قانون پیش‌فروش ساختمان در دولت دهم و در سال ۱۳۸۹ در ۲۵ ماده به تصویب رسید و از همان سال تا کنون این قانون اثر معکوس بر روند معاملات و پیش فروش و صنعت ساخت و ساز داشته، به همین منظور دولت لایحه اصلاحی آماده کرده تا بعد از طی فرآیند بررسی در هیات دولت و تصویب نهایی در مجلس، جایگزین قانون قدیمی شود.
اکثر انبوه سازان و کارشناسان بر این باور هستند که دولت باید زودتر به فکر اصلاح قانون پیش فروش ساختمان می افتاد، چرا که این قانون موجب کندی معاملات در پیش فروش و در نتیجه به ضرر صنعت ساخت و ساز شده است.
برخی از اعضای هیات مدیره سازمان نظام مهندسی نیز معتقد هستند که ساختمان از زمان صدور پروانه تا اتمام ساخت با موانع زیادی روبرو است، بنابراین بحث پیش فروش ساختمان موانع جدیدی در ساخت ساز مطرح کرده است که مهندس ناظر بر اساس آئین نامه اجرایی، پیشرفت ساخت و ساز ساختمان را تائید می‌کند.
روانشادنیا یک کارشناسان مسکن پیشتر در این مورد گفته بود: خریداران یا پیش خریداران ابتدا ملک را در مراکز مشاوران املاک جستجو می‌کنند. اطلاع رسانی تنظیم 400 سند پیش فروش در تهران بسیار ناچیز و آمار نادرست است.
روانشادنیا افزود: در آئین نامه جدید قانون ساختمان اطلاع رسانی پیش فروش از موارد آن است.
*معاون مسکن و ساختمان وزیر راه:آغاز بررسی لایحه پیش فروش ساختمان
مازیار حسینی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: لایحه پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر در کمیسیون قضایی و عمران در حال بررسی و پیگیری است.
وی پیشتر نیز گفته بود که نظرات اصلاحی وزارت راه و شهرسازی در لایحه پیش فروش ساختمان که با هم‌فکری صاحب‌نظران تهیه شده به مجلس ارایه می‌شود و تلاش خواهد شد تا قانون پیش فروش ساختمان بر اساس نظرات وزارتخانه به تصویب برسد.
* ۹ ایراد کارشناسان به قانون پیش فروش ساختمان
اما این گه چرا این قانون بعد از ۸ سال توفیق نداشته و باعث شد تا دولت به اصلاح قانون تن دهد به دلیل آنچه ایرادات این قانون از سوی انبوه سازان عنوان شده است.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان نقاط ضعف قانون پیش فروش ساختمان را در ۹ بند عنوان و می‌گوید: لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ مجلس شورای اسلامی در حال حاضر در هیئت دولت آماده تصویب است و کمیسیون عمران مجلس نیز طی جلساتی که با اعضای کانون انبوه سازان و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برگزار کرد، آمادگی دارد تا این لایحه را در اسرع وقت به تصویب رسانده و به صحن علنی مجلس ببرد.
وی با بیان اینکه قانون پیش فروش ساختمان ۹ ایراد اساسی دارد و همین ایرادات و اشتباهات موجب توقف کامل فعالیت ساخت و ساز به صورت پیش فروش و درنتیجه تشدید رکود صنعت ساختمان شده است، گفت: ایجاد بن بست و مانع در شرایط ترهین اولیه و ثانویه جهت اخذ تسهیلات بانکی به دلیل نقض اصل مالکیت به موجب مقررات ماده ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان، فراهم کردن شرایط ورود مهندسان ناظر به حیطه مالی و حقوقی پروژه ها و امکان تبانی با هر یک از طرفین،عدم امکان انتقال قطعی اسناد در پروژه های مشارکتی با نهادها و ارگان های دولتی و اشخاص حقیقی و حقوقی ،عدم امکان اجرای قانون پیش فروش ساختمان به دلیل امکان تشکیل و معرفی هیئت داوران به دلیل عدم تدوین و تصویب آیین نامه اجرایی توسط هیئت وزیران به موجب ماده ۲۰ این قانون، ایجاد مشکلات حقوقی و قضایی نامتعارف برای تولیدکنندگان مسکن، ایجاد بروکراسی اداری و افزایش هزینه های ثبتی،در قانون فقط برای تخلفات پیش فروشنده جریمه دیده شده و هیچ گونه جریمه و ضمانتی برای عدم پرداخت ها یا عدم اجرای تعهدات از ناحیه پیش خریدار گنجانده نشده است.
پورحاجت ادامه داد:در قانون فعلی پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده مکلف است به ازای هر پرداخت و هر یک از اقساط، سهمی از شش دانگ ملک را رسما و با ثبت در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار کند؛ حال اگر خریدار بعد از یکی دو قسط، بقیه اقساط را پرداخت نکند، فروشنده بابت فسخ قرارداد و استرداد سهم های واگذار شده از ملک، ناگزیر باید به مراجع قضایی مراجعه کند که این وضعیت، چند سال فروشنده و سایر خریداران ملک را بلاتکلیف گذاشته و سرمایه آنها بازگشتی ندارد.
البته دبیر کانون سراسری انبوه سازان طولانی شدن دادرسی را دیگر ایراد قانون پیش فروش ساختمان عنوان می‌کند.
*نایب رئیس انجمن انبوه سازان:اصلاح قانون پیش فروش ساختمان ضروری است
ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان درباره اجرای قانون پیش فروش بعد از ۸ سال گفت: به علت شکایات مردم درباره مشکلات در پیش فروش ساختمان و پرونده های زیاد در این زمینه، دستگاه قضایی طرح پیش فروش را به مجلس ارائه کرد و تصویب هم شد.
وی افزود: به علت عدم نگاه کارشناسانه فقط به مسائل حقوقی پرداخته شد و به همین دلیل این قانون زیاد موفق نبوده است. دفترچه فنی و حقوقی و ملکی لازمه این کار بود که مشکلات تنظیم همچنان وجود دارد و به آن صورتی که باید و شاید اجرایی نشده است.
وی خاطر نشان می‌کند که پیشرفت فیزیکی باید از طریق ناظر ارائه می‌شد و به دلیل اینکه این وظیفه و مسئولیت برای ناظر تعریف نشده بود، فقط نظارت از جنبه فنی صورت گرفت.
رهبر افزود: قانون پیش فروش علاوه بر اعتماد سازی مسئله شفاف سازی مطابقت سند مالکیت و پروانه ساختمان سازی را دارد. قانون پیش فروش مزایایی هم دارد که امکان فسخ معامله را نیز می‌دهد.
*رئیس کانون سردفتران: با قانون پیش فروش امکان فروش یک واحد به چند نفر از بین می‌رود
محمد رضا دشتی اردکانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران پیشتر درباره اجرای قانون پیش فروش ساختمان گفته بود: این قانون اکنون در سراسر کشور اجرا می شود و دفاتر برای ثبت پیش فروش آمادگی کامل دارند و این کار از سال گذشته تاکنون در حال انجام است.
وی درباره روند اجرای قانون پیش فروش ساختمان افزود: با قانون پیش فروش امکان اینکه یک واحد ساختمانی به چندنفر فروخته شود از بین می رود.
سازمان ثبت اسناد و املاک، کانون سردفتران و شهرداری آیین نامه اجرایی را نوشته اند و هم اکنون طبق آمار ثبت این کار در حال انجام است. مشاورین املاکی که بدون اینکه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و قانون پیش فروش را اجرا نکنند در محاکم دادگستری محاکمه می شوند. اگر این قانون در کل کشور اجرا شود معادلات معارض به کلی از بین خواهد رفت.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره نظر برخی دستگاه ها مبنی بر اجرا نشدن قانون پیش فروش گفت: شهرداری تا سال قبل با نظام مهندسی درباره تائیده پروانه ساخت و شناسنامه فنی ساختمان مشکلاتی داشت که مشکل حل شده و شناسنامه فنی ساختمان صادر می شود و در تمام استان های کشور این قانون اجرا می‌شود، بنابراین به هر دفتر خانه ای در سراسر کشور مراجعه شود آمادگی ثبت سند پیش فروش وجود دارد.
*مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی: مخالفان قانون پیش‌فروش مسکن از قطع منافع‌شان می‌ترسند
پیشتر حسین معصوم مشاور وزیر راه و شهرسازی بارها در مورد اینکه قانون پیش فروش 2 رکن دارد اول اینکه فروشنده مالک باشد و دوم اینکه ملک در حال ساخت و ساز پروانه ساخت داشته باشد و سپس اقدام به پیش فروش صورت گیرد می‌گوید:در قانون پیش فروش اعتماد و تعهد لازمه کار است.
معصوم با بیان اینکه بعد از انقلاب قوانینی در باره پیش فروش ساختمان به تصویب رسیده است، گفت: هیچ کدام از این قوانین از ضمانت و کارایی لازم برخوردار نبودند و به واسطه مشکلاتی که وجود داشت، قانون گذاران به این نتیجه رسیدند که باید یک قانون با کارایی لازم در جلوگیری از وقوع جرایم و تضمین حقوق پیش خریداران، تصویب کنند.
وی افزود: قانون پیش فروش ساختمان مراحل خودش را در دولت و مجلس گذراند و در نهایت به تصویب رسید و اجرا می‌شود. برخی از کسانی که این قانون را ناکارآمد و غیرقابل اجرا می‌دانند ذینفعانی هستند که نمی‌خواهند مسیر تعهدات مسیر مشخص و روشنی باشد.
مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مخالفین این قانون کسانی هستند که نمی‌خواهند سودشان کمتر شود، عنوان کرده بود که عموما این افراد نمی‌خواهند پیش سند تنظیم کنند و تعهدات شان را انجام دهند یا اگر کار به مشکل خورد، خسارتی بدهند.
*رئیس سازمان ثبت اسناد: قانون پیش فروش ساختمان نقش مهمی برای پیش گیری از وقوع جرم داشت
احمد تویسرکانی معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم می گوید: در اواخر دهه ۸۰ با یک فضای بسیار آشفته مواجه شدیم که کلاهبرداری‌های بسیار زیاد و متعددی در حوزه پیش فروش ساختمان صورت گرفت، به این صورت که افراد دو برابر ساختمان هایی را که قرار است بسازند، پیش فروش می‌کردند و هنوز هم پرونده‌های زیادی مانند نگین غرب هستند که تعیین و تکلیف نشده‌اند.
معاون رئیس قوه قضائیه با اشاره به ورود قوه قضائیه به مسئله پیش فروش ساختمان عنوان داشت: در اواخر سال ۸۹ قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان تصویب شد؛ این قانون نقش مهمی برای پیش گیری از وقوع جرم داشت و خوشبختانه این موضوع را کنترل کرد.
بنابراین گزارش، در حال حاضر که نوسانات قیمت مسکن موجب کاهش قدرت خرید شده، برخی از متقاضیان تمایل دارند در شرایط ناکافی بودن بودجه خرید، نسبت به پیش‌خرید مطمئن و بدون ریسک، اقدام کنند تا از رشد قیمت احتمالی ماه‌ها و سال‌های آتی در امان بمانند. اما تجربه‌های تلخ متعدد در بازار ملک برای پیش‌خریداران از بابت «تغییر در قیمت قطعی زمان پیش‌فروش»، «کم فروشی با ساخت و سازهای خارج از توافق زمان پیش‌خرید» و همچنین «تاخیر در زمان تحویل واحد» در برخی پروژه‌ها از سوی برخی پیش‌فروشنده‌ها، امکان پیش‌خرید در شرایط فعلی را سلب کرده است.
