نمایندگان مجلس شورای اسلامی هفته گذشته کلیات طرح دوفوریتی اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (قانون مالیات بر خانه‌های خالی) را تصویب کردند. با وجود اینکه در این سال‌ها بازار مسکن التهاب بسیار زیادی را تجربه کرده و افزایش قیمت چند برابری مسکن و اجاره‌بها قشر متوسط و کم‌درآمد را با مشکل جدی مواجه کرده است.
اخبار اقتصادی- قانون مالیات بر خانه‌های خالی که قبل تر در سال ۹۴ به تصویب رسیده بود هیچ گاه به مرحله اجرا نرسیده بود.
بسیاری از کارشناسان و مسئولین نظیر وزیر سابق راه و شهرسازی دلایل اجرایی نشدن این قانون را مشکلات و چالش‌های آن معرفی کرده بودند. اما به واقع این قانون چه مشکلات و چالش‌هایی دارد که نمایندگان در صدد اصلاح آن بر آمده اند؟
ماده فعلی قانون مالیات بر خانه‌های خالی به قرار زیر است:
واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه
سال سوم- معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۵/۱) برابر مالیات متعلقه
در قانون فعلی، خانه خالی اصلاً تعریف نشده است
چالش اول قانون موجود ابهامات اجرایی است. از جمله مهم‌ترین این ابهامات عدم تعریف خانه خالی در حکم ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم است.
به طور مثال خانه‌های غیرقابل سکونت، خانه‌های تعطیلاتی و دوم یا حتی خانه‌هایی که برای فروش قرار داده شده‌اند خانه خالی هستند یا خیر. همچنین بین خانه‌های نوساز و غیر نوساز در مدت زمان خالی بودن نظری ارائه تفکیکی قائل نشده است.
چالش نحوه شناسایی خانه‌های خالی و عدم راه اندازی سامانه
مهم‌ترین چالش اجرای این نوع مالیات شناسایی خانه‌های خالی است. وزارت راه و شهرسازی فرصتی ۶ ماهه داشت تا طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مذکور، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد.
اما تاکنون پس از گذشت بیش از ۵ سال و با وجود تصریح قانون و وعده‌های متعدد مسئولین وزارت راه و شهرسازی، این سامانه هنوز راه‌اندازی نشده است. علاوه بر این در صورتی هم که سامانه املاک راه اندازی گردد، اطلاعات سکونتی افراد را نمی‌تواند به طور کامل در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد.
بنابراین سامانه مذکور صرفاً مالکیت، خالی یا استیجاری یا ملکی بودن و سایر ویژگی‌های خانه (متراژ، آدرس و …) را در اختیار قرار می‌دهد و برای اجرای این قانون باید سکونت هم مشخص شود.
ایجاد ابهام و عدم بازدارندگی با وابستگی این قانون به مالیات بر اجاره
یکی‌دیگر از موارد ابهامی موضوع، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسکونی استیجاری است. دریافت این مالیات بر اساس و مأخذ مالیات بر درآمد اجاره است که با توجه به موضوع تبصره ١١ ماده ٥٣ قانون مذکور، آپارتمان‌های کمتر از ١٥٠ مترمربع در تهران و کمتر از ٢٠٠ مترمربع در سایر شهرها از پرداخت آن معاف هستند؛ لذا با توجه به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی طبق مالیات بر اجاره، این واحدهای مسکونی خالی معاف خواهند شد که این مسئله نیاز به اصلاح دارد.
نرخ مالیات اصلاً بازدارنده نیست
از دیگر مواردی که لازم است در قانون اصلاح گردد، نرخ و میزان مالیات تعیین شده برای این مالیات است. این درصدها برای واحدهای گران‌قیمت بازدارنده نیست و در صورتی که مالک آن‌ها حتی مشمول مالیات شود، بدون آنکه در کوچک‌ترین فشار بیفتند، آن را پرداخت کرده و مجدداً از عرضه ملک خالی خود اجتناب خواهند کرد.
به عنوان نمونه مشمولان ۵۰ درصد مالیات بر اجاره را در سال دوم پرداخت خواهند کرد که برای واحدهای مسکونی با قیمت‌های متوسط (حدود یک میلیاردی) در سال تقریباً ۱.۵ میلیون تومان است که ناچیز خواهد بود و علاوه بر این با توجه به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی همانند مالیات بر درآمد اجاره محاسبه می‌شود از ۲۵ درصد معافیت استهلاک مالیات بر اجاره نیز بهره‌مند بوده که طبیعتاً نباید اینطور باشد.
عدم ضمانت اخذ به موقع مالیات
چالش دیگر ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ضمانت اجرایی دریافت مالیات بر خانه‌های خالی (زمان مناسب برای اخذ مالیات) است. به گونه‌ای که صاحبان خانه‌های خالی به موقع مالیات خود را پرداخت نمایند که باید با جریمه‌ها و اقدامات بازدارنده جلوی آن را گرفت.
عدم جامعیت قانون برای شهرها
در قانون فعلی اگر خانه‌ها در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر ملاک قرار داده شوند، شهرهای متصل به کلانشهرها مانند لواسان، که گرفتار سوداگری و احتکار هستند از شمولیت قانون خارج می‌شوند و ساکنان و اهالی این نواحی همچنان با مشکل تأمین مسکن مواجه خواهند بود.
تمامی موارد فوق باعث شده بود که قانون فعلی کارآمدی لازم را برای اجرا نداشته باشد. لذا طرحی با موضوع اصلاحیه قانون مالیات بر خانه‌های خالی توسط نمایندگان مجلس ارائه شد تا بتواند اشکالات و ابهامات مطرح شده را پوشش داده و برطرف کند.
در طرح اصلاحیه قانون مالیات بر خانه‌های خالی بسیاری از موارد فوق برطرف شده، هرچند که برخی از موارد جزئی کماکان باقی است. در هر صورت اما طرح جدید از لحاظ اجرایی و کارآمدی بسیار مناسب‌تر از قانون فعلی خواهد بود.
علی ملک زاده - کارشناس اقتصادی
