحد مسکونی به اطلاعات ثبت‌شده در سامانه مذکور، خلاف شرع شناخته شد.
در بند ۱، با توجه به بند ۲ این ماده، منظور از اینکه ملاک اجاره بودن یک واحد مسکونی، اطلاعات ثبت‌شده در سامانه مذکور است، صرفاً از جهت تعلق مالیات و احکام آن است یا در همه موارد و احکام متعلقه خواهد بود؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در بند ۲ این ماده و در مواد دیگر این مصوبه، تفکیک قرارداد‌های اجاره و قرارداد‌های اجاره مشروط به پرداخت قرض‌الحسنه، با توجه به عدم تفکیک میان این دو فرض در بعضی از مواد مصوبه، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در بند ۲، اطلاق منوط شدن دادخواهی فرد در دعاوی مذکور به پرداخت مالیات، نسبت به مواردی از جمله در حالتی که موجر، اجاره‌بها را دریافت نکرده و یا در حالت ضرورت، در مورد دیگری صرف کرده است، خلاف شرع شناخته شد.
در بند ۲، از این جهت که حکم منوط شدن پذیرش دعوای تخلیه به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره، مواردی که تصرف مستأجر در ملک، از مصادیق منکر بوده و عدم پذیرش دعوای موجر، منجر به استدامه غصب یا موارد مشابه آن می‌شود را نیز شامل خواهد شد یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
ذیل بند ۲، درخصوص اضافه‌شدن هزینه دادرسی به میزان پنجاه درصد ارزش اجاره مذکور، مغایر بند ۱۰ اصل سوم قانون اساسی شناخته شد.
ایرادت ماده ۸
شورای نگهبان در بررسی ماده 8 طرح دساماندهی مسکن هم معتقد است ایراداتی وجود دارد.
بر اساس این ایرادات گفته شده که اطلاق تکلیف شورای‌عالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانون‌گذار، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.
با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به‌نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الاّ خلاف شرع خواهد بود.
شورای نگهبان همچنین تاکید کرده که در تبصره ۱، مرجع رسیدگی به موضوع مذکور، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. در تبصره یک هم، تعیین جریمه «تا حداکثر ۴۰ درصد»، از جهت ضابطه و تناسب با تخلف، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
شورای نگهبان ادامه داده که از این جهت که قرار گرفتن جریمه‌های مذکور در اختیار صندوق ملی مسکن، با رعایت اصول ۵۲ و ۵۳ قانون اساسی خواهد بود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
سایر ایرادات شورای نگهبان به ماده 8 به شرح زیر است:
اطلاق ذیل تبصره ۱، از جهت عدم تناسب رفتار مذکور و ضمانت‌اجرای پیش‌بینی‌شده، خلاف شرع و مغایر بند ۱۰ اصل سوم قانون اساسی شناخته شد.
در تبصره ۱، حکم به کسر جریمه موضوع این تبصره از حساب محکومٌ‌علیه، از این جهت که صرف تعلق حساب به شخص کفایت می‌کند و یا باید مالکیت اشخاص نسبت به وجوه مذکور احراز شود، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در تبصره ۲، سازوکار ارسال قرارداد‌های مذکور به سازمان مالیاتی ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
در ماده ۱۰، مبدأ زمانی محاسبه تورم نقطه به نقطه ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
ایرادات به ماده ۱۱
شورای نگهبان درباره ماده ۱۱ هم گفته است که اطلاق واگذاری موضوعات مربوط به سکو‌های ثبت رسمی اسناد و املاک به آیین‌نامه مذکور نسبت به بعضی موارد که واجد موضوعات تقنینی هستند از جمله نحوه مجوزدهی و وظایف و تکالیف این سکوها، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.
همچنین تاکید شده است که در تبصره ۸، نسبت دستورالعمل نظارت مذکور در این تبصره با آیین‌نامه صدر ماده ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. تبصره ۹ نیز از همین جهت، مبنیاً واجد ابهام است.
ایرادات ماده ۱۳
در ماده ۱۵ اصلاحی، اطلاق الزام به تعیین تکلیف اراضی مذکور و در صورت عدم انجام این کار، اخذ عوارض، با توجه به عدم کفایت استثنائات مذکور در تبصره ۲ این ماده، خلاف شرع شناخته شد. همچنین اعمال حکم مذکور نسبت به اراضی موقوفه واجد ابهام می‌باشد.
شورای نگهبان همچنین تاکید کرده که تبصره ۴، مبنیاً بر ایراد مذکور در صدر ماده، خلاف شرع شناخته شد. همچنین تبصره ۶، از این جهت که واریز درآمد مذکور به حساب صندوق ملی مسکن، با رعایت اصول ۵۲ و ۵۳ قانون اساسی خواهد بود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
درباه تبصره ۷ این ماده هم گفته شده که عدم بیان ملاک و معیار برای تعیین ضریب مذکور برای محاسبه ارزش روز زمین در مورد زمین‌های فاقد صورتحساب الکترونیکی، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد. همچنین از این جهت که مشخص نیست تغییرات شاخص قیمت زمین بر اساس چه مبدأ زمانی محاسبه می‌گردد، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
ایرادات ماده ۱۴
بر اساس اعلام شورای نگهبان اطلاق بطلان معاملات مذکور در این ماده، خلاف شرع شناخته شد.
همچنین گفته شده که «دستورالعمل معاملات ثانویه» از جهت مفاد و موضوعات آن ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
شورای نگهبان همچنین اعلام کرده که در ماده ۱۵، استفاده از واژه غیرفارسی «پلمب»، مغایر اصل ۱۵ قانون اساسی شناخته شد.
با توجه به ایرادات اعلام شده درخصوص طرح فوق، مصوبه در موارد مذکور در نامه هیأت عالی نظارت، مغایر بند ۲ اصل ۱۱۰ قانون اساسی شناخته شد.
تذکرات:
تذکرات شورای نگهبان درباره این طرح هم به شرح زیر اعلام شده است:
۱_ در ماده ۱:
۱_۱_ با توجه به اینکه، «تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله»، مبنای تعیین تعرفه حق‌الزحمه مشاورین املاک نیست، عبارت‌پردازی صدر ماده اصلاح شود.
۲_۱_ در تبصره ۲، عبارت «ثبت قرارداد و یا مشاوره در سامانه» اصلاح شود.
۳_۱_ در تبصره ۲، عبارت «استرداد وجه» به عبارت «استرداد وجه یا مال» و عبارت «پنج برابر وجه دریافتی» به عبارت «پنج برابر وجه یا مال دریافتی» اصلاح شود.
۴_۱_ در تبصره ۲، بعد از عبارت «طرفین معامله» عبارت «حسب مورد» اضافه شود.
۲_ در ماده ۳، در تبصره ۵ الحاقی به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، عبارت «دستورالعمل اجرایی» به عبارت «آیین‌نامه اجرایی» اصلاح گردد.
۳_ در ماده ۴، در بند ۱، با توجه به غلط بودن استفاده از دو قید تمثیل «از جمله» و «سایر اطلاعات مورد نیاز»، عبارت‌پردازی بند اصلاح گردد.
۴_ در ماده ۵، عبارت «مشتریان» به عبارت «مشتریان و مراجعان» اصلاح شود.
۵_ در ماده ۸:
۱_۵_ در صدر ماده، عبارت «میزان افزایش» به عبارت «حداکثر میزان افزایش» اصلاح گردد.
۲_۵_ در تبصره ۱، عبارت به‌گونه‌ای اصلاح شود که حکم به «کاهش مال‌الاجاره» مذکور، به منزله تغییر مفاد عقد نبوده بلکه از این جهت است که با توجه به حکم صدر ماده، حق دریافت بیش از مبلغ مذکور وجود نداشته و دریافتی‌های سابق نیز بایستی بازگردانده شود.
۳_۵_ در تبصره ۱، عبارت «موجر مشمول تخفیف‌ها» به عبارت «موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها» اصلاح گردد.
۶_ در تبصره ۳ ماده ۱۱، پیش از عبارت «توسط دادگاه حقوقی صالح» عبارت «در صورت اختلاف و طرح دعوی» اضافه شود.
۷_ در ماده ۱۳:
۱_۷_ در بند (ب) تبصره ۲، عنوان قانون مذکور، به‌صورت صحیح ذکر شود.
۲_۷_ در تبصره ۳، عبارت «ارسال کند» به عبارت «ارسال کنند» اصلاح شود.
۳_۷_ در تبصره ۷، لازم است به جمع‌شدن حاصل ضرب قیمت خرید در درصد تغییرات شاخص قیمت زمین با قیمت خرید تصریح شود.
